成交少銀行估價或不足唐樓的樓齡偏高，更有不少為戰前物業，而且大多沒有保養及管理，甚至會有僭建或劏房等不同問題，所以銀行在審批唐樓的按揭申請 ... Skiptocontent 置業貼士/置業小百科/地產知識/置業冷知識【置業貼士】申請唐樓按揭問題逐一拆解 2021-06-18 置業安居，大部分人會傾向選購新盤或樓齡相對較新的二手盤，但原來一些樓齡較高，沒有電梯或其他現代化設施的唐樓，因入場費較低，故亦有其捧場客。

然而雖說唐樓價格相對較低，但樓齡超過五十年的唐樓，就不可能承造三十年按揭，而且部分質素或位置欠佳的唐樓就只能承造六成按揭，準買家需要充足的資金作首期之用。

成交少銀行估價或不足唐樓的樓齡偏高，更有不少為戰前物業，而且大多沒有保養及管理，甚至會有僭建或劏房等不同問題，所以銀行在審批唐樓的按揭申請時，要考慮的因素亦比較多。

理論上，唐樓一樣可以申請按揭，但由於唐樓成交疏落，故唐樓單位的估價往往缺乏成交數據作參考，所以準買家要面對的第一大問題，可能是銀行「估價不足」。

準買家宜先準備好唐樓單位的資料，並向多間銀行進行物業估值。

此外，物業樓齡高，故業主亦可能已遺失原樓契，有機會因而影響按揭，同樣也是買家有機會面對的問題，故在決定前宜問清楚，確保物業原樓契仍在業主手上。

此外，由於唐樓的樓齡偏高，故銀行考慮按揭審核時，多會先行驗樓，以確保樓宇結構安全，而且沒有僭建及劏房等違規建築，準買家宜先向原業主做好溝通，知會賣家將會有銀行安排人員上門驗樓，讓業主准許相關人員入屋檢查，以便銀行可盡快取得驗樓結果並審批按揭。

一般如物業就算涉及僭建，只要物業不涉及結構性改動，一般情況下，不會影響按揭申請。

劏房+唐樓銀行拒批機會高如查出物業已分間劏房，銀行則有很大機會拒絕批出按揭，就算真的有銀行願意承按，批出的按揭利息也會比正常按揭高，而且按揭最高不會超過樓價五成。

但如唐樓上有僭建，且屋宇署已發出清拆令，那唐樓便會被釘契，銀行亦不會審批任何按揭申請，所以在買入單位前進行查冊，確保單位沒有被釘契。

被釘契的物業，必須按照清拆令所示，於指定期限內聘請合資格註冊承建商將僭建物拆除或修復失修的部分，然後再向屋宇署申請註銷釘契及獲取滿意紙，才可向銀行申請按揭。

按揭可借高達九成至於銀行批出的按揭，還款期的長短則要視乎物業樓齡及申請者的年齡、申請的按揭成數等多項不同因素作考慮。

如申請的按揭低於樓價六成，還款期一般會以75年減樓齡計算。

但如申請的按揭成數高於六成，銀行除會考慮物業樓齡外，亦會同時考慮申請人的年齡，再以較短者為準，作為批出還款年期的標準。

如比對兩者後，會批出較短的還款期。

在按揭成數上，樓價在800萬元或以下的唐樓，買家可以申請高達九成按揭。

至於樓價介乎800萬至900萬的唐樓，亦可申請八成以上的按揭，但上限為720萬元。

而介乎900萬至1,000萬元，則最高可申請八成按揭。

超過1,000萬，銀行只會批出最高五成借貸額。

不過不少銀行對審批高成數的唐樓按揭會較一般有管理的私人物業保守，較有銀行只會批出不多六成按揭。

提提你，唐樓按揭一般申請需時較長，各位有心購買唐樓的準買家，宜預留足夠時間，以便銀行可順利完成驗樓及審批，自然可放心買入心頭好。

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