【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少? 唐樓物業估價不足的原因?

另外，如果你想將唐樓出租，最高按揭成數只有五成。

例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如你已正在收租，租金會被計算入壓力測試 ... Skiptocontent按揭比較轉按比較居屋按揭比較村屋按揭比較按揭工具Hibor利率及走勢圖按揭計算機按揭資訊按揭保險資訊9成按揭資訊按揭擔保人資訊按揭成數和壓力測試資訊首次置業資訊居屋白表資訊呼吸plan資訊按揭利率資訊綠置居2021資訊按揭中介資訊網上申請聯絡我們Menu按揭比較轉按比較居屋按揭比較村屋按揭比較按揭工具Hibor利率及走勢圖按揭計算機按揭資訊按揭保險資訊9成按揭資訊按揭擔保人資訊按揭成數和壓力測試資訊首次置業資訊居屋白表資訊呼吸plan資訊按揭利率資訊綠置居2021資訊按揭中介資訊網上申請聯絡我們28MORTGAGE12月最新最低銀行按揭利率樓宇按揭利率H+1.30%2.5%封頂位,高達1.87%總現金回贈！我們承諾保證最高保證全港最高額外現金回贈​細心跟進全程網上申請由按揭專員跟進整個申請流程​特快回贈28Mortgage會於貸款提取日1-3個月後發放額外現金回贈！Whatsapp查詢按揭資訊需要幫助？聯絡按揭專家姓名*電話號碼*Email*查詢類型*首置按揭轉按估價加按其他查詢方便聯絡時間*9:00-12:0012:00-15:0015:00-18:00請問你如何找到我們？*GoogleFacebook朋友介紹其他PhoneThisfieldisforvalidationpurposesandshouldbeleftunchanged.October9,2021【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少?唐樓物業估價不足的原因?首頁»按揭知識»【唐樓按揭】唐樓按揭成數多少?唐樓物業估價不足的原因?油尖旺、深水埗一帶都是唐樓集中地，對一些首期不足，又想盡快上車的人來說，唐樓入場費都是200至300萬起，面積都比較實用，一般都可造到8至9成按揭，稍為裝修一下，又可以放租。

不過當中又要注意僭建改動的問題，今次為你分析唐樓按揭成數、按揭年期、注意風險。

內容大綱唐樓為何有吸引力?唐樓按揭成數與一般私人物業有何分別?唐樓還款年期多久?唐樓壓力測試唐樓按揭計劃應是H按還是P按?銀行驗樓影響批核時間注意唐樓物業估價不足如果發現唐樓僭建，可以怎樣做?FAQS:1.如果唐樓買入時連租約，又打了釐印，怎樣計壓測?2.僭建唐樓如何影響按揭?3.唐樓僭建被釘契，如何可恢復審批按揭？4.遺失樓契會影響按揭嗎?唐樓為何有吸引力?香港有不少自第二次世界大戰後留下來的樓宇，樓底高，只有樓梯而沒有升降機，樓層不高，僅有5至10層，不過很多唐樓面積都比較實用，400呎以上甚至700多呎都有，有些還有騎樓。

為何如此都會吸引到買家自住或投資放租?首先，由於唐樓歷史悠久又舊，例如土瓜灣、港島都有望重建，投資的買家都寄望將來單位會被獲政府或發展商收購。

其次是入場費低，300萬起都有交易，相比一般二手住宅，尺價都低點，而且夠實用，受情侶或單身一族歡迎。

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留意的是，不少唐樓樓齡都是高，未必借到高成數按揭，除非是50年以下，或有機會借到8成按揭。

不過物業質素會影響到銀行和按保公司批出的按揭成數，舉個例，如果該唐樓的業主立案法團會定期維修樓宇，例如一些位於高尚住宅區之唐樓，都可以有助增加按揭成數。

另外，如果你想將唐樓出租，最高按揭成數只有五成。

例如該單位是500萬，首期就要250萬，當然，如你已正在收租，租金會被計算入壓力測試。

如果租約打了釐印，則可將租金七成計入壓力測試，反之只能計算租金六成作壓力測試。

如果你本身有按揭，或收入來自非香港，按揭成數要減一成。

唐樓還款年期多久?銀行批出的最長按揭年期為（75年減去樓齡），換言之，如果樓齡大於45年，就未必批足還款期為30年。

而且，有些銀行會減去唐樓的按揭年期，所以小心即使樓齡不逾45年，都可能批不到30年還款期。

如果申請高成數按揭，也會有銀行同時以樓齡及人齡計最長還款期，不過以較短者為準，舉例說，人齡為65歲，計出最長還款期為10年(75-65)；如樓齡為45年，計出最長還款期為30年(75-45)。

由於「以較短者為準」，最長還款期將為10年，那就要找擔保人延長還款期，加上不是間間銀行都肯承按唐樓，就連有沒有升降機都是考慮因素，建議簽約前先向銀行查詢好。

唐樓壓力測試唐樓的壓力測試於一般情況下，其實與其他私樓相若，當利率上升3%，每月供款不得超過月入6成。

但正如上文所指，如還款年期縮減，就要注意壓力測試能否過關。

假設500萬唐樓借六成按揭，還款期為30年，實際按息1.6%的話，壓力測試月入就要接近2萬9元。

當縮減10年還款，壓測月入要求就升至34394元，多了至少6千元。

唐樓按揭計劃應是H按還是P按?一般唐樓可以選用H按或P按，在低息環境下，仍可用低息H按。

至於有劏房設計的唐樓，有些銀行只肯批P按。

參考下表，看看部分銀行的按揭計劃:銀行計劃利率最高現金回贈(%)東亞銀行東亞銀行最優惠利率計劃P(5.25%)-2.75%1.4%富邦銀行富邦香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.4%渣打銀行渣打香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.25%恆生銀行恆生香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.2%恆生銀行恆生最優惠利率計劃P(5%)-2.5%1.2%中國銀行中銀最優惠利率計劃P(5%)-2.5%1.23%+$3000中國銀行中銀香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1.23%+$3000匯豐銀行花旗香港銀行同業拆息按揭計劃H+1.3%1%**如欲獲得最新資訊，宜再向28Mortgage的按揭專員查詢。

銀行驗樓影響批核時間由於不少唐樓都會有僭建和老化問題，銀行有機會要求實地驗樓，以觀察有否以上問題及結構改動問題，如有改動，就可能影響批出按揭批核按揭，所以大家買入前，要查清有否涉及違規僭建。

近年唐樓都有不少劏房出租，只有幾間中小型銀行肯接受申請，當一般出租物業批最多5成按揭。

注意批核時間會較一般為長，買唐樓預至少2個月成交期會較好。

注意唐樓物業估價不足除了考慮樓齡及出租物業按揭成數限制，加上一向唐樓成交不算很興旺，質素參差，不少唐樓物業估價不足。

而由於各銀行會自行委託測量師行估價，物業價值自然有參差，萬一估價與業主開價差太遠，買家就要預留更多資金交首期，如果按揭成數不算高，如6成以下，不妨找多幾間銀行做估價。

至於上文提到的僭建問題，也可能衍生法律訴訟，影響到估價較保守，建議委託地產代理查冊，了解物業是否涉及清拆令。

在驗樓期間，假如單位未交吉，就要在臨約訂明可容許估價職員上門。

如果不涉及結構性改動，問題一般不大。

如果單位曾有大幅改動，估價行會計算還原費用，為免因事後批額太少影響成交要撻訂，最好在簽臨約期間提出驗樓。

如果發現唐樓僭建，可以怎樣做?當屋宇署發現唐樓有僭建物，會以清拆令要求業主於限期內清拆僭建物，物業會被釘契，於土地註冊處的文件上顯示「BUILDINGAUTHORITYUNDERS.24(1)OFTHEBUILDINGSORDINANCE」或「BUILDINGAUTHORITYUNDER26OFTHEBUILDINGSORDINANCE」的字眼，按揭貸款也不會獲批。

如果只是輕微問題，未影響到樓宇結構，一般都會批按揭。

你要及時清拆僭建物後，再申請取消釘契及獲取滿意紙，以獲得按揭批核。

FAQS:1.如果唐樓買入時連租約，又打了釐印，怎樣計壓測?有打釐印的話，租金收入可計七成，如月租7000元單位可把其中4900元計算收入，否則只能計六成，即4200元計算收入。

2.僭建唐樓如何影響按揭?大部份銀行對於有劏房設計的唐樓按揭批核較嚴謹，如出現僭建，可能已被釘契，另一方面，如違反地契，都會影響按揭申請。

最好先為物業做初步查冊，是否有清拆令在身。

3.唐樓僭建被釘契，如何可恢復審批按揭？如屋宇署發現僭建物後，發出清拆令兼釘契，銀行將停止審批按揭申請。

業主要拆除僭建物，再向屋宇署申請取消釘契，取得滿意紙，再提出申請按揭批核。

4.遺失樓契會影響按揭嗎?如果唐樓已經供完，你買入前宜問清楚有沒有原裝樓契，若只有影印版本，有機會難以申請更高按揭成數。

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