【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包

睇樓注意事項 Skiptocontent 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 Home»【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 香港已連續十年成為全球最難負擔的城市，要不吃不喝超過二十年才可以上車，中原城市領先指數在2019年6月攀上歷史頂點後也一直高位徘徊，但小市民的置業欲望並未減退。

未上車準買家對買樓苦無頭緒，由買賣流程、按揭計算可能也摸不著頭腦。

本文為新手買家所準備，希望一文可以梳理整個二手買賣流程，讓首置客買得安心。

快速跳往：買樓雜費、簽睇樓紙注意事項、睇樓注意事項、查冊教學、簽約要點、申請按揭流程、P按VSH按、定息按揭入門、認識MortgageLink、成交日注意事項、首置客常見問題 初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 買二手樓的10個程序 1.進入代理行搵盤，要簽署睇樓紙:http://www.eaa.org.hk/practice/documents/cform4_result.pdf2.參觀物業:留意座向、景觀、起居生活細節、外部環境及鄰居等3.留意單位是否凶宅https://www.property.hk/unlucky.php4.進行查冊https://www1.iris.gov.hk/eservices/searchlandregister/search.jsp5.簽署臨時買賣合約及交細訂6.十四天後，往律師樓簽署正式買賣合約及交大訂，律師協助業主打釐印https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm7.承造按揭，可透過按揭中介協助8.銀行商討按揭條款按揭成數、按揭年期、按揭息率、罰息期、現金回贈9.購買火險、家居保險10.成交前驗收單位，簽定轉讓契約後銀行放款 買賣二手樓洗費: 首期:樓價10%經紀佣金:樓價1%律師費:5000-10000元印花稅:100元至樓價4.25%不等，視乎樓價釐訂(傳送門：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm)管理費、屋苑維修基金律師查契費用(視乎情況) 延伸閱讀：趁跌市想買樓？記住留意四大考慮點！ 第一步:簽署「睇樓紙」 有意計劃上車的你，往往會在二手市場尋找盤源，最直接就是走入代理行。

因為有意放盤的業主，往往會把樓盤委託代理放賣。

當自己鎖定一個區分並走進代理行後，代理行便主動介紹盤源，然後聯絡業主安排上門睇樓。

過程中，代理會要求填寫一份「睇樓紙」。

這份「睇樓紙」是一份具有法律效力的文件，大致會列明所參觀的單位，以及一旦成交後所需要支付的佣金，並聲明出究竟代理是為準買家及業主兩方行事，抑或純粹為準買家所行事。

「睇樓紙」會列明在某一時段內，你只能透過該代理購入單位，而這個時段往往是三個月。

假如你簽了「睇樓紙」後，但在三個月內再透過其他代理購入單位，則可能會被代理追溯佣金。

所以自己要小心記錄曾經參觀的單位。

簽署睇樓紙要點: 具法律效力，為委託代理行事的一份文件列明成交需支付佣金、及代理與買賣雙方關係某一時段內只能透過該代理已參觀單位 延伸閱讀：租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 第二步:參觀物業 進入單位參觀時，準買家要特別留意單位是否合心水。

除了單位座向、景觀外，一些微細的事項往往容易忽略，例如外部環境是否鄰近垃圾收集房、鄰居有沒有飼養寵物、間隔有沒有橫樑壓頂、單位手機訊號是否接收完善等，種種因素都對日後起居會有影響。

更重要一點，對於資金有限的首置客，內部裝修是否企理也相當重。

《胡．說樓市》早前就收到一名谷友反映，誤購入「化妝樓」而一肚氣，最終需要全屋大執。

所謂「化妝樓」，就是上手業主只作簡單粉飾，並用一些簡單裝修來遮蓋單位的缺陷，最常見漏水問題、全屋藏於牆身的電線老化。

由於買樓是以「現狀」形式轉讓，即買家參觀單位時的狀況來交收，故很多時準買家也未必為意出事地方。

究竟在睇樓的短時間內，怎樣才可以檢查清楚呢?在睇樓「黃金十分鐘」內，準買家有咩要注意，以防買入化妝樓呢？花幾分鐘看看以下兩條片吧! 睇樓注意事項: 單位座向、景觀、間隔是否合意留意屋外周邊情況，如是否類近垃圾收集房、電梯位、鄰居有沒有飼養寵物望望單位外牆檢查洗手間天花、廚房漏水問題 近年受制於「額外印花稅」，即購入單位後三年不可轉售的規定，令到不少二手業主也不願意放賣，所以代理行的「鎖匙盤」即將鎖匙留在代理行的交吉物業，實際上也是所剩無幾，而大部份單位都屬於「連租約」物業。

所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。

代理行可能游說買家睇平面圖、或參觀相類近開則的單位，令準買家未能勘察到室內狀況；更重要一點就是，對於「連約」物業，準買家謹記問清楚，單位是否在可以「交吉」出售，因為購入「連約」物業，銀行會視為投資性質，而按揭計算及首期要求也會較「交吉」物業所嚴謹，準買家必須認清這一點。

連租約物業注意事項: 有租客仍租住的物業準買家只能看平面圖、或參觀相類近開則的單位「連約」物業會被銀行視為投資物業，按揭計算及首期要求較嚴 第三步:進行查冊 當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。

透過查冊，大概可了解整個單位的買賣背景，雖然代理多會效勞，但自己也可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費15元。

但當然部份資料仍不能掌握，例如單位是否凶宅等。

網上曾流傳一個關於日出康城「領凱」誤購凶宅的個案，在簽完臨約才知道單位曾發生事故，最終也是鬧得不快收場。

雖然坊間有凶宅網，但內裡資料卻未必齊全；加上市場上對凶宅並沒有任何定義，就算準買家問代理或管理員，他們也可以迴避問題，但準買家也不是沒有自保方法。

有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。

如果想知道查凶宅的詳情與教學，以至應注意的事項，可按我跳往，那裏有親身探索凶宅的影片。

查冊重點: 可透過代理協助、或自行在土地註冊處網上進行未必可知道單位是否凶宅凶宅與否需透過銀行估價來評估 延伸閱讀：【校網搵樓攻略】統一派位、自行分配學位、搵樓、填表須知 第四步:簽署臨時買賣合約及正式買賣合約 由於買賣雙方的議價過程中，有時業主未必一定會現身，代理可能要求買家先單邊簽好一份「臨時買賣合約」，再經由代理親身交往業主加簽文件，但準買家要保持警覺。

例如代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。

多數「臨時買賣合約」會列明雙方擬定的價錢，所支付的訂金，以及簽署正式買賣合約的時間、及實質成交日期。

如果單位附設裝修或傢電，準買家謹記在合約內列明，就連什麼牌子及型號也要列清楚，以及拍照作記錄，以防在交樓前被業主掉包。

還有部份屋苑會作大維修，究竟費用是由買賣雙方哪一方承擔，也必須在合約內列明清楚。

不過，由於目前新冠肺炎疫情肆虐，買賣雙方有機會在簽訂臨約後被隔離，地產代理監管局則建議，雙方可於臨約加入「新冠條款」，指明一旦任何一方、或律師被強制隔離，雙方可進入寬限期，變相延長交易期，及訂立廢除交易的安排，如要看條款怎樣寫，可按我跳往。

一般交付的第一筆訂金，我們俗稱「細訂」，金額就是樓價3-5%之間。

謹記要有足夠現金存放入戶口內，否則一旦彈票，可構成取消交易的藉口，而被業主追溯賠償。

至於落訂金額高低，除了買賣雙方協議外，也視乎當時樓市環境。

因為雖然「臨時買賣合約」也具有法律效力，但由簽署「臨時買賣合約」至「正式買賣合約」間的十四天時間內，若任何一方反悔，實情只需賠償雙倍訂金，以及支付買賣雙方代理佣金便可以。

所以遇著樓價急升時，準買家為防業主出售後反悔，往往會提高訂金比例，藉以增加業主反悔代價。

以防任何一方取消交易，部份人會要求在「臨時買賣合約」上，加上「必買必賣」條款，意思是買賣雙方必須完成交易。

若準買家突然反悔取消交易，除了要賠償業主的訂金外，也要支付買賣雙方的律師費、以及經紀佣金，同時業主有權將單位重售並追收差價。

即是點？例如原本雙方協議成交價500萬元，但準買家反悔取消交易，其後若業主出售單位時，僅以480萬元售出，該20萬元的差價可向上手買家追討。

臨時買賣合約要點: 列明雙方擬定的價錢、支付訂金、成交日期單位附設裝修或傢電要列明，愈詳細愈好，並拍照作紀錄；以及大維修洗費負擔簽約後繳交3-5%細訂，最好交由律師樓托管十四日內反悔要賠雙倍訂金、支付買賣雙方佣金 第五步:承造按揭 一般在簽署「臨時買賣合約」後的十四天，雙方便會前往律師樓簽署「正式買賣合約」，屆時業主要準備扣除細訂後、樓價餘額的一成，亦即俗稱「大訂」以支票形式交予律師樓。

同時律師會協助買家為文件打釐印費，首次置業買家只需繳交「第一標準」第二部份的稅率而定，準業主也要預備相關金額的支票。

延伸閱讀：壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法 與此同時，當簽定「臨時買賣合約」後，準買家已經可往銀行承造按揭，他們可以自己走入附近的銀行查詢，或透過坊間的按揭中介公司協助。

按揭中介的角色，就是協助準買家作「格價」工作，哪一間按揭息率牌價較優惠、準業主可以承造的按揭成數等，他們也會協助計算。

很多人都以為透過按揭中介申請按揭需要繳付手續費，答案是不用的。

按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後，銀行會支付按揭中介的佣金，而申請人是無需付費的。

除現時坊間幾間主要按揭中介代理外，近年也有一些標榜高回贈的轉介公司冒起，準買定可自行選擇。

按揭中介公司: 協助格價工作計算準買家按揭成數及供樓負擔不用向準業主收取手續費 延伸閱讀：美國緊急降息業主和準買家要知的三件事！ 第六步:選擇按揭計劃 準買家在承造按揭時，除了要預備所需要的首期，銀行會計算最高按揭成數、按揭年期、及按揭息率。

如準買家需要在傳統按揭上，申請更高成數的按揭，銀行也會協助申請按揭保險。

在按揭息率上，準買家往往需要就「H按」及「P按」之間作出抉擇。

延伸閱讀：深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 「P按」VS「H按」 所謂「P按」中的「P」就是PRIMERATE的意思，中文是「最優惠利率」。

聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率，而影響到供款額，否則一般而言，選用「P按」的供款是較固定的。

另一個選擇就是「H按」。

「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。

這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。

因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。

H按一般都會有封頂息率，在銀行激烈競爭下，現時大部分H按計劃的封頂息率都與P按息率相若，在目前全球低息環境下，本港銀行拆息都維持低企，令H按有減息優勢，所以暫時H按優勢仍大於P按。

申請P按與H按也有不少注意事項，以及如何查考銀行拆息，我們就不在這裡敘述，詳細分析可按我跳往。

另外，我們也會定期更新各大銀行的最新按揭息率與優惠，可按我跳往。

另類選擇:定息按揭計劃 當然還有另一種息口選擇，但卻是較偏門的一種，就是「定息按揭」。

往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。

但由於息率較高，故初期市場採用的興趣不大。

2020年度的《財政預算案》，財政司司長陳茂波就宣布夥拍香港按揭證券公司提供10-20年期的「定息按揭試驗計劃」，其後把10年、15年及20年的息率下調至2.55厘、2.65厘及2.75厘，每宗住宅貸款上限1,000萬元，借款人不用進行加息壓力測試，卻為新盤轉按開啟方便之門。

延伸閱讀：拆解定息按揭申請利與弊！如何適合呼吸Plan苦主？ 什麼是「按揭儲蓄掛鈎計劃」(MORTGAGELINK)? 在制定按揭條款時，銀行會提供準業主一些現金回贈，以獎勵業主選用該銀行。

根據金管局規定，現金回贈最高為貸款額的1%。

近年部份按揭中介為搶佔生意，不惜在現金回贈以外，就將銀行給予公司的佣金回贈給準業主，令準業主有額外現金。

另外，銀行也會跟準業主商討「罰息期」。

基於「先息後本」的概念，一宗按揭生意，銀行最能賺取借貸人是起首幾年，所以按揭借貸人需在起首兩至三年銀行綑綁在同一銀行內。

如果期內選擇轉移至其他銀行，則需要繳付一定比例的貸款額，介乎貸款額的1-3%之間。

部份銀行可能需要準買家償還送予準業主的現金回贈。

銀行在提供按揭時，多數還會送「火險」及「家居保險」。

所謂「火險」是保障物業的結構，部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」，準業主就可省卻該筆費用。

至於「家居保險」則多是保障家居內發生意外而產生的損失。

準買家要留意，部份銀行表示送「火險」或「家居保險」，是贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。

坊間不同保險公司也有「家居保險」購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢。

值得注意，在申請按揭時，部份銀行會額外提供一個「MORTGAGELINK」的戶口，是一個藉著客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。

這種戶口也有分兩類，一種直接收取利息；而另一種則用利息來扣減本金。

延伸閱讀：轉按、加按、現金回贈、MORTGAGELINK通識 銀行提供的優惠: 送火險或家居保險現金回贈:最高為貸款額1%MORTGAGELINK戶口 延伸閱讀：轉按、加按、現金回贈、MORTGAGELINK通識 第七步:成交日 在一個月至個半月的成交期前，準業主多數有兩次入屋檢查的機會，期間部份銀行可能會視乎個別按揭審批，決定是否需要派專員上門作估價及實地視察。

在成交前準業主也可前往單位覆檢一次，但建議準業主最好在收樓前一天才進行，以縮短檢查單位後與成交期之間的空窗期，避免上手業主「搞禍」單位。

來到正式成交當天，買賣雙方律師樓在審核樓契無誤，做好管理費對數安排後，沒有問題便會簽定「轉讓契」，屆時律師會通知銀行放款找清餘額，之後準業主就可正式收鎖匙入屋，屆時業主就可以開始籌備裝修的工作。

成交日注意事項: 收樓前一天進行驗樓律師樓對數及簽定轉讓契律師樓會安排銀行放款 首置客常見問題 問題1:怎樣計算壓力測試？ 最多谷友關注「壓力測試」，擔心自己未能過通過測試，銀行會拒批按揭。

所謂「壓力測試」，就是金管局要求銀行對按揭申請人一種測試，除了你自己的供款佔入息不可超過一半外，局方還要求在假設現水平樓按加息三厘後，你的供款佔入款不多於六成。

延伸閱讀:【按揭教學】壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘、樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，你的月入要有7,902元會通過第一關。

但在現水平息口加三厘後，月供就變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，就等於月入要有9,463元才過到第二關。

所以簡單來說，記住幾個數字。

每一百萬元的貸款額，你要預有9,463元的入息才可通過壓測；二百萬元貸款額就要18,926元；一千萬元就要94,630元就足夠，如此類推。

月入所需對照表(壓力測試) 貸款額所需月入100萬元9,463元200萬元18,926元300萬元28,389元400萬元37,852元500萬元47,315元600萬元56,778元700萬元66,241元800萬元75,704元900萬元85,167元1,000萬元94,630元*按揭年期30年、息率2.5厘推算 問題2:首置客能否豁免壓力測試? 坊間有人會說，首置客不用壓力測試，其實也錯不了，但就要一個條件，你有借取「新按揭保險」才可以。

特首林鄭月娥去年提出「新按揭保險計劃」放寬按揭保險範圍，1000萬以下的物業最高可做80%按揭；800萬以下可做到90%按揭之外，還容許未能通過壓力測試的首置客，只要繳交額外保費可以免壓力測試，而他們只需用供款佔入息一半來計算。

延伸閱讀:【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 借取按揭保險，需在借取傳統銀行五至六成按揭以上，按得更高成數，故需繳交保費，按揭保費大致為貸款額5%，但如果想避過壓力測試，就要按原有按揭保費再上調一成，即按揭保費預貸款額5.5%。

用剛才所說100萬元貸款額，按揭保險費就是55,000元，連同貸款額一併上會，月供4,169元，變相每月8,338元可通過測試。

所以簡單總結，新按保下免壓測的入息要求，每一百萬元貸款額，你要預8,338元入息，二百萬貸款額16,676元；一千萬元就預83,380元，如此類推。

月入所需對照表(借新按保、免壓力測試) 貸款額所需月入100萬元8,338元200萬元16,676元300萬元25,014元400萬元33,352元500萬元41,690元600萬元50,028元700萬元58,366元800萬元66,704元900萬元75,042元1,000萬元83,380元*按揭年期30年、息率2.5厘推算、連按保一併上會 問題3:怎樣揀選銀行按揭產品? 申請按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率外，還要比較銀行罰息期、現金回贈。

鑑於銀行競爭按揭生意激烈，過去也會用高現金回贈來吸引買家方法，但近年略有收斂，一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。

基於息隨本減關係，銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年，所以頭幾年贖樓或轉按，銀行都要罰息。

一般來說罰息期兩至三年，多數為貸款額2%及1%；以及要退還銀行所提供的現金回贈。

延伸閱讀:【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別?睇清五大注意事項 延伸閱讀:【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前，不少人都想貨比三家，但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。

因為這種查詢稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留低紀錄。

「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。

問題4:首置客入市有什麼雜費? 最後，買樓不要計漏雜費支出。

雜費支出怎樣計呢?除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。

樓價愈低、印花稅愈低。

但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。

這筆支出在簽約後的30日內需要繳付，多數往律師樓簽正約時會要求你開支票代繳。

延伸閱讀:【印花稅2020】買樓幾時打釐印？十大重點教你計算！ 首置客印花稅支出 貸款額印花稅100萬元100元200萬元100元300萬元45,000元400萬元90,000元500萬元150,000元600萬元180,000元700萬元262,500元800萬元300,000元900萬元337,500元1,000萬元375,000元 胡‧說樓市XROOTS按揭獨家優惠! 自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。

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