【按揭計算機】如何計算每月供款? (附公式及案例) | 胡‧說樓市

不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。

現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中 ... Skiptocontent 【按揭計算機】如何計算每月供款?(附公式及案例) Home»【按揭計算機】如何計算每月供款?(附公式及案例) 按揭計算機 按揭計算機 Input 單位樓價 $ 按揭成數 50%1%90% 首置客及自住性質，透過申請按揭保險，$1,000萬以下物業，最多借取80%按揭，$800萬以下物業，最多借取90%按揭 按揭貸款額 $ 可按照不同按揭保險計劃，自行在貸款額加上按揭保險費 按揭利率 % 按揭年期 30年1年30年 是否已持有任何住宅物業? * 是 否 月入 $ (用作計算供款佔入息比率) 每月供款額 每月供款額 壓力測試所須月入(假設加息三厘) 壓力測試所須月入(假設加息三厘) 供款佔入息比率 供款佔入息比率 % 借取新按保下，供款人可選擇增加按揭保險費，豁免壓力測試，改而採取供款佔入息比率不超過50%的基準來衡量負擔能力，但最終仍須視乎個別銀行取態 首筆置業開支 首期 經紀佣金(如有) 律師費 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 總共 首筆置業開支 首期 經紀佣金(如有) 律師費 新住宅從價印花稅(NRSD) 只適用於已持有住宅物業的人士 總共 Ifyouarehuman,leavethisfieldblank. Submit 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。

實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。

當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。

我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。

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因為樓價高低，會決定了你最高的按揭成數為多少。

舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。

2.按揭成數: 下一步，你要決定「按揭成數」、「按揭利率」及「按揭年期」。

因為三者也會影響「每月供款」高低。

所謂「按揭成數」，就是你打算向銀行申請貸款的比例。

例如，你自己只打算支付10%首期，餘下90%借貸，則「按揭成數」為「90%」。

你只要如下圖般，在「按揭成數」一欄中，你把橙色的活動欄移至「90%」」便可以，頓時在下方的「按揭貸款金」便會馬上顯示出「5,400,000」，這個也就是你實質借貸金額了(註:600萬元X90%=540萬元)。

當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。

根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。

如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。

下方會再進一步說明。

由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。

如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。

以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。

3.按揭利率:  影響供款高低的，還有「按揭利率」。

一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。

「拆息按揭」會比起「最優惠利率按揭」稍為低一點。

不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。

現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」便可以。

4. 按揭年期:  下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。

按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。

年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。

但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。

假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄，移至「30年」便可以。

「按揭計算機」需輸入數字 物業樓價購買物業的價值600萬元按揭年期借貸年期，最長為30年30年按揭成數借貸比例，樓價800萬以下最高90%；1000萬以下80%90%按揭利率借貸息率，一般P按為2.5厘2.5厘 按揭計算機計算公式 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。

因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。

例如在計算每月供款時，供款額就是〔貸款額X月利率X[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]〕，在公式之中，n代表貸款的月數，^n就是n次方。

將數額代入，就能計算出每月供款額。

由於計算過程繁複，我們用按揭計算機就會最方便快捷，而且準確。

想深入了解如何使用按揭計算機，讓我們再看看以下實例吧！ 按揭供款實例 每月還款額: 待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。

這個數字正好反映出你每月要償還的貸款金額。

舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$21,336」。

月入(可填可不填): 為了更清楚知道自己供款是否吃力，建議你可在「月入」一欄中，輸入自己的入息，假設每月入息有60,000元，則如下圖般在「月入」中輸入「60,000」，在版面的最下方便會顯示出「供款佔入息比率」為「36%」，意即你每月會用收入的36%來供樓。

「壓力測試」:  雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。

根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息三厘的「壓力測試」，意即在加息三厘後，供款佔入息不得多於六成。

以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。

「按揭計算機」的好處: 入市前作充足準備 買樓前，透過「按揭計算機」計算出供款負擔，可讓我們知道每月供款，並鎖定自己能負擔的物業來選購，也可防止購入超出自己能力負擔的物業。

了解每月還款 部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。

買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。

部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。

「按揭計算機」的不足: 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。

一方面，由於「樓價」、「按揭年期」、「按揭成數」及「息率」會受不同因素所影響；另一方面，部份因素則需按個人財務狀況，而需作人手調節計算，例如買家有否借取「按揭保險」、有沒有採用發展商「二按」、或現金回贈會否超出金管局要求等，也等輸入的數字有一定影響。

現詳述如下。

物業樓價VS貸款額關係 物業估價不足 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。

部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。

因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。

舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。

所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。

借取按揭保險需繳付保費: 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。

「按揭保費」則視乎買家的按揭成數、按揭年期而有高低。

最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。

如果選擇後者的話，則「按揭額」會較預算為高。

舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元，以貸款年期30年去計，則按揭保費為5%，相當於27萬元。

因此，買家最終向銀行承借567萬元(註:540萬元+27萬元)。

所以你雖然你在「單位樓價」上填寫了「6,000,000」，但你可直接在「按揭貸款額」上改為「5,670,000」(註:540萬+27萬元) 實用小貼士:按揭保費是按「貸款額」計算，而不是按「樓價」計算。

需要繳付多少保費則可按這裡參考 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 銀行或發展商提供現金回贈: 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。

但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。

舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元。

若果銀行提供1%現金回贈，買家可獲取36,000元(註:600萬X60%X1%)，對貸款額並沒有影響；但若銀行提供1.5%現金回贈，則買家可獲取54,000元(註:600萬X60%X1.5%)，由於超出了金管局要求的上限，故在「按揭貸款額」中，要先扣減這筆54,000元，因此最終會批出的貸款額為534.6萬元(註:600萬X90%–54,00元)。

所以即使你在「單位樓價」填寫了「 6,000,000」，但就需要自己手動在「按揭貸款額」中改為「5,346,000」。

實用小貼士:超出金管局現金回贈上限，是需要整筆回贈，從貸款額中扣減，而並不是只扣除多出1%的部份 「按揭年期」會有不同變化 按揭申請人的年齡: 銀行普遍認為買家年齡愈大，可償還貸款的能力愈低，故申請人的年齡都對「按揭年期」有影響。

所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。

舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。

因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。

同時，若買家有申請按揭保險，而按揭保費會加借在貸款額上，由於20年的保費會較30年相宜一點，也需要計算清楚「按揭貸款額」需否人手改動。

若果同樣以600萬元物業為例，承造90%按揭，而按揭年期因申請人年齡只達20年，按揭保費為貸款額的4%，相當於21.6萬元。

因此，總貸款額為561.6萬元(註:540萬+21.6萬元)。

所以在移動「按揭年期」至「20」後，別忘記把「按揭貸款額」手動填上「5,616,000」。

樓齡較高物業 其次，物業的樓齡及質素也會影響「按揭年期」的長。

一般來說，銀行也願意批出30年按揭年期、又或者以「75年扣減樓齡」作基準，當然部份大型屋苑，如美孚新邨等已超過40年期，但因貴為藍籌屋苑，且有一定成交量，故銀行仍願意批出30年年期；至於一些單幢樓、唐樓、村屋則因情況而異，有時銀行需作實地視察，因此也會影響「按揭年期」。

居屋、白居二 居屋也是一個很獨特的市場，由於房委會旗下的居屋有作出「貸款擔保」，故銀行可批出較高成數的按揭申請，但因擔保年期為「30年扣減首日發售日期」。

因此樓齡愈舊的居屋，尤其是白居二，如其樓齡已有28年計，則其按揭年期只有2年(註:30年-28年)，也直接影響「按揭年期」。

在填寫「想借幾多年」一欄，也要自行作出計算才可以。

*實用小貼士:「貸款擔保」只限於房委會旗下的居屋或白居二，但房協旗下的居屋及白居二並不在此列!! 「按揭息率」可加可減 拆息隨資金流變化 無論選用H按及P按供款，息率也會隨時間轉變。

因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。

P按隨美息作調節 「最優惠利率」按揭的P按，則以「P-某個百分比」計算，其中「P」指的最優惠利率，銀行會視乎美國加息或減息步伐，而作出調節，對小業主供樓的按揭息率也有影響。

舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。

雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。

如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。

按揭成數受不同因素影響 借貸人已成為擔保人 一般「按揭計算機」也假設買家為「首置客」，即能夠按銀行政策借取最高的按揭成數，如樓價1000萬元以下物業，首置客可承造最高80%按揭，而800萬以下最高可承造90%按揭，但如果本身已成為其他物業的擔保人，則其按揭成數會收緊一成。

借貸人購入第二套房 同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。

所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

連租約物業 一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。

例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

收入並不是來自香港 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。

例如一層原本600萬元的物業，理應銀行批出的按揭成數為60%，但收入並不是來自香港的人，最高為50%。

因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，卻會收緊一成至40%。

因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「40」而非「50」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。

但如果本身他已持有多一層物業，則需要再進一步收緊至30%，因此，在填寫「單位樓價」上會填寫「10,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄需再下移至「30」而非「40」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。

以資產計算收入的申請人 同樣地，部份人沒有固定入息、或已退休人士，但卻希望購買物業，他們向銀行申請按揭時，會以資產計算入息，但如果採用相關操作的買家，其購入的第一層物業，不論價值最高按揭成數為50%，而第二套房的按揭成數為40%。

舉例，如果一個打算以資產計算收入的買家，本身已持有一層樓，現在多購買一層600萬元的物業，在「單位樓價」一欄中會填上「6,000,000」，在「按揭成數」會把橙色活動欄移至「40」；而「按揭年期」的橙色活動欄會移至「30」。

壓力測試 二按需用較高息率作計算 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。

發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。

如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。

二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。

兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。

坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。

免卻壓力測試 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。

例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。

但如果在加收10%保費下，卻可有所豁免。

一層600萬元的物業，承造90%按揭，理應貸款額為540萬元，以供款年期30年計算，按揭保費為5%，相當於27萬元(註:540萬X5%)。

假設按保加借入貸款額，則為567萬元(註:540萬+27萬元)；但如果首置客希望免卻壓力測試，則可繳付5.5%的保費，相當於29.7萬元(註:540萬元x5.5%)。

按保加借入貸款額則為569.7萬元。

因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。

「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」，而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。

當輸入相關資料後，你會在下方看見「每月供款額」，按上述例子即為22,510元。

如果要通過審批，因已多繳付額外保費，故月入有45,020元(註:45,020X50%=22,510元)已可通過供款佔入息一半的審批準則。

其他因素 買家是否有隱藏債務 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。

如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。

買樓的其他支出 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。

除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。

印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。

如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。

相關支出亦會在「按揭計算機」中反映出來。

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