【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓！睇樓/落訂/按揭時序表

如果單位用來放租，您更可升級買業主版本的家居保險，保障因租戶造成的損失。

延伸閱讀：上車前必讀攻略. 【買樓知識懶人包】. 買新盤程序 ... 住宅物業 工商物業 服務式住宅 海外物業 新盤 物業估價 按揭計算機 樓市資訊 博客 租買攻略【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓！睇樓/落訂/按揭時序表 AdsNotAvailable 【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓！睇樓/落訂/按揭時序表 租買攻略【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓！睇樓/落訂/按揭時序表  |  2021年8月10日 買二手樓程序與樓花不同，二手樓沒有發展商擔保，物業又有可能是無契、釘契樓，要考慮的因素甚多。

以下千居為你重點整理二手樓買樓程序，盤點買二手樓10大步驟！ 買二手樓手續一眼睇 買二手樓步驟千居相關文章1.於搵樓平台或代理行搜尋樓盤業主免佣盤優缺2.上單位睇樓，如經代理，代理會要求睇樓人簽睇樓紙睇樓紙注意事項及範本3.準買家上網查詢單位估價，衡量賣家叫價是否合理如何得知單位市價4.買賣雙方議價成功，簽署臨時買賣合約及落「細訂」撻訂避免方法5.憑臨約往銀行申請按揭，或托按揭中介代為辦理9成按揭申請條件銀行按揭利率比較用按揭中介注意6.請律師，簽臨約14日後上律師樓簽正式合約及落「大訂」律師費用7.簽正式合約30日內交印花稅印花稅懶人包8.成交日前或當日驗收單位驗樓清單9.成交日上律師樓簽樓契、按揭契、付樓價尾數和代理佣金，收鎖匙成為業主代理佣金10.購買火險/家居保險火險懶人包家居險懶人包 以下會再詳述每個步驟的注意事項。

立即跳往： STEP1：於搵樓平台或代理行搜尋樓盤STEP2：實地睇樓STEP3：上網查詢單位估價STEP4：簽署臨時買賣合約STEP5：憑臨約往銀行申請按揭STEP6：請律師簽正式買賣合約STEP7：簽正式合約30日內交印花稅STEP8：成交日前或當日驗收單位STEP9：成交當日上律師樓簽樓契STEP10：買火險/家居保險 【最新樓盤】搜尋600萬內上車盤→ 1.於搵樓平台或代理行搜尋樓盤 搵樓最方便，當然是上網利用搵樓平台，篩選心水樓盤，只要輸入搜尋條件，就能比較所有合適樓盤。

不過，如果您已經看中某座大廈，而該大廈又極少放盤，您或者需要「落區」到附近的中小型代理舖查詢。

譬如一些樓齡較高的洋樓，因為伙數不多，放盤量少，變相是您等盤而不是盤等您，便要花心機到處放放風聲，以求一有新放盤，您就會收到通知。

2.實地睇樓 揀好盤，下一步是約睇樓。

睇樓當然愈細心愈好，留意大廈和單位的保養情況，最基本要學睇是否有漏水問題。

香港的買家和代理之間有個「insidejoke」是這樣的：落雨做甚麼好？落雨睇樓最好！由來便是因為有些單位的滲水問題，是下雨天才比較明顯，故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。

如果是經代理搵樓，代理帶睇樓時會要求您簽一張俗稱「睇樓紙」的文件，用意是防止您自行直接找業主買樓，令代理蒙受損失。

睇樓紙一定要簽，不過有些立心不良的準買家或側側膊找同行友人代簽，讓自己不用背上法律責任。

這個做法也有火燒後欄的時候，假如樓盤真的超筍超正，友人或比您搶先一步，買走了單位。

3.上網查詢單位估價 想知賣家的叫價是否合理，最簡單就是上銀行網站進行免費估價。

銀行對單位的估值，就是物業「市價」的一個指標。

其他的市價或所謂「行情」的走勢，千居於關於樓價走勢的文章有闡述。

行內有個說法，就是業主放盤一開始叫價會叫貴5%，好讓自己有更大的空間企穩「揸價」，爭取以高過自己底價的金額放售。

如果經代理搵樓，盡責的代理一般會為您合理地講價，令最終的成交金額達致您心目中的範圍，亦即「到價」。

當然，如果您獅子開大口，大大力「鋤價」，勢要業主減價幾成才肯罷休，代理就可能力有不逮了。

【最新樓盤】搜尋所有放盤→ 4.簽署臨時買賣合約，落細訂 雙方商議好價錢後，便是簽約的時候。

買賣雙方第一份並署的文件叫「臨時買賣合約」，臨約比較簡短，當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等，用途就似是一份「意向書」。

經代理搵樓的話，臨約會由代理提供，代理一般只會提供標準臨約（即代理行自己編製的合約）。

簽臨約時，您也須向賣方繳付俗稱細訂的「臨時訂金」，金額普遍為樓價的3％–5%。

如果樓盤搶手，有準買家會增加細訂金額，以表誠意。

5.憑臨約往銀行申請按揭 手執臨約，您便可前往銀行申請樓宇按揭，或委託按揭中介代為辦理，正規的按揭中介都是免收費的。

銀行按揭產品琳瑯滿目，一般人最常比較按揭利率、按揭回贈和罰息期幾個重點。

預早申請按揭，讓自己有充足時間補交文件證明，也讓銀行及時在成交日前完成審批，準時於成交日放款。

如果因種種問題「上會」（即申請按揭）不成，買家就有機會要「撻訂」，即因未能完成買賣而放棄訂金。

如果想借足8–9成高成數按揭，您便要申請「按揭保險」。

6.請律師簽正式買賣合約，落大訂 行到這一步，地產代理會慢慢退場，協調交易的角色，由律師頂上。

買賣雙方需委託律師，由律師代進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等瑣碎事項。

一般簽臨約後14日雙方會再簽正式買賣合約，此時您要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」。

大訂連細訂，通常為樓價的10%。

一個盡責的律師，能夠為您找出物業問題，例如業權不清、業主遺失重要樓契文件、有管理費未交、管理費按金失蹤、有未處理的物業問題（即被釘契而未解釘）等等，如果情況嚴重，而賣方到成交大限之期都未能解決（如補交文件），您就有理由「踢契」，即取消交易並取回全數按金。

7.簽正式合約30日內交印花稅 如簽臨約後14日簽署了正式買賣合約，您便須於30日內繳付買樓印花稅。

【新盤項目】搜尋最人氣新盤→ 8.成交日前或當日驗收單位 臨近成交日，您須再上單位驗收。

二手樓一般是「現狀買入」，簽樓契就代表了買家同意買入該狀況的物業，不會事後追究賣家維修費用，所以您最好先行下載一份千居驗樓清單，抵場後盡量驗清楚單位的結構。

9.成交當日上律師樓簽樓契，付樓價尾數 驗收單位後，便是正正式式上律師樓簽「轉讓契」（即樓契）的成交大日子，意味了單位的業權將由賣方轉移至買方。

成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的60至90日內，您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契送往土地註冊處登記。

此時，您須付清樓價尾數，交付代理佣金（一般買賣雙方各付樓價1%），並收回物業鎖匙，成為業主。

如果您有申請按揭，銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師，再由您的律師代為向賣方繳付樓價，整個過程您不會收到任何款額。

10.買火險/家居保險 恭喜您成為業主！做業主就要負擔業主的煩惱，買保險就是其一。

普遍而高，承造按揭時，銀行已要求您出示單位的火險證明，如果單位太舊，火險已經過期，銀行就會要求您另外購買，甚至趁機向您推銷火險服務和提供優惠。

火險是「樓宇結構保險」，新型的大廈屋苑通常已為整幢大廈投保。

不過，樓宇結構都有分「公家」和「私人」範圍，您單位入面的牆身、天花等等結構未必是大廈masterpolicy的受保範圍，您有機會要再買一份增加保障。

家居保險和火險不同，單位住戶有權選擇是否購買。

家居保險保障單位內的財物損失，以及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障。

如果單位用來放租，您更可升級買業主版本的家居保險，保障因租戶造成的損失。

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