房地產的「地方稅」有哪些? 一張表搞懂房地產7種地方稅!

... 之後每一年要繳「房屋稅」與「地價稅」; 如果買房超過第3 戶要繳「囤房稅」, 買豪宅還要繳「豪宅稅」; 房子賣掉要繳「土地增值稅」. 房地產筆記 跳到主文 我是Kevin,喜歡美食、旅行與攝影,更熱愛房地產!2018年2月開啟痞客邦部落格,透過實作的方式,分享房地產、投資理財等相關資訊! 發表文章講重點&詳細是我的宗旨,發展斜槓是我的興趣,除了是部落客,也有房地產投資,寫下自己斜槓故事的同時,也與大家教學相長~ 部落格全站分類：財經政論 相簿 部落格 留言 名片 Mar15Mon202116:20 房地產的「地方稅」有哪些?一張表搞懂房地產7種地方稅!   買房雖然帶來財務上的安定感與心靈上的歸屬感,是人生一個階段與身分的轉換,不過也是人生最大的一筆開銷, 如果買房超出自己的預算能力,可是會被「稅法」壓得喘不過氣. 從買房開始訂定買賣合約要繳「印花稅」,接著房子發生所有權轉移要繳「契稅」,之後每一年要繳「房屋稅」與「地價稅」;如果買房超過第3戶要繳「囤房稅」,買豪宅還要繳「豪宅稅」; 房子賣掉要繳「土地增值稅」. 也就是說,只要和房子有關的事,都逃離不開【地方稅】的糾纏,本篇簡單介紹房地產這7種地方稅.     依《憲法》和《財政收支劃分法》規定,將「稅法」結構區分為地方稅與國稅,所謂【地方稅】是由直轄市或縣(市)地方政府所屬的稅稽徵機關負責徵收,房地產的地方稅種類有: ● 【房屋稅法】:房屋稅、囤房稅、豪宅稅 ● 【土地稅法】:地價稅、土地增值稅、田賦(目前是停徵) ● 【契稅稅法】:契稅 ●【印花稅法】: 印花稅     房屋稅   依《房屋稅條例 §3》:以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象. 購買或是持有土地者不必繳房屋稅,房屋稅是政府向房屋所有權人徵收. 依《房屋稅條例§7》:若房屋稅率變更申請日期在當月15日以前(包含15日),當月起就可適用變更後的稅率;若房屋稅率變更申請日期在當月16日以後,當月仍按原來的稅率課徵. 房屋買賣轉移日期在當月15日以前(包含15日),房屋稅自當月起向新屋主課徵;房屋買賣轉移日期在當月16日以後,房屋稅自下一個月起才向新屋主課徵.   房屋稅的計算公式:   應繳房屋稅=房屋評定現值 × 房屋稅率           什麼是房屋評定現值?       房屋稅屬於地方稅,當地縣市的「不動產評價委員會」將依各個房屋的構造、用途、樓層等條件,去訂定一個「房屋標準單價」, 再根據房屋標準單價與折舊率、地段率、使用面積去計算出建物的「房屋評定現值」:   房屋評定現值=房屋標準單價×面積×(１-折舊率×折舊年數)×地段率   通常坪數(面積)愈大、屋齡愈新、建材愈好、地段愈優,則評定現值愈高; 同時,北中南不同地區的差異也大.       什麼是房屋稅率?       房屋稅率不是以成交價或是市價作為課稅標準,而是按房屋實際使用情形來計算房屋的不同稅率: ● 自住住家用:1.2% ● 非自住住家用:1.5% ● 非住家非營業用:2% ● 營業用:3% 關於房屋評定現值與房屋稅率的介紹,可閱讀: ➤一次搞懂什麼是房屋稅!     囤房稅   房子是拿來自住,不應該被投資客拿來做為囤積炒作的商品, 政府為了回應社會對於居住正義的訴求,降低多數房子集中在少數人手上的情況,於是在2014年針對「多屋族」的房屋稅訂有較高稅率,俗稱「囤房稅」.       多屋族的定義是什麼?       滿足以下3個條件才算是「自住使用」(稅率:1.2%): ● 房屋無出租用 ● 房屋供本人、配偶或直系親屬 [註] 居住使用 ● 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內 依此定義,若個人或本人、配偶及未成年子女名下,在全國合計超過3戶的房屋,即使均無出租且為自住使用,也會被視為非自住使用, 房屋稅率會提高(囤房稅). [註]: 「直系範圍」是以自己為準，往上看為生出自己的人，往下看為自己生出的人.       囤房稅的稅率是多少?       依《房屋稅條例 §5》:除了住家用房屋,其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值1.5%,最高不得超過3.6%, 各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率. 目前也只有臺北市、宜蘭縣與連江縣針對房子持有3戶以上的房屋擁有者調高房屋稅率: ● 【臺北市】:3戶以上為3.6% ● 【宜蘭縣】:3~7戶為2%、8戶以上為3.6% ● 【連江縣】:3戶以上為2% 可以看出,囤房稅率比一般「自住使用」稅率多了 3倍,但實施這樣政策的地方政府太少,讓「囤房稅」名過其實,遏止囤積炒作問題效果不彰.     豪宅稅   一般來說,「高級住宅 」(豪宅)給人的印象除了本身建物使用豪華建材之外,很重要的一點就是「座落地段絕佳」,但是高級住宅課稅的評價標準竟然與一般房屋相同,這讓高級住宅的房屋與土地價值和市場價格脫鉤, 也就是說高級住宅課稅現值遠低於市價, 有違租稅的公平原則. 為了促進租稅負擔合理化,並真實反映高級住宅應有的房屋評價標準,台北市政府於2011年7月1日起,對高級住宅加價課徵房屋稅, 高總價代表著高稅賦,對原本的房屋標準單價再乘上「街路等級調整率」加以修正,如此計算出的房屋稅稅基會被提高,這就是俗稱的「豪宅稅」.       什麼條件是高級住宅?       依《臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點 §15》對高級住宅的認定為: ● 獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全等8項標準 ● 房屋為鋼筋混凝土以上構造等級 ● 用途為住宅 ● 自2014年7月1日起,由「棟」改為按「戶」認定房地總價在新台幣8,000萬(含車位價)以上者 ● 每坪單價 100 萬元以上或每戶面積 80 坪以上 ● 每棟房屋符合上述要件之戶數達 70%以上者,則整棟列入       高級住宅房屋稅加價課徵方式       目前「高級住宅」的房屋評定現值計算方式為:   房屋評定現值=房屋標準單價×(1+路段率±其他各項加減率)×面積×(1-折舊率×折舊年數)×地段率   紅字部分為高級住宅與一般住宅房屋評定現值的差異處,這是因為高級住宅的房屋價值與其所在的路段有緊密關係.   從2017年7月1日起,高級住宅加價課徵房屋稅方式有以下兩種: ● 在2001年6月30日以前建築完成的高級住宅,適用舊屋標準單價,仍按該棟房屋坐落地點之街路等級調整率(即:路段率)加價. ● 在2001年7月1日以後建築完成的高級住宅,適用2014年7月起新屋標準單價,改按固定比率120%加價.   關於豪宅房屋稅額的試算,可點選以下網址查詢: ➤臺北市稅捐稽徵處房屋稅額試算入口網     地價稅   依《土地稅法 §3》:對已規定地價之土地,除課徵田賦者外(目前田賦停徵),政府向土地所有權人或典權人定期徵收的㇐種土地稅. 大部分房地產在購買後都要繳交地價稅, 只有購買地上權的住宅不必繳地價稅. 依《土地稅法施行細則 §3》:每年的8/31為納稅義務基準日,即有買賣或轉移不動產的話, 在8/31前登記完畢,地價稅由賣方繳納;若在8/31後才登記完畢,地價稅則由買方繳納. 土地所有權人應於每年地價稅開徵40日前（即9月22日）提出申請自用住宅用地稅率,逾期申請者,則自申請之次年期開始適用.    地價稅的計算公式:   應繳地價稅=申報地價 × 地價稅率           什麼是申報地價?       土地所有權人得參考公告地價,增減20%以內申報地價: ● 若申報地價超過公告地價120%時,以公告地價120%為其申報地價. ● 若申報地價未滿公告地價80%時,得照價收買或以公告地價80%為其申報地價. ● 若未申報地價者,以公告地價80%為其申報地價(土地所有權人如欲以公告地價80%為申報地價者,可免辦理申報地價). 關於公告地價及公告土地現值,可點選以下網址查詢: ➤內政部地政司網站查詢         什麼是地價稅率?       1.一般稅率 地價稅為累進稅率,以各直轄市或縣(市)土地7公畝的平均地價為「累進起點地價」, 同一縣市內所有土地需合併計算地價總額,若地價總額沒有超過「累進起點地價」,適用基本稅率,反之,適用累進稅率. 各縣市「累進起點地價」都不相同,可到各直轄市或縣(市)地方稅稽徵機關查詢相關資訊,下表為地價稅稅率通用速算公式:   稅級別 =單一縣市個人所持有土地的課稅地價總額 ÷該縣市累進起點地價   -[例子]:  假設某縣的累進起點地價為100萬,某甲在該縣持有的三筆土地的土地課稅地價總額為800萬,因為地價總額為累進起點地價的8倍(800÷100=8),所以適用第三級稅率,則某甲當年度應繳地價稅額為(800萬×25‰-100萬×0.065)= 13.5萬元.   2.優惠稅率 但土地若為以下特定情況,則可以適用優惠稅率: ● 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地:2‰ ● 公共設施保留地:6‰ ● 工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地等:10‰ ● 公有土地(按基本稅率徵收):10‰ -[例子]:  假設某縣的累進起點地價為100萬,某乙在該縣持有兩筆土地,第一筆按自用住宅用地稅率課稅,土地課稅地價總額為80萬;第二筆土地按公有土地稅率課稅,土地課稅地價總額為90萬,則某乙當年度應繳地價總稅額為1,600+9,000=10,600元,其中: ● 第一筆土地為自用住宅用地稅率不累進,可以單獨計算,不需與其他土地合併地價計算總額,所以第一筆地價稅額為 80萬×2‰=1,600元 ● 第二筆土地課稅地價總額