胡‧說樓市｜按保業主轉按要考慮的事 - Yahoo TV

如果三年內成功轉按或者贖樓，你可以向按揭證券公司申請退還一部份「按揭保費」。

無論新舊按保計法也相同，第一年會退保已繳付保費40%、第二年還回25% ... 首頁直播追蹤頻道新聞新聞直播財經娛樂Yahoo自家製InTheKnow美食生活旅遊體育親子動漫KidsTVYahooforBusiness本地製作網紅Yahwoo當這地球沒有牠生肖ARYAHOO搜尋人氣大獎過去現．在未來胡‧說樓市｜按保業主轉按要考慮的事240,182 次觀看Yahoo財經早前我們曾探討過現時是否轉按的時機，其後陸續收到幾名谷友查詢轉按個案，他們不約而同都借取了按揭保險，其實按保業主在考慮轉按時，跟一般買家有沒有分別呢? 其中一名谷友，原本在銀行借取540萬元，兩年期過去理應可做轉按，但因之前借取「按揭保險」，現時貸款餘額410萬元，而物業估值上升至580萬元。

對於有借取「按揭保險」的買家，如果能夠轉按，最大好處不單是發揮慳息作用，還可獲退還一部份按揭保費。

一般來說，當你申請按揭時借取「按揭保險」，按揭證券公司都會提供一定保費折扣額。

如果選擇一次過繳清「按揭保費」，對於能夠過壓力測試的買家，一般可獲取最高65%折扣；由於新按保，也容許首置買家在不通過壓力測試下，以供款佔入息一半來借取按保，用這種方式借取按揭保險，則最高可獲72%折扣。

如果三年內成功轉按或者贖樓，你可以向按揭證券公司申請退還一部份「按揭保費」。

無論新舊按保計法也相同，第一年會退保已繳付保費40%、第二年還回25%、第三年退回15%。

但你是否能夠轉按來退保，就要取決於幾個因素。

第一、罰息期。

一般銀行按揭罰息期兩年，而首年轉按或贖樓，罰息往往為貸款額2%；而第二年則為貸款額1%。

罰息開支往往比起獲取的退保費為高。

所以除非你本身選擇的按揭計劃，並沒有任何罰息期，否則需要計算下獲取回的保費，加上現金回贈金額，能否抵銷到罰息開支，才知道轉按是否划算。

所以一般有借取按揭保險的買家，多數會在兩年罰息期後才考慮轉按。

但這裡還要牽涉多考慮兩個因素。

第一，物業是否醞釀足夠升幅，讓你轉甩按揭保險?當轉按時，銀行會重新用五至六成計算按揭，貸款金額必須低於質際貸款餘額，才可以免去按揭保險。

以谷友的個案為例，物業最新估值是580萬元，如果在不用借按揭保險的情況，銀行最高承造60%按揭計，最高貸款額為348萬元。

也就是說，如果業主本身貸款餘額少於348萬元，便可在不用按揭保險情況下轉按。

換作另一個角度，若當下物業估值升達683萬元，60%按揭下，最高貸款額為410萬元，跟現時尚欠銀行的貸款相同，他便可以在不用按保的情況下轉按。

又或者，如果業主堅持想作轉按來換取退保，則可以選擇自己補差價來作轉按。

以谷友個案為例，因為實際銀行最高可以借出348萬元給谷友，但谷友卻欠銀行餘額410萬，只要他願意補足62萬元，也可在免卻按揭保險下作出轉按。

但當然你要考慮，自己有否62萬元的資金，就算你有這62萬元的資金，你又覺得投放在其他地方，會否比放作轉按補差價划算一點? 以上就是一批有借按揭保險的買家，在進行轉按時需要注意的事項。

如果你本身未夠條件作轉按，則可能需要再多供一兩年，隨著樓價再上升、以及清還多一點貸款，屆時再做轉按會划算，只是可能就未能獲取退保費。

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