供樓負擔比顯階級分野置業絕不可成少數人「權利」 - 香港01

供款與入息比率（下稱供入比）指置業按揭與家庭入息之間的比例，它可理解成在既定樓價及利率水平下，家庭每月（或季）須用作買樓供款的收入部分。

因此，此 ... 港聞娛樂生活科技國際經濟觀點體育女生熱話中國好食玩飛社區藝文格物影像更多服務登入港聞社會新聞突發偵查政情深度香港經濟天氣娛樂即時娛樂電影眾樂迷生活健康教煮親子寵物職場好生活網購攻略科技實用教學數碼生活遊戲動漫國際即時國際環球趣聞國際分析世界專題經濟財經快訊宏觀解讀地產樓市專題人訪觀點社論01觀點周報體育即時體育跑步Jumper武備志女生知性女生穿搭筆記談情說性美容手帳熱話熱爆話題開罐研數所中國即時中國大國小事藝文中國中國觀察台灣新聞好食玩飛食玩買旅遊社區社區專題18區新聞隱形香港社區伙伴藝文格物一物形而藝文哲學第二身扭耳仔影像紀實動感影像熱話攝影界請先登入享受更多會員獨家優惠及功能！登入新聞總覽港聞娛樂生活科技國際經濟觀點體育女生熱話中國好食玩飛社區藝文格物影像其他服務訂閱《香港01》周報01觀點供樓負擔比顯階級分野　置業絕不可成少數人「權利」1供樓負擔比顯階級分野　置業絕不可成少數人「權利」觀點01觀點01觀點供樓負擔比顯階級分野　置業絕不可成少數人「權利」撰文：評論編輯室出版：2019-01-2513:00更新：2019-01-2513:001香港置業難度冠絕全球，早已不算新聞。

國際公共政策顧問機構Demographia每年均研究世界各地房屋負擔程度，其最新報告指出，香港連續九年「蟬聯」全球最難負擔的地方。

報告所反映的，是樓價中位數與家庭收入中位數比例，即是港人須不吃不喝多少年才能置業。

不過，同樣值得關注的是各國普遍參考的供款與入息比率（供樓還款佔家庭收入中位數的比例），因它不僅更立體地顯示普遍家庭的置業難度，更揭示了「有樓」與「無樓」者的階級差異。

供款與入息比率（下稱供入比）指置業按揭與家庭入息之間的比例，它可理解成在既定樓價及利率水平下，家庭每月（或季）須用作買樓供款的收入部分。

因此，此數字受樓價、工資水平、借貸利率及按揭年期等因素影響。

不過，一般來說，30至35%的供入比為受國際認同的可負擔置業供款比例，即一般家庭理想應只須預留三成左右月入作供樓還款之用。

對港人來說，上述國際標準無疑「奢侈」。

據政府上年發布的經濟報告，2018年市民（不包括公營房屋住戶）的供入比高達74%，即按揭供款佔相對住戶入息中位數逾七成，而1998年至2017年間的供入比平均數亦顯示為45%，過去20年間亦只有沙士後數年一度短暫回落至三成水平。

來源：2018年半年經濟報告當然，有論者批評，上述數據背後假設過時，例如按揭年期僅為20年，與現時一般銀行批出的25、甚至30年相距甚遠，故有誇大之嫌。

但上述標準沿用多年，好處在於方便與歷年數據作縱向比較，故在這意義下該數字仍能充足指出一般港人置業極度困難，其難度甚至只增不減。

【供款佔入息比率】顧名思義，就是樓宇按揭供款佔住戶月入的比例。

這裡採取的樣本是面積45平方米單位的按揭供款，相對住戶入息中位數比率。

根據政府今年上半年經濟報告，截至今年6月比率為74%，遠高於1998至2017年間44%的長期平均水平。

由於香港即將進入加息周期，數字往後有可能進一步提升。

（資料圖片）除上述數字外，金管局亦有另行發表供入比；據上年度《貨幣與金融穩定情況半年報告》，自金管局2009年起先後實行多輪監管措施，上年七月份供入比為34.7%，與國際可負擔水平看齊之餘，亦較措施前的40.8%有所下降，顯示供樓壓力愈趨緩和。

不過，必須要留意，金管局數字僅統計現時供樓人士的供款壓力，與政府統計社會整體的數字含意不同。

金管局數字顯示了已上車人士供樓壓力不但符合可負擔水平，甚至有所減輕，無非因為銀行批貸須向申請人進行嚴格的壓力測試，早已排除社經條件較差的群組，意味成功置業者應具一定經濟能力，其供款壓力不大並不意外；加上近年按揭成數收緊，進一步淘汰經濟緊拙的上車人士之餘，亦減低了置業人士的還款數額，所以供入比有所下降。

將兩組數字一併分析，不難觀察到置業已經成為分辨港人社經階級差異的基準；當政府供入比指出一般家庭置業供款須用上七成月入，如此上車難度實教不少人望門輕嘆，金管局供入比卻顯示成功置業者在樓價屢升下仍能輕鬆供樓，這除了反映「有樓」與「無樓」者的財富差距，更意味着成功置業與否實為階級分野。

過去置業的確有助一般市民「藏富於磚」，甚至有助個人向社會上層流動，惟如今普羅大眾無力上車，買樓遂變為較富有人士的階級象徵，足見房屋市場極其扭曲。

以入息中位數計算，香港人要20.9年不吃不喝才能買到樓，比例遠超全球其他城市。

（資料圖片）改善社會供入比無疑需要政府拿出魄力。

即如新加坡政府一直積極維持房屋的可負擔程度，其預購組屋的定價，正是申請人的供入比至30-35%為基準，過去部分項目甚至能夠低至11%至26%的水平，實在教人羨慕。

然而，港府卻一直調控樓市不力，早年財政司長陳茂波在回應節節上升的供入比時，亦只有冷冷「呼籲」計劃置業的市民須量力而為，叫公眾小心「睇路」，兩者對市民住屋的承擔高下立見。

港府不應繼續漠視每年創新的房屋負擔數字，並須果斷調控房屋市場。

大幅提升公營房屋比例，以及增建資助居屋，正是協助普羅家庭以可負擔價錢置業的不二之法。

即如前運房局局長張炳良於其新書透露，政府往往過於顧慮「市場、現實政治及既得利益群的反彈」等因素，導致未能在房屋政策作出突破。

但時移世易，上述種種數字正好說明目前房屋困境乃為前所未有，正好為政府房策改革上提供最有力的理由。

但若政府繼續放棄主導房屋市場，選擇於現實政治屢作讓步，有關香港置業難度的數字只會無止境地刷新。

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