【一層變兩層】第二個物業按揭入息要求如何過關？ | 樓市資訊

買樓想「得一想二」?由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加. Morein按揭指南: 【按揭財技】如何提升借貸力實現「業主夢」？ 2021-11-16 【買樓入門】2021印花稅買樓攻略 2021-11-15 MONACOONE料獲約2500張入票　超額逾11倍 2021-11-08買樓想「得一想二」?由於金管局以及按證公司推出多輪的限制物業按揭措施，當現有業主想買入第二層或以上物業時，對買家的首期以及收入要求都會增加，若有所忽略可能會無法申請按揭。

第二層物業收入比率要求增對於已經擁有一層物業，想買多層物業，但又不能再用到近親甩名時，就要在按揭要求較高的情況下為第二層物業申請按揭。

一般而言，購買第二個或以上物業時，無論是首期成數，或是供款入息比率和壓力測試比率都會下降一成。

例如，對於香港永久性居民，在銀行取得的最高按揭成數會由6成降至5成，以及供款入息比率和壓力測試要求，由不多於5成和6成，將下降至不多於4成(如屬自僱非專業人士則為35%)和5成。

只計算第二層物業按揭供款？買家要注意的是，別以為銀行只會以第二層物業的按揭供款計算出收入要求。

以600萬物業為例，由於按揭成數最多為5成，首期需要300萬元。

假設按揭利息為2.5厘，還款期30年計算，每月供額約11,853元，供款入息比率不高於4成下，收入要求最少為29,633元，而壓力測試測試下則為34,067元。

從中可見，雖然600萬物業，以及1100萬元物業，要取得相應的最高貸款額的收入要求並沒有增加，只是要增加多一成首期。

但以上是錯誤的計算。

因為銀行在計算申請人買第二層物業的收入要求，會考慮到申請人的第一層物業的每月供款額，假設現有買家早年以600萬買入一層物業，當時利率為2厘，還款期30年，按揭成數是6成，可計算出每月供款為13,306元，供率入息比率為26,613元，壓力測試為34,067元。

因此，實際買家買入第二層物業的收入要求應為如下：買家購置第二層物業的收入要求將大增，同時，要留意印花稅劃一為樓價的15%，600萬及1100萬樓價的印花稅分別為90萬元，以及165萬元，遠高於首置要求的18萬元和41.25萬元。

收入不足可以怎麼辦？由於收入要求大增，萬一買家收入不足，到底有什麼辦法?由於大部份人買第二層物業，都是打算用作收租，其實銀行亦有機會考慮將物業的收租金額，計算到買家的收入中。

以連租約物業為例，可算是一個固定的租金收入，銀行一般會計算租金的七成作為買家的入息，例如3萬元租金，會視為買家每月有2.1萬元固定入息。

銀行會要求提供租約作為參考，會視乎租金水平多少，以及考慮到租約期何時完結。

即使本身買入物業時未有租約，但若果銀行知悉買家有出租意圖，也可按「預期租值」作評估，以租金估值六折計算，即是說可以將租金的六成計算入收入一部份。

這樣可增加買家的貸款能力。

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