做過擔保人再買樓造按揭、入息要求大增!耗盡貸款限額難過 ...
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與此同時,供款佔入息比率都要扣減10%。
簡單來說,即是每月收入大機會要倍增才有望通過壓力測試。
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投資樓市時事健康營商親子會員信息文章收藏全部文章沒有收藏過文章...精選推送全部文章>未收到推送文章...提問全部提问>去提問退出廣告2021.07.31by黃詠欣圖片:資料庫
如做了按揭擔保人,日後置業時入息要求會大增,原因是銀行計算還款能力時,會連同你曾擔保的貸款或按揭供款去計算。
供款佔入息比率都要扣減10%。
因做了擔保人耗盡貸款限額買樓無望?過往都曾提過,如做了按揭擔保人,日後置業時入息要求會大增,原因是銀行計算還款能力時,會連同你曾擔保的貸款或按揭供款去計算。
與此同時,供款佔入息比率都要扣減10%。
簡單來說,即是每月收入大機會要倍增才有望通過壓力測試。
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首次置業、有接揭在身、做擔保人的供款佔入息比率
供款佔入息比率
加息3厘壓力測試後
首置人士
50%
60%
有按揭在身/做擔保人
40%
50%
有接揭在身/做擔保人兼借按保多於樓價20%
35%
45%
忘記曾為家人作按揭擔保人
我們近日有個案便因擔保人問題,差一點出現婚姻危機,客戶忘記了兩年前曾為家人作按揭擔保人,到最近結婚買樓做按揭時才發現出問題,在打算撻訂前,經朋友介紹找到我們求助。
經了解我們發現客戶每月收入約有6萬元,但已經擔保了家人買入400多萬元的物業。
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最多只能貸款約100萬元?
現在他買入了800萬元的物業,原本想借60%按揭,但他自行找銀行問,說他最多只能貸款約100萬元(扣減家人物業貸款後的尚餘貸款能力)。
例如:擔保物業貸款額400萬元,貸款30年,利率2.5%,另新買入800萬元單位,借60%,年期30年,利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有逾$10萬元!較單單購入一層800萬元物業,做60%按揭,每月入息要求多逾一倍。
假設:新買入800萬元單位借60%、年期30年利率2.5%
首置人士
已擔保400萬元按揭貸款再申請按揭
按揭成數
60%
50%(已做擔保人最高按揭成數要降10%,如要做60%按揭,需加借10%按揭保險)
供款估入息比率
50%(所需入息約$37,932)
40%(所需入息約$88,265)
壓力測試下供款佔入息比率
60%(所需入息約$45,423)
50%(所需入息約$101,470)
^假設年期30年,利率2.5%*連加借按揭保費
按我們經驗,客戶有兩方案可考慮:
方案一,有部分銀行可以是業主不是借款人,即客戶太太可以作為物業的借款人,但會影響到太太日後再置業。
方案二,亦有部分銀行可以在不看樓宇信貸報告下批出按揭,但有可能貸款成數要比平常下調一至兩成,或是要上調按揭息率。
客戶最後選了方案二,只做40%按揭,在不開樓宇信貸報告下,銀行順利批出30年按揭,息率H+1.33%,有0.8%現金回贈。
擔保人必須要在借款人幫助下才能甩擔保
要再提醒大家,做按揭擔保人前要先行考慮日後有無置業打算。
亦要留意,借款人一旦斷供,擔保人要承擔起整筆債務,如若是為伴侶或未婚夫妻等作擔保人,即使關係結束,擔保人的身份並不會就此完結,必須要在借款人幫助下才能提出甩擔保。
【按此訂閱《香港財經時報》HKBT新聞快訊】圖片:作者提供利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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