【磚頭救生意】物業套現應急個案分析| 樓市資訊

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以下個案中主角餐廳東主張先生，因為近月生意不佳，一時面對資金週轉問題，如果未能在短期內取得一數十萬元，餐廳可能要結業。

張先生可以如何解決危機？私人貸款利息高年期短 張先生想有約50萬現金周轉，幫助餐廳度過難關。

其實一般無抵押下，都可以向銀行申請私人貸款，貸款額應可滿足50萬元的需要。

不過，有關私人貸款利率一般約4至5厘，而還款期一般為5年。

變相每月的供款會較多，但面對資金所需，如沒有資產下，可能私人貨款或是中小企貸款都是一個選擇。

有物業借款更靈活 幸好張先生有一層早年買入的物業，當時買入價為400萬元，貸款200萬元，現時還有約150萬元的貸款額。

於是建議張先生有兩個方法套現，一是申請業主貸款，第二個則是將物業加按。

業主貸款因為是無抵押貸款，申請相對較易，並不受到物業按揭貸款的要求所限，亦即是無須根據金管局的按揭貸款要求，不需要通過按揭壓力測試，部份財務公司更宣稱可以無入息證明。

亦都適合並不是擁有完整業權的業主申請。

至於選擇加按的業主，好處是息率較私人貸款及業主貸款為低，而且視乎物業樓齡及申請人年齡，最長可以攤還30年，相反業主貸款最長還款期一般為10年。

因此，如選擇加按套現，每月供款會較低。

不過，亦都要注意，申請加按時，需要重新做壓力測試，而且不使用按保下，銀行最多借物業估價的6成，因此建議使用加按的人士，盡量找估價較高的銀行。

以張先生的目前情況，物業已經由400萬升值至600萬元。

如借到六成，即可得貸款360萬元，減去之前的150萬元的貸款餘額，可以得到210萬元的資金，足以幫助餐廳應付近期的週轉不靈。

張先生考慮後，覺得加按的方法較適合他，因為可以取得更多的貸款，即使經濟恢復較慢，亦有足夠的資金，同時貸款息率較低，以及還款期較長。

不過，他亦擔心加按申請程序過長，始終他都想盡快有錢到手。

於是便介紹他可以找按揭轉介公司，例如經絡按揭轉介公司，因為相關公司有經驗，可以提醒他交齊文件，而會有專人比較所有按揭計劃，幫他盡快申請，以及跟進個案，讓他盡早取得貸款度過業務難關。

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