房價與「奢侈稅」 - 國家政策研究基金會

但在新購置住宅的抽樣調查中，首購自住比率及換屋自住比率從2011年第一季的53.9%及26.7%(奢侈稅開徵之前)，一路上升至2012年第一季的58.8%及29%，而投資 ... 简体 More 財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw 文章類別： 國政評論 國政分析 國政研究 媒體投書 智庫觀點 影音專區 兩岸經貿文化論壇 Q&A 議題類別： 內　　政 教育文化 國家安全 憲政法制 科技經濟 財政金融 永續發展 社會安全 公共政策大家談 精選議題 最新推薦文章 最新表情文章 本月熱門文章 作者一覽 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 隱私權聲明 國政基金會 財團法人 國家政策研究基金會 Search... 最新文章 國政評論 國政分析 國政研究 影音專區 熱門文章 精選議題 推薦文章 表情文章 作者一覽 國政基金會 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 「數據看世界」透露全球生活走向林建甫 、周信佑 (3小時前) 懂得避戰海峽兩岸才有和平紀俊臣 (3小時前) 鞏固民主政府養網軍應受監督謝麗秋 (昨天11:44) 防疫三大錯指揮中心濫權上癮王任賢 (昨天09:18) 反轉中的台灣房市謝明瑞 (7月1日16:42) 基本工資調整法制化更勝開支票戴肇洋 (7月1日10:19) 首長雙雙落跑的政治投機黎家維 (7月1日10:19) 內神通外鬼吳秀梅難卸責桂宏誠 (7月1日10:19) 誰主浮沉？俄烏戰爭下的集團對抗與前景盧信昌 (6月29日11:02) 投資美國高峰會不可空手而歸尹啟銘 (6月29日10:29) 房價與「奢侈稅」房價與「奢侈稅」 國政研究 財金 作者：彭思遠 、鄭曉琪 、林建甫 (2013年5月23日10:18) 關鍵字：特種貨物及勞務稅 奢侈稅 房價 %熱門指數 分享 分享 分享 小 中 大 (圖片來源：WikimediaCommons) 摘要 奢侈稅施行將滿2年，各界對其影響與成效之看法兩極。

雖達成抑制房價、打擊投機交易等成效，但同時也嚴重衝擊房市相關產業的發展，且稅收亦增加有限。

是以分析奢侈稅利弊得失、並考量我國房地產特性、政策推動時機等因素下，建議奢侈稅退場必須建立在健全的房產制度上，唯短期房價漲勢不可不慎，奢侈稅確實應考慮延長及檢討相關制度以完善之。

最後提出「落實實價課稅」、「減輕自用住宅負擔」「課徵土地交易所稅並併入綜所稅」及「更全面性的住宅政策」等建言，以供政策規劃之參酌，期能落實居住正義、健全房市長期發展。

壹、前言 長期以來，房地產被視為台灣的火車頭工業，房市的熱絡，可以帶動上中游的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥及下游的家具、裝潢及房屋仲介等的發展。

另一方面房價的上漲增加民眾資產價值，刺激消費與經濟景氣。

因此在政策上，房地產的發展甚為重要。

然而，過去幾年以來，都會地區的房價飆漲，並未產生火車頭的效應，反而對經濟的發展產生很多負面的效果。

都會區的房價飆漲，遠超出民眾所得水準，個人所得增加幅度有限，貧富差距愈來愈大，房價所得比愈來愈高，讓年輕人及一般無殼的受薪民眾對未來生活抱持悲觀的態度，就算民眾累積財富購買了「沉重」的殼，但每月超過所得三分之一或甚一半的房貸，也會讓消費的比重大幅下滑。

根據信義房價指數的調查顯示，奢侈稅開徵之前房價漲幅驚人，2009年第一季至2011年第一季間，台北、新北、台中及高雄四大都會區房價漲幅高於40%，桃園及新竹地區也有超過20%的漲勢，若時間拉長來看，從2001年第一季以來，大台北地區漲幅超過240%，新北市、桃園、台中也漲了一倍有餘。

表一：2009年至2011年房價指數變動表 地區 年度季別 台北市 新北市 桃園 新竹 台中 高雄 2009Q1 164.68 154.71 157.60 126.93 151.43 116.60 2009Q2 177.92 163.60 167.92 134.36 164.51 107.28 2009Q3 190.25 173.42 173.06 138.92 176.27 137.64 2009Q4 201.97 181.58 176.06 143.34 183.28 128.60 2010Q1 209.79 183.96 184.83 145.13 188.65 131.55 2010Q2 217.66 194.83 182.24 139.80 191.10 137.25 2010Q3 223.02 200.70 186.02 147.07 203.86 139.59 2010Q4 236.59 210.56 192.87 149.58 199.32 150.59 2011Q1 240.76 222.51 203.21 160.80 212.90 165.78 漲幅(%) 46.19 43.82 28.94 26.68 40.59 42.17 資料來源：信義房屋-信義房價指數，作者整理。

註：2001年第一季為100。

在房地產市場中，房價高低其實是一個相對性的觀念，比較客觀的說法是根據「房價所得比」的高低來做判斷或考量，「房價所得比」愈高，表示人民的購屋痛苦指數也愈高；所謂「房價所得比」是指消費者購買一棟房子時所需要的年所得，即購屋族需要用多少年的所得才可以換回一棟房子(一般是以當地30坪的中古屋的平均價位為估算標準)。

若以最近幾年的房價所得比來做觀察，便可發現國內房價所得比的漲幅確實偏高，其中又以台北市的變化為最大，由2009年第一季的8.9到2012年第四季的13.1。

亦即台北市的房價所得比在三年之內上漲了將近五成，表示台北市民購買房子在短短的三年中，其所需的所得支出時間便增加了4.2年，新北市則增加了2.5年，而台灣都會區的整體平均則增加了1.7年，或調升25.76%，顯示雙北都會地區房價偏高及相對不合理，且為一般民眾所詬病的主要原因，有關台灣主要都會區房價所得比比較可參閱表二的說明。

表二台灣主要都會區房價所得比比較表 單位：倍 地區 年度季別 整體調查地區 台北市 新北市 桃竹地區 台中市 台南市 高雄市 2012Q4 8.30 13.10 9.40 7.50 5.90 6.80 6.90 2012Q3 9.10 14.00 10.20 7.80 6.10 6.20 7.00 2012Q2 8.50 13.70 9.00 6.90 6.10 6.30 7.90 2012Q1 8.20 12.20 9.20 6.50 6.80 6.80 7.00 2011Q4 8.70 14.70 9.10 7.30 6.90 6.50 6.90 2011Q3 8.80 15.10 9.00 7.10 7.20 6.40 7.80 2011Q2 8.40 14.60 8.60 6.40 6.50 7.00 7.00 2011Q1 8.70 13.70 9.40 6.40 7.30 6.30 6.90 2010Q4 8.90 14.30 9.40 6.70 7.10 7.80 6.40 2010Q3 8.00 11.10 8.90 6.50 6.40 7.40 6.80 2010Q2 7.70 10.90 7.90 6.70 6.40 6.50 6.40 2010Q1 7.70 10.90 7.90 6.70 6.40 6.50 6.40 2009Q4 7.10 9.10 7.20 6.10 6.90 0.00 5.20 2009Q3 7.10 9.10 7.20 6.10 6.90 0.00 5.20 2009Q2 6.60 8.90 6.90 5.60 5.60 0.00 5.20 2009Q1 6.60 8.90 6.90 5.60 5.60 0.00 5.20 資料來源：內政部營建署2013年3月。

若進一步再以都會區房價與家庭可支配所得變化來做觀察，則在2008年與2012年之間，台北市與新北市房價平均上漲超過二成，而家庭可支配所得卻都呈現負成長的情形，顯見房價與可支配所得呈現反向成長，導致都會區房價所得比大幅攀升。

再者，房地產價格的上漲使得廠商成本上升，廠辦租金攀升，成本轉嫁至產品，促使物價上漲及出口競爭力的下滑。

房地產的高報酬率，促使財團、企業大舉投入養地、炒作，也因而排擠了正常企業及產業的實質投資。

此外，房地產的泡沫可能拖累銀行的呆帳，進而演變成全球性的金融風暴，美國的次貸危機，近期冰島、愛爾蘭、西班牙的教訓歷歷在目。

最近大陸的房地產也面臨熱錢狙擊，泡沫也在形成之中。

由此可見，房地產固然有其產業關聯效果及創造就業機會，但近幾年對產業、整體經濟的負面關聯效果一一地顯現，反而導致民眾抱怨、社會不安、物價上漲、消費能力下滑，出口競爭力減弱、實質投資排擠，乃至未來的可能金融泡沫，對經濟、產業的負面效果遠遠超過正面的關聯效益。

因此，在財政部與立法院的全力推動下，民國一百年所開始課徵的「特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)」，主要是針對短期投機客課以較高的稅賦，抑制房價的過度炒作，健全房市的發展，以落實居住正義。

貳、奢侈稅的內容 唯政府課徵奢侈稅的主要目的雖是為了抑制不當的偏高房價，但其課徵的對象並不僅限以不動產，也包括了其他高價位的產品，以下分別針對「不動產」及「其他商品」兩部份說明： 一、不動產 大體而言，政府對於不動產課徵奢侈稅是包含了必須課徵與不須課徵兩大部分，茲說明如下： (一)必須課徵奢侈稅的不動產 不動產必須課徵奢侈稅的部分，主要係針對短期買賣非供自住不動產，並課徵較高的特種貨物及勞務稅，亦即投資人在購買不動產以後，若其在一年以內出售者，其稅率為15%；而在一年至二年內出售者，其稅率為10%；即： 1.不動產所有權人銷售持有期間在二年以內(含2年)； 2.坐落在中華民國境內之房屋及其基地； 3.依法得核發建築執照之都市土地，應繳納特種貨物及勞務稅。

4.無論個人或公司出售持有期間在2年以內，均要課徵奢侈稅。

5.課徵奢侈稅是採屬地行為，不因出售者在國外就可免除繳交。

(二)不必課徵奢侈稅的不動產 不動產買賣若符合下列條件的規範，則不必課徵奢侈稅的不動產，即： 1.所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋，無供營業使用或出租者。

2.因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，出售後仍符合前項規定者。

3.銷售與各級政府或各級政府銷售者。

4.經核准不課徵土地增值稅者。

5.依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。

6.銷售因繼承或受遺贈取得者。

7.營業人興建房屋完成後第一次移轉者。

8.依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。

9.依有關法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。

10.所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。

11.銷售依都市更新條例，以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。

二、特種貨物 政府對於民間的高額消費貨物也給將課取奢侈稅，一般而言，必須符合三個要件，其稅率均為10%，即： (一)需課取特種貨物及勞務稅 1.價格新臺幣300萬元以上之小客車(包括駕駛人座位在內，座位在九座以下之載人汽車)、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具。

2.價格50萬元以上之龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品；但不包括非屬野生動物保育法規定之保育類野生動物及其產製品。

3.價格50萬元以上之家具。

4.特種勞務係指每次價格50萬元以上之之入會權利，不包括屬可退還之保證金性質者。

(二)免徵特種貨物及勞務稅 免徵特種貨物及勞務稅一般可分為下列幾種，即： 1.用來產製另一項應稅特種貨物。

2.外銷。

3.參加展覽，於展覽完畢原物復運回廠或出口。

4.專供公私立各級學校、教育或研究機關從事教育、特種貨物及勞務稅研究或實驗用，或專供參加國際比賽及訓練用。

5.因特殊業務需要專供研究發展、公共安全、緊急醫療救護、或災難救助用之小客車。

6.非供自用之飛機、直昇機及超輕型載具。

三、其他規定 除前述規定外，財政部參照土地稅法第28條、第34條、第39條、第39條之2及銀行法第76條之規定，增訂排除項目，例如：土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地、農舍、公共設施保留地徵收前之移轉、因強制拍賣、繼承或受遺贈取得之房地、營業人興建房屋完成後第一次移轉、銀行處分因行使抵押權取得之不動產，以及其他經財政部核定者，都訂有免稅或減稅條款。

參、奢侈稅對房市的影響 奢侈稅開徵雖不足兩年，但對房地產的交易卻產生了重大衝擊，就房地產移轉數量及房價兩部份進一步說明如下： 一、不動產移轉量大幅下降 不動產的移轉主要來自於房地產市場的交易，移轉次數愈多，房市交易愈活絡，反之則房市清淡。

奢侈稅開始實施後，兩年內出售的房地產需繳納高額稅賦，造成國內房地產買賣移轉件數大為減少。

由於國內房價偏高是集中在都會地區，因此，其變動情形可以台北市及五都的房市變化作為主要參考依據。

首先，在台北市部分，依據台北市地政處資料顯示，2011年台北市不動產買賣移轉件數較2010年減少10,417件，成長率下跌18.3%，除了文山區與南港區移轉件數增加外，其他行政區跌幅都有超過一成，足見奢侈稅確實對於台北市房市的移轉產生衝擊。

若進一步觀察國內五大都會區的房屋買賣移轉件數的變化，便可發現在五都中，以台北市及新北市的降幅為最大，二個都會地區的降幅都在二成以上；其中，又以新北市的降幅為最大(-22.38%)，台北市(-21.20%)次之；其他如台中市(-8.03%)、高雄市(-6.03%)、台南市(-1.59%)等三個都會地區，其房屋買賣移轉件數均呈下降走勢，亦即政府實施奢侈稅制度，已使五都房地產買賣移轉棟數都呈現明顯萎縮。

二、房價變化 在房價的部份，由台灣房屋智庫之調查資料顯示，奢侈稅施行初期，確實明顯抑制房價的上漲，全台及各都會區2011年第四季的房價指數大抵與2011年第一季相當，除了桃園縣漲幅約3.6%(由110至114)，其他都會區漲幅都不足2%，相較於2010年平均近5%的漲勢，奢侈稅達到抑制房價的效果，但2012年房價又開始蠢蠢欲動，不過同期間立院也修法通過不動產實價登錄的相關法條，以及國內證所稅、二代健保補充保費等重大政策推動，讓更多的資金「棄股買房」，其交互作用讓奢侈稅的作用更加難以評估。

表三台灣房屋智庫2009Q3至2012Q2全國各都會區房價指數 地區 季別 全台 台北 新北 桃園 新竹 台中 台南 高雄 2009Q3 100 100 100 102 104 100 99 99 2009Q4 102 105 103 102 100 101 100 99 2010Q1 105 108 105 103 108 104 101 101 2010Q2 105 107 107 105 101 105 102 101 2010Q3 106 108 107 104 111 105 103 102 2010Q4 110 113 111 109 106 109 105 107 2011Q1 113 114 116 110 107 112 110 112 2011Q2 114 114 117 111 107 115 112 112 2011Q3 112 116 115 111 109 112 111 108 2011Q4 114 116 116 114 104 114 112 112 2012Q1 117 122 118 119 110 117 114 115 2012Q2 119 122 121 122 109 117 121 119 資料來源：台灣房屋智庫。

註：房價指數基期為2009年全年平均。

不過，整體而言，政府推動奢侈稅以後，房市呈現「量縮價穩」的情況，確實是以達到抑制房市投機交易的首要目的，引導房市交易回歸實質需求面，有助於政府落實居住正義。

肆、奢侈稅應要退場的理由 然而，「不動產仲介經紀商業同業公會」全聯會理事長李同榮，在今年3月中旬的「奢侈稅存廢面面觀」座談會提出「奢侈稅六大缺失」，包括房價不跌反漲、稅收不如預期、民怨仍高漲、價漲量縮扭曲市場機制、不論盈虧違反資本利得課稅原則、及誤導民眾以為房價會跌反讓自住客不敢進場。

而財金立委賴士葆、蔡正元則要求財長宣示檢討「奢侈稅」方向；不過立委費鴻泰、許忠信則公開支持「奢侈稅」，認為已達成打擊房市投機的政策目的。

對於奢侈稅的去留各界看法兩極，主張廢除者認為奢侈稅僅是短期抑制投機的權宜措施，要求政府應在景氣低迷下，讓效益有限的奢侈稅適時退場，以期帶動投資，力拚有感復甦，因而引發是否繼續課徵奢侈稅的議題，相關論點進一步說明如下： 一、房價未跌，人民還是買不起 首先，「房價未跌，人民還是買不起」，確實奢侈稅上路以來，除了施行初期部份地區房價一度下滑，但就長期房價的走勢來看，房價並沒有如一般民眾期望的出現大幅度修正，雖近期雙北市「膨風價」已下修10%至15％，但業者及立委質疑此是實價登錄制度上路的效應，並非奢侈稅在發酵。

姑且不論，奢侈稅是否是阻止房價上漲的主因，就目前實價登錄制度揭露之大台北地區的房價來看，一般民眾還是買不起，除非房價能夠出現二、三成以上的跌幅。

然而奢侈稅已經施行將近2年了，今年6月的閉鎖期間馬上就要解放了，恐怕對於都會區的房價將有正面的支持，因此，業者理所當然質疑奢侈稅對房價的影響力。

二、成交量大幅萎縮、房仲業現倒店潮 奢侈稅對於房價之影響或許仍有爭議，但對於房市成交量之巨大衝擊卻是無庸置疑，財政部資料顯示，台北市去年房屋移轉量減少39.1%，新北市下滑36.08%，台中市下降15.21%。

房仲業者指出，去年是房地產最慘淡的一年，全台房屋移轉棟數僅32萬餘棟，創近十年來新低紀錄，SARS那年全年成交量還超過34萬棟。

去年8月實價登錄實施後，短期內牽動房價「趨低」，長期對房市並沒有太大影響，反倒是奢侈稅的後座力超強，讓許多短期投資客退避三舍，雙北市房價雖緩步上升，成交量卻大幅萎縮。

房仲業從業人員多數靠業績獎金，其底薪並不高，而成交量的萎縮讓許多從業人員撐不下去，加上「房仲業的倒店潮」，據統計台北市和新北市去年大約倒閉200間房地產加盟店，奢侈稅主要打擊少數配合建商抬高房價的不肖代銷業者及投機客，但目前受傷最深的卻是房仲業，並對就業市場造成嚴重衝擊。

三、稅收有限 據財政部數據顯示，奢侈稅自2011年6月上路後，至今年1月底，奢侈稅稅收累計67億元，原預估一年稅收可達150億元，其中不動產占約六成七，稅收效果遠不如預期。

此外，去年土增稅實際課徵811億元，雖較前年增加3.2%，仍較預算數短徵53億元。

既然遏止短期炒作已見成效，奢侈稅退場理所當然，避免閉鎖期過長而致全面稅收驟降。

伍、奢侈稅的成效 綜觀前述，雖然市場對於奢侈稅的評價兩極化，不過筆者認為除了房價未明顯的下跌之外，奢侈稅確實已達到政策推動的主要目標，其成效簡述如下： 一、奢侈稅集中打擊短期投機，自住、長期投資影響甚微 依據「特種貨物及勞務稅條例」的規定，不動產必須課徵奢侈稅的部分，主要係針對短期買賣「非供自住不動產」，並課徵較高的特種貨物及勞務稅，亦即投資人在購買不動產以後，若其在「1年以內出售者，其稅率為15%」；而在「一年至兩年內出售者，其稅率為10%」；簡言之，依交易者區分，會受到打擊者，只有出售不動產的「非自住者」，即有2棟房子以上的交易人；依期間來看，只有短期持有的投機者才會受到影響，對於長期投資人而言，只要持有超過2年者，就不會被課到奢侈稅。

這樣來看，會被課到奢侈稅的交易人，真的只有短期的投資客，對於其他自住及長期投資的影響應是相當有限。

尤甚者，更有專家學者認為應該將「2年」的課徵期限拉長，因為對於資本雄厚的投資客來說，投資產品多放個兩年再賣出似乎也沒有多大影響，兩年後這些投資人一樣還是會出來擾亂市場的機制。

是以，政策應該是要保障人民的權利，若取消奢侈稅，不用多說，大家也應該知道最大得利者是誰，政府應該審慎評估奢侈稅的去留。

二、奢侈稅讓自住率提升了 其次，短期投機炒房確實受到奢侈稅的明顯壓抑，也讓原本想進場的首購族及自住客退場觀望，延後買房的時間，加劇買氣急凍、交易量大幅下滑的情況。

內政部「住宅需求動向調查」顯示全國買賣移轉棟數大幅下滑，其中以台北市及新北市減少幅度最大。

但在新購置住宅的抽樣調查中，首購自住比率及換屋自住比率從2011年第一季的53.9%及26.7%(奢侈稅開徵之前)，一路上升至2012年第一季的58.8%及29%，而投資比率則由2011年第一季的19.4%下滑至12.2%，雖然去年第四季投資比率上升至15.3%，但奢侈稅開徵之後，投機交易下降，自用交易上升，這都說明奢侈稅政策目標逐步落實，政府不能輕易放棄。

三、奢侈稅發酵中，房價未再飆漲 其次，奢侈稅施行以來，雖然各機構與民間業者之調查顯示房價並沒明顯的下滑，甚至有些地區還出現房價上漲之現象，因此輿論紛紛痛批奢侈稅無效，但事實真是如此嗎？ 房仲業者均承認台灣房市存在「量先價行」的普遍現象，因此交易量的急凍，確實已讓飆漲的雙北市房價出現了急凍。

且去年10月中公佈的首批實價登錄資訊就證實，台北市的房價似乎沒有市場傳聞的那麼高，北市最黃金的信義區、大安區中古大樓，每坪登錄實價分別以每坪五十至七十萬元及每坪六十至八十萬元居多，與業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法，似乎有著相當大的落差，高單價僅是極少數個案。

再者，房價之形成取決於市場的供給與需求，若過多的資金追逐有限的商品，價格自然不易下滑。

長期以來，資金過剩、缺乏投資管道一直是政府的重大問題，而股市與房市是國內資金唯二的投資平台，去年證所稅及二代健保補充保費的爭議，對台股的衝擊更勝於已施行一年的奢侈稅，因此讓不少股市資金轉戰都會區的房市，這也是讓房價居高不下的重要因素。

因此，房價的走勢錯綜復雜，奢侈稅對於房價應仍有重要的影響性，並非如市場所言之完全無效。

四、稅收並非奢侈稅之首要目標 據財政部統計，奢侈稅實施一年半的期間內稅收僅六十七億多元，其中以不動產占最多達四十五億元，進口小汽車二十一億元居次，與當初財政部預估值的每年150億元差距甚大。

不過當初推動奢侈稅的初衷是「健全房市並遏止短期投機」，稅收本就是其次。

加上去年景氣環境惡劣，國際經濟情勢不佳、證所稅、油電雙漲等重大政策因素干擾下，亦是衝擊稅收的主因。

陸、我國房地產特性 前述分析可知，影響房價的因素很多，若真的想要讓房價回到正軌就必須更全面的做考量，而非以單一政策來執行；特別是房地產市場與一般商品不同，兼具消費、投資且又是人民生活的必需品，不能視為一般的商品市場。

因此，國內都會地區的高房價現象，是否可以經由目前制度獲得解決，應該更全面的考量國內房市特性，本文整理國內房地產的特性，望能俾利健全房市的政策形成 一、全台房屋供過於求 根據內政部營建署所發佈的資料顯示，2012年第3季的全國家戶數共計763萬戶，住宅存量則為820萬戶，全國至少有57萬戶住宅屬空置或多餘的，亦即國內的房地產市場是供過於求的局面。

加上，台灣正面臨人口結構快速老化的問題，除非我國在生育及移民政策上大轉彎，否則全台住房供過於求現況，將會持續下去。

二、「有土斯有財」的買屋、換屋及投資需求 中國人「有土斯有財」的根深柢固觀念，許多國人窮其心力購屋置產，對房地產的需求是先求有，再求其好，賺了錢就會想買更大的房子，因此，不僅是無殼族想買房，小房的人想換大房子，而有錢人更把房屋當成主要投資工具，且在所得M型化的發展之下，富有者更對房屋的區位、品質甚至於價格要求更多，不僅使得都會區不動產價格獲得支撐，也造成都會區住宅需求始終居高不下。

三、區位考量 再者，都會區的生活機能、交通便捷又是國家主要建設或公共措施的集中地，都會地區的住宅當然是有錢人首要的考量。

因此，區位是一項無法替代的考量因素，而這也是台北市房地產市場在奢侈稅與實價登錄政策的兩相夾攻下，房價依然居高的主要原因。

四、國內、外資金充裕 「聯合國貿易暨發展會議」（UNCTAD）公佈2012年「全球投資趨勢監測」（GlobalInvestmentTrendsMonitor）報告中，台灣2012年外商直接投資（FDI）流入量達39億美元，比前年的負19.6億增加近60億美元。

去年全球FDI流入量衰退18%，台灣在全球衰退中逆勢成長。

其次，根據金管會證期局統計，全體外資及陸資去年在台股買超新台幣1,444.38億元，全年淨匯入金額達73.67億美元、折合新台幣約2,145.63億元，且外資從去年8月開始已連續7個月淨匯入台灣(至今年2月)，累積金額達到2,918億元，刷新2010年以來最長連續淨匯入紀錄。

在美歐日等先進國家同步寬鬆貨幣政策之下，國際資金湧向新興國家，台灣亦是國際資金投資的重要國家之一。

根據央行統計，去年12月M1B及M2年增率分別上升為4.91%及3.67%，兩者距離由上月0.39個百分點擴大至1.24個百分點，連3月呈「黃金交叉」線型，雖然貨幣供給額年增率持續下降，顯示貨幣資金成長動能略為下降，但貨幣供給額總計數M1B連續2個月攀升，流動性資金顯然不虞匱乏，且廣義貨幣供給額總計數M2持續創新高，指出整體資金水位仍相當充沛，台灣長期游資過剩的問題仍然存在。

除此之外，在大台北地區不動產價、量稍穩之際，中南部地區的建地售價持續上升，特別是壽險公司夾其龐大資金的介入，不動產價格難有轉寰的大空間，目前國內商用不動產有八成左右的資金都來自於壽險業，雖然政府透過不同的政策，壓抑壽險資金的介入，但因商辦及建地的價格不易下跌，且壽險業很容易經由不同投資模式介入，因此，購屋人預期房價下跌雖有其可能性，但要大幅度下降不易，特別是台北市都會區的房價下降應有其困難。

因此，由於台灣的島型經濟特性，即使政府努力的打房，但國人「有土斯有財」、「區位性」等根深柢固的特殊因素，加上今年經濟好轉，國際資金匯入，以及壽險基金的介入等因素的交相衝擊，都會使得國內都會地區的房價易漲難跌，光靠單一政策就想扭轉台灣房市盤根錯節多年的復雜問題，顯然並不實際。

柒、奢侈稅未來發展的建議 綜觀上述，奢侈稅達到匡正房市畸型現象，促使房市恢復理性交易及穩定經濟。

且為避免影響一般大眾，「自用住宅」並未列入課徵範圍，避開這個棘手的問題，這是一個聰明且值得肯定的政策。

然而，奢侈稅僅是住宅政策的其中一環，且僅是一時的特效藥，而非長久之計，透過「奢侈稅」固然可提高房地產的移轉成本，發揮抑制效果，減少部分投機炒作之情事，卻無法從根本解決不動產交易與持有的租稅缺失，更不提打擊營建業、仲介業，衝擊國家的經濟成長之潛在問題。

誠如財政部張盛和部長所言，健全房市的根本之道就是「房屋公告現值貼近實價」、改革「土地1年內買賣課不到的稅」，並「減少房市的不當投機」，房價偏高問題仍必須更全面的政策來加以解決。

是以，當制度能夠讓房市健全且稅制合理的時候，「奢侈稅」就可適時退場，亦即奢侈稅退場必須建立在健全的房產制度上。

因此，本文建議分就「短期奢侈稅的改善方向」及「長期奢侈稅的退場」兩部份，提出建議： 一、房市制度尚未健全之前，奢侈稅修法之建議 1.避免房價再漲，閉鎖期間可考慮延長 日前，京城建設以每坪306萬元的歷史高價搶下高雄美術館第一排土地價格，躋身南台灣新地王，去年八月富邦人壽以六十七億元買下台北西門町萬國大樓，換算土地，每坪價格為1,734萬元成為北台灣的新地王，南北雖然還有不少差距，但都會區的地價再創新高，是否代表未來房價的漲勢死灰復燃？ 再者，奢侈稅2年的閉鎖期馬上就要到了，然而實價登錄制度施行時間有限，房價數據未能普及全國，加上我國特有的土地與房屋稅等等因素，使得短期間房地產政策難以健全完善。

並抑制房價、打擊投機，建議可效法新加坡將奢侈稅實施的時間延長為4年，否則等奢侈稅閉鎖期一過，賣方無所顧忌，好的房地產商品待價而沽，房價恐會再度飆漲。

2.免稅條款之補強 首先，檢討特種貨物及勞物稅條例第5條之免稅條款。

所謂「魔鬼藏在細節裡」，免稅條款往往成為逃漏稅的溫床，且當時立法匆促，是否有不夠細膩之處或沒打到投機客反而壓垮一般民眾的情形。

例如蘋果日報曾報導：高雄市陳先生2012年1月買下總價300萬高雄市區5樓中古公寓，開心帶著老婆女兒入住。

但老天作弄人，買屋後兩個月陳先生被裁員，靠著借錢、打零工過活，1年來只賺3萬多元，生活辛苦。

偏偏這時老婆又懷孕，老婆原本身體就不好，懷孕後更常上醫院，醫療費用加上每月開銷、房貸及車貸等壓力，靠著短期工作和借貸的陳先生迫於無奈，只能把房子賣掉，繼續過生活。

賣屋不久就收到國稅局通知，須補30萬奢侈稅，簡直是晴天霹靂。

事實上，財政部長張盛和曾在2011年3月4日擬定特種貨及勞物稅條例草案時表示，只要是「合理、常態、非自願性」的不動產移轉都可豁免，且根據不同個案認定，絕對不會傷及無辜，因此，陳先生只要主張非自願離職，個案報財政部核釋，應有機會可以免課奢侈稅。

建議政府應考量貧苦弱勢族群的生活，未來可朝此方向檢討與修法，避免奢侈稅成為壓倒小老百姓的最一根稻草。

3.改成地方稅，節省稽徵成本 建議修改特種貨物及勞務稅條例第24條規定，將奢侈稅由國稅改由地方稅稅捐稽徵機關(稅捐稽徵處或地方稅務局)徵收更為有效率。

因台灣取得不動產，一定要到地方政府的地政機關辦理登記等相關事宜，買賣雙方亦應繳納契稅、印花稅及房屋稅，上開稅目均為地方稅，建議奢侈稅基於稽徵成本的節省上，可由地方稅稅捐機關一併代徵。

其次，目前奢侈稅仍由賣屋人向其戶籍所在地的國稅局申報及繳納，建議改由賣屋人向不動產所在地的稅捐稽徵機關(稅捐稽徵處或地方稅務局)申報並繳納之。

因賣屋人若須繳納奢侈稅時，若房地產所在地與賣屋人戶籍所在地不在同一處，目前的稅捐稽徵機關(各地區國稅局)所掌握的不動產資訊非同一縣市，使得資訊使用上還必須整理並轉換後才能使用，耗費稽徵成本，稅捐稽徵機關(各地區國稅局)無法立即掌握某一縣市、某一區域、某一條街道的實際交易價格。

若改向地方稅稅捐稽徵機關(稅捐稽徵處或地方稅務局)申報，地方稅稅捐稽徵機關可隨掌握該縣市、某轄區、某一路段、某一區位即時的交易價格，當掌握當期實際交易價格亦有利與財產稅(房屋稅、地價稅、土地增值稅)進行整合與改革。

且自從五都升格後，地方稅稽徵人力相對於國稅充足，基於上開原因建議改由地方稅捐稽徵機關徵收奢侈稅。

二、奢侈稅退場時機之建議 1.公開全面檢討後再退場 朝三暮四、搖擺不定的政策，必將重創政府的公信力。

還記得2011年上半年政府總動員，從2月下旬提出構想、4月完成立法、6月上路，不僅是馬總統上任以來最快速的加稅，也儼然成為吳副總統於行政院任內的「庶民經濟」代表作。

畢竟，大家都不喜歡加稅，但加稅政策竟能獲得如此廣泛的支持，說明民眾對高房價之惡更甚於加稅，「民氣可用」在奢侈稅政策得到了最大的實踐。

然而施行未滿兩年，且未通盤檢討並討論奢侈稅的退場機制，政策決心顯然不夠堅定，同時也讓人民心中產生疑慮，去年政府推動「居住正義」的決心，難到只有3分鐘熱度，做做表面功夫，最終政策還是要向財團靠攏。

當前一般民眾仍買不起大台北地區的房子，民怨的根本問題還在，若此時取消奢侈稅，或甚商討退場機制，政府無疑是賞自己耳光，且必將會失去更多民心，政府公信力蕩然無存。

因此，奢侈稅之退場應該要有合宜的成效，政府亦需向社會大眾說明清楚原由，並已有健全的相關政策推動，這才是合宜的退場時機。

二、國際資金氾濫，慎防國內房市泡沫 在全球量化寬的大環境下，先進國家資金湧入新興經濟體，使得近幾年亞洲的許多國家中，房地產市場都發生交易過熱及人為炒作問題，為了防止經濟成長所帶來的不當房價之波動，各國紛紛對房地產的交易加重課徵相關租稅等策略，以提高交易成本，遏止投機炒作。

如最近幾年經濟大幅崛起的大陸對於都會地區的房價，施以相對嚴格的管制，包括購屋者需繳交五年的納稅證明，調高自備款，以及實施限購等，近期更推出新的政策「國5條」，針對二手房交易，差價多課20%的稅金；香港及新加坡也皆採取對短期交易行為課徵高稅率之「特別印花稅」。

以香港為例，房產調控新政就在既有最高4.25%印花的稅基礎上，向六個月內、6至12個月及12至24個月內轉售住宅開徵「額外印花稅」，稅率分別為15%、10%和5%。

香港更於2012年10月27日起，將應課徵「額外印花稅」之短期持有期間由2年延長至3年，另對非香港永久居民及公司在香港購屋者再加徵15％額外印花稅；新加坡為了穩定房市，亦將房產轉售的印花稅在4年之內轉手由3%大幅提高，分別為第1年16%、第2年12%、第3年8%、第4年的4%。

其目的都是為了避免房市過熱，有礙經濟發展。

雖然央行對於國際熱錢向來的採行強勢管理手段，但若政府對於國內房市態度軟化，對房市採取較其他臨近亞洲國家寬鬆的立場，難保國際熱錢不會趁虛而入，奢侈稅的退場亦應考量國際情勢。

捌、健全房市發展的幾點建言 我國房地產市場經過10年多頭，房價問題盤根錯節，已經不能光靠單一政策解決，也非單一部會所能為之，這不只牽涉到利率、貸款，更牽涉到影響層面更大的租稅，以及如何導引過剩熱錢流出房市等複雜問題。

在此，整理部分專家與筆者的見解，期能在最小變動下，提供政府推動房地產中、短期相關稅賦改革的參考。

一、提高持有成本，逐步落實「實價課稅」 我國不動產稅賦制度之分類與國外不同，依法將不動產課稅基礎分為土地與房屋兩大部份，並依法課徵持有稅以及移轉時所產生的資本利得稅。

而奢侈稅是發生交易時才會產生的稅收，對賣方而言屬於一次性的交易成本，且對口袋深的大戶而言，在閉鎖期間內完全可以將手中優質物件之奢侈稅成本直接轉嫁給買方，撐高房價，若沒有理想的價格，那就撐過2年後再出售，這樣的操作手法，不僅可無視奢侈稅帶來的威脅，亦會讓房價獲得一定的支撐，打擊奢侈稅的效果。

但若政府提高的是不動產的持有成本，將更有機會打擊到投機大戶。

係因由於現行土地與房屋的公告現值(價格)遠低於市價，因此持有不動產的成本很低，若是提高持有的成本，對於投機客而言，持有愈久，成本愈高，因此有誘因減少手中持有的不動產。

地政局統計指出，目前台北市公告現值與評定現值接近市價87.6%，也是全國公告地價與市值最接近的城市，因此內政部訂下3年內可達市價9成之目標。

不過民間房仲業自行設算加計土地公告現值後，發現官方公告的房屋總價遠低於市價，指標住宅多有3、4倍，甚至7、8倍的落差，官方認定價格和市價落差大，原因之一就是官方缺乏實際成交行情資訊。

且以2010年度資料來看，全國地價稅稅收630億元，房屋稅稅收582億元來看，分別占地價總額及房屋現值總額1.07%及1.27%，以公告地價及房屋評定價格占市價百分比推估，該二稅目稅收占市價百分比約為0.23%及0.25%。

遠低於先進國家一年課實價的1%至4%房地稅稅率。

不過我國土地稅制獨步全球，系依據國父遺教，憲法第143條明訂土地漲價應歸公，須繳納土地增值稅，因此要推動土地實價課稅，就必須要修改憲法，推動全面性的實價課稅有一定的難度。

但現今全球不動產稅制度，也有許多國家非以實際交易價格做為課稅基礎，而以評定的價值課稅，只要評價機制合理就好。

政府可參考國內外不動產估價鑑價制度，按物價水準建立估價模型，並將實價登錄之資訊納入，拉近與市價的落差，必能達到與實價課稅相同的效果。

二、縮小打擊面，減輕自用住宅負擔 實價課稅推動可能會讓房價認定的提高進而導致房產稅負加重，衝擊現有的自用住戶，因此可行的配套措施至少有二；一是針對自用住宅的稅賦，以不超過目前繳交的稅賦為原則，維持或修改成較低的稅率，讓真正用於自住的房產，保障小老百性的居住權益。

或是自用住宅部分，暫時仍維持現行課稅規定，非自用的則以實價及標準稅率課徵，這樣做可以有效提高非自用住宅的持有及炒作成本，甚至房越多，稅率再累進計算，以糾正房地產不當得利的現象。

三、課徵土地交易所得稅，並併入個人綜合所得稅 所得稅法中一直有收入減除必要成本費用後之餘額為所得額課稅的概念(例如：所得稅法第14條第5類租賃所得及權利金所得第1項、第七類財產交易所得第1、2項等)，土地出售因課徵土地增值稅，而土地增值稅具所得稅性質，故不再重複課徵土地交易所得稅。

惟目前土地增值稅的課稅基礎為土地公告現值，土地公告現值雖號稱為市價的8成，但畢竟仍非市價，長期造成地方政府稅收流失與「漲價歸私」的現象。

欲糾正此現象，建議土地交易所得稅併入個人或營利事業的所得稅中課徵，為避免重複課稅，將個人或營利事業所繳納之土地增值稅，可扣抵個人或營利事業的所得稅，如此，既不會產生重複課稅又可兼顧公平合理性，有多少所得課多少稅且累進課徵，不失為房地產問題課稅問題的一個選項。

就長期來說，建議政府修改憲法第143條，廢除土地增值稅，課徵土地交易所得稅，並併入個人綜合所得稅課徵。

四、全面性的住宅政策 面對房地產不能視為一般的商品，政府抑制房價必須從不同的面向來做考量，而非以單向政策來執行；因此，國內都會地區的高房價現象，尚必須考量總體經濟變動趨勢、區位特性、有土斯有財觀念、資金充裕、廢除奢侈稅等幾個面向來加以考量，而若這些問題無法適當解決，則國內都會地區房價仍是易漲難跌。

建議我國房市應有全面性的政策。

可由以下幾個面向加以考量： 1.「選擇性信用管制」抑制都會區高房價 「針對高房價」，央行與金管會可以採行「選擇性信用管制」或限制銀行房貸比重，增加持有成本，目前央行已有針對特定地區之採行「選擇性信用管制」，已發揮抑制房價的效果，也能有效打擊投機客炒房的意願，希望在都會區房價回歸正軌之前，央行與金管會能持續落實政策運作。

若為了避免損及一般老百姓的買屋權益，可僅針對非自用住宅、高單價豪宅或特定地區等條件，減少其貸款成數或提高貸款利率，對小老百姓的影響。

2.便捷大眾運輸，分散都會居住人口 為解決全台房屋供過於求，但都會區住宅一屋難求的扭曲現況，交通部應規劃大眾交通運輸，將買不起台北市高價的房子但又依賴著大都會工作及便利生活機能的人口疏導分散至空屋率高的地區；據行政院主計總處住宅普查結果顯示，新北市空屋數直逼33萬戶，居全台之冠，空屋率達22%，也是五都之冠。

基隆市雖然僅有四萬多戶空屋，但空屋率達25.2%，故若便捷空屋率高地區的交通，相信對我國整體房市的發展會有不錯的效果。

更進一步來說，全面性的國土規劃的問題，應該要將南北、東西、城鄉的整體國土政策問題一併檢視，提出更全面且有遠見的規劃。

3.「調整利率」解決流動性過剩的問題 面對過剩的流動性，央行可以考慮嘗試緩步提高利率。

畢竟台灣經濟並不如歐美先進國家疲弱，主計處最新公布的2013年經濟成長率預估值甚至還上調至3.59%，緩步調升利率的本錢確實存在。

而隨著利率的逐步上揚，除可拉高貸款成本（包括房貸及土建融等）、營造不利投機炒作的環境外，也可透過預期心理抑制市場投機炒作氣氛，對於抑制房價將有明顯效果。

4.增加投資管道與商品，分散房市資金 長期以來台灣的游資過多，又缺乏可供投資的管道，在低利率的大環境中，貸款成本極低，每期需償付的金額不高，造成投機炒房容易，另外，國內保險業有高達13兆資金，長期以來購買土地是保險業活化資金效率的重要辦法，雖然金管會為打擊保險業「養地」，已祭出許多措施，然而保險業者苦不堪言，手上握有大量資金，但卻沒有投資管道，未來金管會與央行應可開放更多、更多元的投資管道或商品，不僅能解決過內游資去化的問題，同時也能緩解房價的漲勢。

玖、結語 當前，台灣經濟仍未走出低迷，政府也不敢升息，遑論課稅來進行打壓房價。

只有實價登錄、奢侈稅是不夠的。

奢侈稅熬過兩年，就是一條好漢，產生的成本還可能後轉給新的買主，因此再墊高房價。

現在房價又蠢蠢欲動，房價合理化，需要有更強的政策。

因此，在長期健全房市制度落實後，並且公開檢討奢侈稅以及國際經濟環境許可等條件滿足之下，可讓「奢侈稅」落日。

唯短期政府對於高房價仍不可掉以輕心，一旦房價漲勢再現，政府就應該堅持奢侈稅的效用，考慮延長閉鎖期間之可能，此外，亦需適時檢討奢侈稅制度，修正奢侈稅對貧苦弱勢之衝擊，減少稽徵成本等都是完善房市稅制的必經之路。

在「健全房市」的建議上，首先應實現房產實價課稅，短期可行的做法就是善用讓房價透明化的「實價登錄」，拉近房、地課稅現值與市價差距。

其次，減輕或不增加自用住宅。

第三，課徵土地交易所得稅，並併入個人綜合所得稅。

最後，則需規劃全面性住宅政策，以有落實居住正義，包括「選擇性信用管制」抑制都會區高房價、便捷大眾運輸分散都會居住人口、「調整利率」解決流動性過剩的問題以及增加投資管道分散房市資金。

從經濟成長的觀點，房地產市場發展是一把雙刃劍，它可以是經濟景氣的火車頭，但也經常是造成經濟崩壞的重要因素，如日本1989年泡沫崩潰，造成了二十餘年經濟不振，嚴重傷害日本經濟；美國2008年的次貸風暴，受房地產泡沫的影響，形成海嘯席捲全球；現在仍未落幕的歐債危機，其中的西班牙與愛爾蘭，房地產價格被吹脹後，再回到原位，嚴重影響該國的經濟，甚至造成主權債務危機。

因此，匡正房市畸型現象，促使房地場市場理性、健康的發展是政府不可推託的職責。

(本文刊載於2013年「當代財政」) (本文僅供參考，不代表本會立場) %熱門指數 分享 分享 分享 列印 20人 推薦已推 彭思遠 鄭曉琪 林建甫 助理研究員 作者其他文章： 「一帶一路」的危機與商機 人才關鍵在創意及培養，不只是努力 高雄市政府通過「高雄市既有工業管線管理自治條例」草案後續效應之評析 加薪四法是改善低薪困局的開始 「回歸合約精神」改革高鐵財務 作者其他文章： 房價與「奢侈稅」 台灣大學經濟學系名譽教授 中信金融管理學院講座教授 作者其他文章： 「數據看世界」透露全球生活走向 聯準會及央行面對的問題略有差異，政策就有不同 上海封城的經濟實驗 王作榮的鐵骨與富強經濟學 壬寅年台灣經濟展望向好 文章表情(你對這則文章的感覺) 直接看結果 專業 很棒 贊同 不錯 很好 存疑 無奈 無聊 很冷 憤怒 回應意見 更多相關文章 國政評論 科經 利率向上謹慎評估房市衝擊 林祖嘉 ( 6月28日14:57 ) 隨著美國聯準會調升利率3碼（0.75%）的步調，我國央行也跟著調升利率半碼，雖然調升的幅度比美國小很多，但是今年調升幅度累積也達到1碼半（0.375%）的水準。

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果然星期四晚的利率決策會議一次升息了3碼。

隨後我國央行的理監事會議... 台美21世紀貿易倡議的政經目的 (6月14日16:43) 日前，美國與台灣同時宣布，將成立「台美21世紀貿易倡議」，其中包括了貿易便捷化、韌性的供應鏈、數位貿易、非市場政策、中小企業和國營企業等11個議題，雙方將在6月底進行第一階段... 核四 公投自己作主別受政府擺布核四如那麼危險，總統府須遷... 核四惹塵埃 譴責恐嚇，無視瀆職？也談黃... 能源問題在確保合理電價 民進黨公投現形記 訪客推薦文章 對話有成效朱訪美勝蔡一籌訪客推薦：1 保險業前景堪憂訪客推薦：16 電業改革與脫離現實的民進黨訪客推薦：7 NCC的法律與政治訪客推薦：11 以協調力與執行力來突破悶經濟訪客推薦：6 統獨校園鬧事警察何辜訪客推薦：1 馬政府親中嗎？訪客推薦：12 兩岸路線轉型不是派系內鬥工具訪客推薦：11 苗栗人的失望與期待訪客推薦：13 劍及履及，勇於展現國政亮點訪客推薦：28 臉書粉絲專頁 PreviousArticle 經濟解「悶」先行調整政府治理思維 by戴肇洋 NextArticle 兩岸貨幣清算機制建立後的下一步 by林建甫 凃維穗 打疫苗，何不發給「國際疫苗接種證明」？ 避免台帛旅遊泡沫化政府應有具體作為 用血的教訓拉起防護網 李允傑 以年金改革樹立公民參與典範 抓住兩岸服務業合作機遇 蘇貞昌關閉民共交流之窗 王順民 擺盪在多年不調以及一次漲到足之間的『電... 關於『何處是兒家』之家外安置諸多可能選... 關於中部三兄弟境況悲慘的延伸性思考 唐慧琳 能源畫大餅2025民進黨還在嗎 想要倖免於旱?求天不如求己 從福清核電廠商轉看台灣廢核浪潮的荒謬性 隋杜卿 監察委員別添亂 我國同性婚姻權合憲性之探討 台灣真的不是蘇格蘭 財團法人 國家政策研究基金會 www.npf.org.tw 文章類別： 國政評論 國政分析 國政研究 媒體投書 智庫觀點 影音專區 兩岸經貿文化論壇 Q&A 議題類別： 內　　政 教育文化 國家安全 憲政法制 科技經濟 財政金融 永續發展 社會安全 公共政策大家談 精選議題 最新推薦文章 最新表情文章 本月熱門文章 作者一覽 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會 隱私權聲明 Copyright©2000NationalPolicyFoundation.Allrightsreserved.16HangChowSouthRoad,Sec1,Taipei100,Taiwan,R.O.C.　　台北市杭州南路一段16號 [email protected]　　886-2-2343-3399　　886-2-2343-3357 最新文章 國政評論 國政分析 國政研究 影音專區 熱門文章 精選議題 推薦文章 表情文章 作者一覽 國政基金會 關於基金會 捐助章程 聯絡基金會