買二手樓程序大解構！由搵樓到收樓10個步驟｜中伏位逐個數＋ ...

買二手樓程序大解構-二手樓成交-二手樓按揭-由 ... 【香港樓市・二手樓程序】購買二手物業，由搵樓至收樓整個過程，要留意 ... 簽「睇樓紙」注意事項. 要聞 香港內地國際 財富投資 股票分析新股解碼基金/ETF焦點MPF攻略財富管理窩輪牛熊證外匯/另類投資點評保險專區海外投資企業營商 樓市 健康 健康熱話均衡飲食綠色生活常見疾病 親子 親子好去處親子熱話成長教育新手爸媽 數碼科技 生活 專訪 專欄 投資樓市時事健康營商親子會員信息文章收藏全部文章沒有收藏過文章...精選推送全部文章>未收到推送文章...提問全部提问>去提問退出廣告2021.07.23by香港財經時報圖片:香港財經時報 【二手樓程序】購買二手物業，由搵樓到收樓10個步驟，要留意的細節不少，同時物業是按「現狀」交易，可能有不少中伏位，買二手樓程序大解構！ 【香港樓市・二手樓程序】購買二手物業，由搵樓至收樓整個過程，要留意的細節不少，同時物業是按「現狀」交易，可能有不少中伏位，本文會講述整個買賣二手樓程序之餘，點出當中遇到問題和解決方法。

二手樓程序1：搜尋二手物業 購買物業，不外考慮幾個因素：價格、位置、附近環境和配套設施、交通方便程度，若果有小孩子讀書，便要考慮校網。

每個物業總有優點和缺點，視乎置業人士認為哪些因素最重要。

現時可上網利用揾樓平台，物色心水物業，業主自讓盤和地產代理受委託代理的樓盤皆有，最好在各大地產代理網頁上搜尋，互相比較，便可以較全面了解物業售價是否合理。

二手樓程序2：親身睇樓：留意會否有中伏位 揀定心水物業後，便預約睇樓。

如果是自讓盤，可跟業主直接聯絡，約定日期和時間。

如果是代理盤，可跟相關代理聯絡，同樣約定日期和時間。

若果是經代理揾樓，睇樓前，代理要求準買家簽一份「睇樓紙」，目的是防止準買家自行直接揾業主買樓，令代理有所損失。

而且，「睇樓紙」具法律效力，是日後代理向買家收取佣金的依據。

簽「睇樓紙」注意事項 二手樓程序中，簽「睇樓紙」時需要留意以下幾點： 通常「睇樓紙」期限為3個月，但亦可跟地產代理商討期限的長短。

「睇樓紙」會列明買家與代理共同同意的佣金水平，一般是1%佣金。

如需代理更積極幫忙，買家可以支付超過1%的佣金。

即使買家以配偶或親人代為睇樓和簽訂買賣協議，藉此避開支付佣金的法律責任，但這是不可行，因「睇樓紙」普遍訂明如「買方/租客或買方/租客的配偶、任何代名人、未經披露身份的主事人或代理人」簽署睇樓紙而最終達成該單位的買賣/租務協議，買方/租客也要向有關代理支付佣金。

實地睇樓小心中伏位 二手樓程序中，實地視察單位，應注意是否有以下中伏位： 留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬，有水漬代表該位置可能曾經滲水。

檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常； 視察單位有沒有被改動過，若有疑問可徵詢測量師的建議； 查詢物業有沒有佔用公眾地方； 查詢單位內的家具、電器及裝修是否連同單位一併出售，若是一併出售，必須在買賣合約上清楚列明； 查詢物業正由誰佔用、佔用者的身分、佔用者對物業所享有的權益。

檢視樓宇四週，若發現有斜坡，要查詢清楚維修責任誰屬。

二手樓程序3：預先查冊防中伏 即使睇樓後覺得單位合心水，但也不要太快落搥，最好委託地產代理或親自前往土地註冊處查閱單位或土地契約等文件，有以下3點需要留意，以防中伏： 核實現時跟自己交易的，是單位的「現時業主」。

避免購買有法庭指令(又稱釘契)的物業。

這類物業的業主涉及財務糾紛，當債權人獲法院判決勝訴，他可將押記令附於欠債人的物業上，押記令可註冊，一旦查冊，是會發現物業有押記。

釘契物業一樣可以買賣，但買家最好要求賣方在物業成交前，把物業「解釘」，即是解除釘契所引致的產權負擔，並把有關文件從土地註冊處的登記紀錄中删除。

可是，若果業主欠下巨額款項，賣樓也未能償還債務，解釘便很難，故最好不宜購買這類物業。

查冊可知道物業有沒有任何維修令。

若果物業違反《建築物條例》等規例時，政府會向業主發出補救/拆卸令，業主收到政府通知後，便需要按政府要求完成有關的補救工程，屆時就要負擔一筆費用，故購買物業與否要再作考慮。

二手樓程序4：查原有圖則確定是否有僭建物 若果有意購買舊樓，不排除有僭建物，所以可向屋宇署查閱單位圖則，再比較現時單位狀況，確定是否真正有僭建物。

如果有的話，便要承擔拆卸僭建物的風險。

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所以應在購買物業前，先在多間銀行對物業進行估價，若發現大家都是估價不足，應不宜購買。

二手樓程序6：簽臨時買賣合約：若反悔需付雙倍訂金、佣金 若果經以上查冊和預先估價後，未發現有問題，兼且買賣雙方商議好價格，然後到了簽約時候，雙方簽署第一份文件，叫臨時買賣合約，合約內列出了物業成交價、付款方式、成交日期、訂金金額等。

簽署臨時買賣合約時，要留意以下幾點： 需向賣方繳付「臨時訂金」(俗稱細訂)，金額是樓價的3%至5%。

買方可於繳交訂金時，最好把金額直接交予賣方的代表律師託管，以防業主收訂後失蹤。

若果單位內要維修，必須在合約內列明哪一方承擔費用。

由簽署臨時買賣合約至正式買賣合約期間的14天內，如有任何一方打退堂鼓，需要賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金。

若果買家打退堂鼓，除了賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金外，業主有權追收物業重售差價。

舉例說，原本買賣雙方協議物業原先成交價600萬元，但買家後來取消交易，業主再把物業重售，以550萬元售出，於是業主向原先買家追討50萬元的差價。

二手樓程序7：向銀行申請按揭：盡早辦理好防「上會」不成 二手樓成交，簽好臨時買賣合約後，便可以向銀行申請按揭，或委託按揭中介代辦，透過按揭中介辦理是免收費。

申請按揭，可從以下要點考慮： 物業估值及可做按揭金額； 還款年期； 利率釐訂的準則； 利率調整後實施的時間； 提早贖樓補息及通知期； 按揭手續費、律師費及保險費等。

要留意，應預早申請按揭，讓銀行可以在成交日前完成審批，準時於成交日批出按揭，否則，若果因某些問題而「上會」不成，買家有可能要「撻訂」，即未能完成買賣而放棄已付的訂金。

二手樓程序8：簽正式買賣合約：3個月內成交 簽署臨時買賣合約後14日，買賣雙方會再簽正式買賣合約，買方要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」，大訂連細訂，一般為樓價的10%。

簽署正式買賣合約後，須於30日內繳付買樓印花稅。

買賣雙方需委託律師辦理手續，律師會查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等事項。

成交日一般是簽訂正式買賣合約起計的60至90日內。

二手樓程序9：驗樓：確認物業現狀符合約承諾 臨近成交日，買家須再上單位驗樓。

二手樓通常是「現狀買入」，驗樓是要確認物業現狀如傢電以至房間數目等，符合合約承諾。

若果買家對單位現狀不滿，可向賣方提出交涉，商討解決方法。

不過，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或非法改動單位結構等較大的事情，否則即使有小問題，很難成為「踢契」的理據。

驗樓工作最好搵專業驗樓師負責。

二手樓程序10：成交日簽樓契 驗樓後，便是正式上律師樓簽署「轉讓契」，並且買方須繳交首期尾數，同時須支付代理佣金(通常是買賣雙方各付樓價1%)。

至於按揭貸款款項部分，銀行會在成交日前把貸款金額交予律師，再由律師向賣方繳付樓價，整個過程買方不會收到任何款額。

買方的律師轉賬予賣方律師，然後賣方會經地產代理或親自把鎖匙交予買方，二手樓程序交易最終完成，買方便可以收樓。

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