當擔保人要小心勿令置業夢碎 - 環聯

很多人上車的方法就是依賴首置客身份，那麼買400萬元以下物業時，連用按揭保險，就可以只支付一成首期，然後造九成按揭。

不過，若家人的個人收入不能通過銀行的壓力測試， ... 當擔保人要小心勿令置業夢碎 「按揭擔保人」有什麼風險和注意的地方？ 查閱我的信貸報告 當擔保人要小心勿令置業夢碎 ShareThisPage 06192018 樓價又創歷史新高，一般市民要儲首期相當不容易，而且加息周期又似乎俏俏來臨，令買樓負擔又再加重。

很多人上車的方法就是依賴首置客身份，那麼買400萬元以下物業時，連用按揭保險，就可以只支付一成首期，然後造九成按揭。

不過，若家人的個人收入不能通過銀行的壓力測試，他又要求你成為「擔保人」時，你會否停一停，諗一諗？ 家人按揭不獲批　需尋擔保人 例如有一個個案，兩夫婦想買一個380萬元的單位，理論上合符申請九成按揭的條件，可是丈夫每月需要償還約5,500元的個人貸款，另外欠下信用卡款項近十萬元，亦曾試過遲還卡數。

由於負債不少，又有遲還卡數紀錄，信貸評級可能已受影響。

若由丈夫當申請人，銀行在考慮批出按揭時，首先會將月薪減去每月需要償還的貸款，才以剩下來的金額去計算申請人能否支付樓按，更要以這個七除八扣後的月薪進行「壓力測試」，若不能通過測試，仍不能申請樓按。

壓力測試是甚麼呢？近年政府因應樓市過熱，擔心一旦加息市民就供不起樓，因而出現大量因斷供而急跌的連鎖效應，就要求銀行對買家進行壓力測試：根據金管局指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，必須低於月入六成。

而在計算可支配的收入時，亦會減去申請人其他負債，例如本身的個人貸款等，因此不少人就跌入不合資格申請樓按的範圍。

擔保人的未來按揭額度　將大幅減少 根據以上這個個案，若仍想以丈夫的名義買樓，太太可能要擔當「擔保人」。

其實近年造按揭時出現「擔保人」這個情況頗普遍。

從前若兩夫婦一同買樓，一般二人會成為聯名業主，但近年因為政府針對樓市推出的種種辣招，為了種種財務安排（例如其中一方本身已經是業主，就失去申請九成按揭的首置客資格），通常夫婦二人只以一方的名義去買樓。

若一方的收入不足以供樓，或未能通過壓力測試，則由另一方擔當擔保人。

若以上述個案做例子，由丈夫申請按揭，經銀行計算後，他只能負擔樓價280萬元或以下的單位，另外100萬元就可以由太太擔保。

計算方法是：假設100萬元分成25年供款（這個供款年期須與另外280萬元年期一樣），每月供款約4,300元，加上壓力測試，即申請人（太太）收入只需要在1萬元以上。

驟眼看，很容易達到。

當然在擔任擔保人前，也要確保那人不會拖欠樓按，否則對信貸評級可能會有影響。

不過若在這個個案，二人為夫婦關係，本來就共同供樓，出現這個問題的機會相對較低。

問題是，雖然名義上太太只是「擔保人」，即在丈夫供不起樓時，才要出手相助，但事實上，這筆100萬元的貸款已算了在太太頭上，即日後太太想以個人名義買樓的話，在申請按揭時，會先減去這個額度。

例如太太本身薪金能負擔400萬樓價的單位，銀行只會承認她能負擔300萬元的樓價。

所以，當擔保人並不僅是「名義上」的事，若未來有置業計劃，就要先計好數，同時也要肯定被擔保者的還款能力，以免信貸評級受到拖累。

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