央行出劍砍投機客但砍不了高房價 - 名家評論

... 第三戶購屋貸款上限自六成降至五成五，第四戶（含）以上購屋貸款限最多貸款五成，購置高價住宅貸款（豪宅貸款，指台北市7,000萬以上、新北市6,000 ... 總經經濟 國際經貿 企業管理 法務稅務 金融保險 社會觀察 ESG 數據科技 科技發展 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 搜尋 工商名家見解洞悉財經 FacebookMailYoutube PulsesPRO工商名家見解洞悉財經 PulsesPRO工商名家見解洞悉財經 FacebookMailYoutube 工商名家見解洞悉財經 輸入搜尋字...搜尋 我要投稿 總經經濟 總經經濟 電力的向前關聯 經濟教室- 2022.07.03 總經經濟 通貨膨脹緩和的判斷與展望 社論- 2022.06.30 總經經濟 通膨與物價的悖論 經濟教室- 2022.06.26 總經經濟 大陸通膨率相對溫和的原因 社論- 2022.06.23 總經經濟 美好經濟派對結束了嗎？ 單驥- 2022.06.22 國際經貿 國際經貿 銅期權是否反映不確定性加劇？ 名家廣場- 2022.07.05 國際經貿 台積電建立的競爭力壁壘 名家廣場- 2022.07.04 國際經貿 美中貨幣戰硝煙依舊瀰漫 名家廣場- 2022.07.01 國際經貿 後新冠時代世貿組織或將更積極有成 盧信昌- 2022.06.29 國際經貿 莫輕忽《台美21世紀貿易倡議》農業議題談判 曾志超- 2022.06.28 企業管理 企業管理 多元管道參與股東會零距離 名家廣場- 2022.07.04 企業管理 元行銷世代–培養未來人才的核心能力 名家廣場- 2022.07.04 企業管理 運用社群影響力引導顧客消費旅程 商研良語- 2022.07.04 企業管理 全球供應鏈重組後的台灣企業經營問題 社論- 2022.07.02 企業管理 增資承諾與投資管理談控股公司之經營思維 張士傑- 2022.06.28 法務稅務 法務稅務 基本工資調整法制化更勝開支票 戴肇洋- 2022.06.30 法務稅務 家族憲章是世代傳承關鍵 名家廣場- 2022.06.22 法務稅務 光洋科條款如何改變經營權戰局 名家廣場- 2022.06.21 法務稅務 政府對產業租稅減免應慎防三大風險 社論- 2022.06.10 法務稅務 房屋租金扣除額合理調整及其聯想 社論- 2022.06.08 金融保險 金融保險 建構資本市場發展指標掌握市場發展方向 名家廣場- 2022.07.05 金融保險 台股與美股暴跌風險不可輕忽 社論- 2022.07.04 金融保險 讓公股金融承擔政策金融大任 黃崇哲- 2022.07.01 金融保險 天下哪有白避的風險？─談保險業會計覆蓋法對行為面可能影響 名家廣場- 2022.07.01 金融保險 金融資安思維應轉守為攻 名家廣場- 2022.06.29 社會觀察 社會觀察 借鏡兩次石油危機，因應電價調漲後的局面 社論- 2022.07.05 社會觀察 美國槍枝管制政策在憲政上的爭議 社論- 2022.07.03 社會觀察 正視科技業和製造業人才短缺困境 社論- 2022.07.01 社會觀察 政府有償取得公共服務應興利去弊 社論- 2022.06.29 社會觀察 長期失業人口升高比通膨更嚴峻 社論- 2022.06.28 ESG ESG 產業提升能源效率：商機與減碳的雙贏 名家廣場- 2022.07.05 ESG 新版歐盟分類法支持企業轉型活動 律經之聲- 2022.07.01 ESG 2050淨零排放誰來埋單？ 經濟思維- 2022.06.29 ESG 「WeAretheWorld」共創美好未來 名家廣場- 2022.06.24 ESG 為投資脫碳：善用企業議合計畫加快減排 名家廣場- 2022.06.24 數據科技 數據科技 伺服器出貨帶動加速卡需求看增 產業分析- 2022.07.03 數據科技 剖析美國國會加密貨幣法案 許毓仁- 2022.06.30 數據科技 數位轉型的七個策略思維 名家廣場- 2022.06.30 數據科技 化合物半導體市場台灣不能缺席 名家廣場- 2022.06.27 數據科技 數位健康繁花盛開跨產業組隊進擊 產業分析- 2022.06.26 科技發展 科技發展 形塑未來的三大重要科技趨勢 名家廣場- 2022.07.05 科技發展 第三代半導體台積電的機遇與挑戰 名家廣場- 2022.06.29 科技發展 釐清感染COVID-19與糖尿病的關聯性 科學家新視野- 2022.06.28 科技發展 一場新冠疫情全球醫療市場重組 產業分析- 2022.06.26 科技發展 車用半導體景氣能見度仍高各家重兵集結 劉佩真- 2022.06.23 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 名家評論工商名家見解洞悉財經 總經經濟 總經經濟 電力的向前關聯 經濟教室- 2022.07.03 總經經濟 通貨膨脹緩和的判斷與展望 社論- 2022.06.30 總經經濟 通膨與物價的悖論 經濟教室- 2022.06.26 總經經濟 大陸通膨率相對溫和的原因 社論- 2022.06.23 總經經濟 美好經濟派對結束了嗎？ 單驥- 2022.06.22 國際經貿 國際經貿 銅期權是否反映不確定性加劇？ 名家廣場- 2022.07.05 國際經貿 台積電建立的競爭力壁壘 名家廣場- 2022.07.04 國際經貿 美中貨幣戰硝煙依舊瀰漫 名家廣場- 2022.07.01 國際經貿 後新冠時代世貿組織或將更積極有成 盧信昌- 2022.06.29 國際經貿 莫輕忽《台美21世紀貿易倡議》農業議題談判 曾志超- 2022.06.28 企業管理 企業管理 多元管道參與股東會零距離 名家廣場- 2022.07.04 企業管理 元行銷世代–培養未來人才的核心能力 名家廣場- 2022.07.04 企業管理 運用社群影響力引導顧客消費旅程 商研良語- 2022.07.04 企業管理 全球供應鏈重組後的台灣企業經營問題 社論- 2022.07.02 企業管理 增資承諾與投資管理談控股公司之經營思維 張士傑- 2022.06.28 法務稅務 法務稅務 基本工資調整法制化更勝開支票 戴肇洋- 2022.06.30 法務稅務 家族憲章是世代傳承關鍵 名家廣場- 2022.06.22 法務稅務 光洋科條款如何改變經營權戰局 名家廣場- 2022.06.21 法務稅務 政府對產業租稅減免應慎防三大風險 社論- 2022.06.10 法務稅務 房屋租金扣除額合理調整及其聯想 社論- 2022.06.08 金融保險 金融保險 建構資本市場發展指標掌握市場發展方向 名家廣場- 2022.07.05 金融保險 台股與美股暴跌風險不可輕忽 社論- 2022.07.04 金融保險 讓公股金融承擔政策金融大任 黃崇哲- 2022.07.01 金融保險 天下哪有白避的風險？─談保險業會計覆蓋法對行為面可能影響 名家廣場- 2022.07.01 金融保險 金融資安思維應轉守為攻 名家廣場- 2022.06.29 社會觀察 社會觀察 借鏡兩次石油危機，因應電價調漲後的局面 社論- 2022.07.05 社會觀察 美國槍枝管制政策在憲政上的爭議 社論- 2022.07.03 社會觀察 正視科技業和製造業人才短缺困境 社論- 2022.07.01 社會觀察 政府有償取得公共服務應興利去弊 社論- 2022.06.29 社會觀察 長期失業人口升高比通膨更嚴峻 社論- 2022.06.28 ESG ESG 產業提升能源效率：商機與減碳的雙贏 名家廣場- 2022.07.05 ESG 新版歐盟分類法支持企業轉型活動 律經之聲- 2022.07.01 ESG 2050淨零排放誰來埋單？ 經濟思維- 2022.06.29 ESG 「WeAretheWorld」共創美好未來 名家廣場- 2022.06.24 ESG 為投資脫碳：善用企業議合計畫加快減排 名家廣場- 2022.06.24 數據科技 數據科技 伺服器出貨帶動加速卡需求看增 產業分析- 2022.07.03 數據科技 剖析美國國會加密貨幣法案 許毓仁- 2022.06.30 數據科技 數位轉型的七個策略思維 名家廣場- 2022.06.30 數據科技 化合物半導體市場台灣不能缺席 名家廣場- 2022.06.27 數據科技 數位健康繁花盛開跨產業組隊進擊 產業分析- 2022.06.26 科技發展 科技發展 形塑未來的三大重要科技趨勢 名家廣場- 2022.07.05 科技發展 第三代半導體台積電的機遇與挑戰 名家廣場- 2022.06.29 科技發展 釐清感染COVID-19與糖尿病的關聯性 科學家新視野- 2022.06.28 科技發展 一場新冠疫情全球醫療市場重組 產業分析- 2022.06.26 科技發展 車用半導體景氣能見度仍高各家重兵集結 劉佩真- 2022.06.23 名家群 名家薈萃 編採線上 名家Video 名家來了 工商財經周報 工商財經網 首頁總經經濟央行出劍砍投機客但砍不了高房價 央行出劍砍投機客但砍不了高房價 社論 2021.03.24 Facebook LINE Twitter Telegram WhatsApp 圖／Unsplash 中央銀行首季理監事會議加碼房地產選擇性信用管制，其中針對公司法人第一戶購置住宅貸款，最高貸款成數自六成降至四成，第二戶以上購置住宅貸款則自五成降至四成，且均無寬限期（僅還利息不還本金）；自然人第三戶購屋貸款上限自六成降至五成五，第四戶（含）以上購屋貸款限最多貸款五成，購置高價住宅貸款（豪宅貸款，指台北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上、其他地區4,000萬以上）由原本最多六成，改為無房貸或已有兩戶以下房貸者最高五成五、已有三戶以上房貸者最多四成，且上述房貸均無寬限期。

至於央行去年12月列管的購地貸款最多六成五，保留一成動工款，需檢附具體興建計畫，和餘屋貸款最高五成，本次則維持不變。

僅新列工業區閒置土地抵押貸款，原本是依銀行自律規範，改為明定最高不得貸逾五成五，但如抵押土地已動工興建開發，或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內興建開發者，可不適用。

央行這波選擇性信用管制2.0自去年12月啟動，首季理事會可說是再強化的2.0+版本，出手快、狠、準外，目標明確鎖定打擊炒房客，但未傷及無辜自住戶。

且相較十年前首波選擇性信用管制是分區管理，列出過熱地區。

央行去年底啟動的選擇性信用管制2.0則是「管人不管區」，即不分區域、但鎖定對象，也就是直接劍指建商、法人和投資客三大族群。

針對最新出爐的管制措施，央行清楚強調原因是銀行不動產貸款增幅仍大，為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險，其中法人囤房及短期交易較明顯，因此限縮公司法人購置住宅貸款最高成數一律為四成；至於自然人持有多戶房貸，不利金融機構不動產授信風險控管，因而調整貸款成數限制，並對多戶房貸成數採差別管理。

至於去年底未動到的豪宅貸款在時隔一季後入列，央行說明主要是高價住宅具帶動周邊房價的外溢效應，且其價格波動大，銀行承擔授信風險較高，因此調降最高貸款成數；最後則是協助強化工業區土地活化利用，增訂工業區閒置土地抵押貸款規範，供銀行一體遵循。

誠如央行總裁楊金龍所言，央行這波管制措施對法人的影響比較大，對個人、特別是一般自住戶則幾乎是沒有影響。

所以對法人出重招，主要是央行觀察到法人囤房及短期買賣交易的情況明顯。

根據內政部3月發布的統計資料，2020年底全國法人擁有四戶以上住宅者，占擁有住宅法人的11.96％，且合計擁有住宅數占整體法人擁有數的73.55％，比重甚高。

用白話文來說，即以法人名義持有住宅者，多數是用於交易而非使用，也就是用法人的名義買住宅炒房。

再看進一步數據，非不動產及營建工程業法人持有一年內即出售住宅的比重達54.51％，也就是這些非建商的法人短期頻繁交易進出房市，因此被央行盯上，進而切斷銀行金流、避免銀行成為法人炒房共犯，其實一點也不冤枉。

央行去年底發動、今年首季強化的選擇性信用管制2.0，擺明了就是和炒房投機客直球對決，要求有本事炒房，就要拿出真金白銀，不要跟金融機構融資來炒房。

至於這樣管制措施，確實可在增加投機資金成本方面發揮作用，因為炒房者去年12月前，本來只要拿出一或兩成資金就可以購入不動產投機，現在則要拿出五至六成資金，每1,000萬元等於就增加了300～400萬元的成本，勢必大幅削弱炒房者的戰力。

但央行冷卻投機客不等於冷卻房市，央行可透過選擇性信用管制減少投機者，但針對要平抑已高漲的房價，非央行一部會之力可及，以新加坡、香港和韓國為鏡，長期仍需運用金融、租稅與供給面措施多管齊下。

例如為抑制購屋需求與控管不動產貸款風險，星、港、韓均依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數限制，並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款，適用較嚴格的貸款條件；為抑制不動產短期交易、個人與企業持有多筆房地現象，以上三個經濟體也都加重不動產交易或持有稅負。

最重要的是，因應人口擴增的居住需求，星、港、韓也大幅擴建公營平價住宅或出租住宅，以協助弱勢族群解決居住問題。

由星、港、韓的實證顯示，貸款成數限制可有效控管銀行房貸擴張，但平穩房價效果以租稅工具較佳，並視供給面因素而異，主要是住宅供給情況不一，也會影響平抑房價效果，例如香港、首爾因住宅短缺，使得高房價問題較難解決，因此在央行採取選擇性信用管制、財政部提出房地合一稅之餘，用政府帶頭、民間執行，創造合法且合理的長租制度和推出真正符合需求的平價住宅，才是實現居住正義的核心解方。

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