物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法

扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。

方法2：利用擬租金收入？ 如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租 ... Skiptocontent Close 搜尋關於： Facebook YouTube Instagram Email 物業一開二，買第二層樓做按揭如入息不夠的3個破解方法 2020年4月16日 樓市調整，很多業主都打算一開二，即把自住物業轉按套現，然後給配偶作為首期買第二層樓。

但如果配偶的收入不夠過DSR(每月供款與入息比率)或壓力測試，可以怎麼辦？ 以下是一個例子：丈夫月薪8萬，名下自住物業樓價800萬，按揭餘額剩400萬。

妻子人工4萬，首置。

有200萬現金在手，如何可以買入1000萬樓，做8成按揭？ 想了解有關更多物業一開二資訊，歡迎留言查詢 Whatsapp/Signal號碼（必填）*預期貸款額（必填）*查詢類別（必填）*轉按新買準備買英國按揭留言（選填）傳送 方法1：丈夫擔保妻子？ 以上例子明顯妻子的入息不夠借800萬。

如果妻子月薪是4萬，按揭還款期30年，以現時利率2.5厘計算，最多只可以借422萬。

因此如妻子想以首置身份買1000萬樓，便需要搵擔保人。

那麼，丈夫做擔保人又可不可？丈夫雖然人工高，但已經要負責自己層樓的按揭。

如擔保人本身有按揭的話，新果層按揭需要通過壓力測試，而8成按揭壓測要以35％／45％計算（如沒有按揭在身以50%/60%計算）。

那麼，夫婦雖然總入息是12萬元，但實際總貸款額只得980萬元。

扣取第一層的按揭餘額400萬後，第二層只借到520萬，也是不夠計。

方法2：利用擬租金收入？ 如果不用按揭保險，樓價是1000萬或以上，無論是自住或出租都最多只可借5成。

因此，如妻子不用按揭保險，並聲稱物業是打算出租，有些銀行可以用預計租金收入去增加入息。

不過有幾點要留意： •預計租金是以估價行的估價為基礎，可能比市值租金低 •預計租金收入要打6折才可以當入息 •如是出租物業，壓力測試需要用40％／50％計算。

以上述例子，如果妻子新果層以預計出租申請按揭，借5成，假設預計租金為樓價3厘，可以借到484萬。

即是說，如新果層是妻子單名上，貸款額最高為484萬，首期便增加到516萬。

夫婦本身有200萬現金，丈夫果層可以加按至480萬套取80萬元，即總現金為280萬。

因此需要跑多236萬首期，未計印花稅和其他支出。

方法3：丈夫把物業轉名給妻子，然後自己買第二層樓 這方案是最可行。

丈夫把物業轉名給妻子，妻子需要負責第一層餘下按揭400萬，以她4萬元月薪是夠計。

丈夫月薪8萬，買1000萬樓借8成也夠計。

不過這方案缺點是要付轉名印花稅。

1000萬樓印花稅為37萬5000元。

至於值不值花37萬印花稅為買第二層物業便見人見智。

不過，如果能和業主傾到好價，補償到轉名印花稅全部或部份損失，都有數圍。

8成按揭需要是自住用途 要留意如買第二層樓而又上8成按揭，物業必須是自住用途，那麼第一層便要出租或給家人住。

出租的話第一層按揭成數只得5成。

而且，要第一層的轉名完成，並在丈夫信貸報告內第一層樓的mortgagecount消失後，才可以買第二層做8成按揭。

否則銀行仍然會把第一層的按揭餘款計入DSR內，便不夠計。

延伸閱讀： 夫妻「甩名」撈第二層樓小心按揭保險中伏位【星之谷專欄－香港01】 按揭保險須知2020&保費計算懶人包【含施政報告新按揭政策更新】 【按揭財技】物業甩名一開二全攻略(含2020年新例) 租金太低，能不能改用擬租金收入計壓測？ 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按左上角Whatsapp按鈕聯絡我們互相交流。

返回主頁按揭學堂 若想知哪間銀行按揭利率最平，現金回贈最高，即時留言，索取最新情報！ 預期貸款額（必填）*查詢類別（必填）*轉按新買準備買英國按揭Whatsapp/Signal號碼（必填）*請問是從何得知我們？*Google/YahooFacebook朋友介紹報章專欄／訪問電視節目／戶外廣告我們的書：按揭達人傳送 關於星之谷 星之谷按揭轉介歷年來與全港銀行合作，為客戶免費介紹最低利率、最高回贈的按揭計劃，解決置業路上的疑難及痛點。

我們不收取任何費用，只想把所識和所想，向客人分享。

公司的獎項和里程碑： 轉介超過40000按揭個案 環聯(TU)正式合作伙伴 Capital資本雜誌「傑出物業按揭轉介」大獎,2021 香港中小型企業總商會「最佳中小企獎」,2019 TVB「樓宇按揭轉介」傑出服務獎,2018 都市日報「傑出按揭轉介」大獎,2018 出版「按揭達人」一書，各大書局有售 TVB樓宇節目：「星之谷特約：蝸居宅急變」於2018年4月放送，收視率19點 NowTV樓宇節目：「星之谷特約：置業攻略」於2018年6月放送 建立北斗星按揭網，全港唯一按揭專題資訊和財技網站 詳情請瀏覽星之谷按揭轉介網頁：https://starpagency.com 按揭入門 按揭成數|按揭回贈比較|按揭利率比較|按揭年期 按揭保險|按揭保費折扣|HKMC和QBE批核標準 壓力測試|供款與入息比率DTI|壓力測試花紅 轉按|甩名/轉名|現契重按 擔保人| 印花稅/SSD/BSD| 自僱按揭|自住變出租按揭 居屋按揭|居屋轉按套失政府擔保 唐樓按揭|村屋按揭|工廈按揭 即供vs建築期|MortgageLink |凶宅按揭 訂閱我們的按揭資訊電子報 熱門文章 Whatsapp問按揭