按揭唔批關私貸事？借按揭被拒常見原因及解決方法一覽

收入證明文件不齊全或有可疑. 申請按揭時，買家一般須遞交至少三個月的糧單、最近的報稅表等入息記錄證明，但 ... +85256631895 (星期一至日9a.m.-9p.m.) +85256631895 (星期一至日9a.m.-9p.m.) SwitchtoEnglish 關於我們 常見問題 聯絡我們 Changepassword LOGIN MYOFFERS LOGOUT languageSwitchtoEnglish 關於我們 常見問題 聯絡我們 博客 私人貸款 稅務貸款 特快批核貸款 結餘轉戶 LOGIN Changepassword MYOFFERS LOGOUT Blog personal-finance 按揭唔批關私貸事？借按揭被拒常見原因及解決方法一覽 按揭唔批關私貸事？借按揭被拒常見原因及解決方法一覽 August18th,2021 香港人不但儲首期辛苦，買樓過程中還要一步一驚心，深怕在程序上有任何出錯，可導致按揭貸款被拒，最壞結果是買家撻訂，損失訂金兼要賠代理佣金。

想確保買樓時每一步順順利利？不妨閱讀以下借按揭被拒常見原因，引以為鑑，並了解必要時能「救您一命」的解決方法。

收入證明文件不齊全或有可疑 申請按揭時，買家一般須遞交至少三個月的糧單、最近的報稅表等入息記錄證明，但自僱人士或公司老闆所須的證明較複雜，可能要提供公司銀行戶口記錄、已審核的公司財務報告等，一些未曾報過稅的新公司老闆可能無法提供充足的證明，或導致按揭申請被拒。

解決方法： 每間銀行對入息證明文件的鬆緊程度各有不同，準買家入市前，宜提早聯絡幾間心儀銀行的按揭部，了解其實際所要求的申請文件，並確保自己的入息文件齊全、能滿足有關要求，否則就要花時間儲齊真確的入息文件，才繼續實行買樓計劃。

另外，您亦可考慮找近親擔任按揭擔保人，以增加貸款能力。

如新購的物業是用於出租，您亦可向銀行申報，銀行可按物業估算租值，將部份擬租金收入計入買家入息。

買家信貸評級低 如同審批私人貸款一樣，銀行在審核按揭貸款申請時，必定會查閱申請人的TU信貸評分，如買家過去有拖欠卡數、遲還貸款的記錄，將導致TU分數下降，影響按揭申請成功機會及最終獲批的年利率。

解決方法： 要建立良好的信貸評分，您平日要養成準時清還卡數的習慣、避免於短期內申請過多信用卡或貸款，平日亦宜適量使用信用卡及貸款產品，並維持低信貸使用度，製造良好的信貸使用狀況。

在您實行買樓計劃前，亦要先查閱個人信貸報告，在評分理想時才申請按揭，可獲更佳的按揭條款。

買家有未還清私人貸款 銀行審批按揭貸款時，會計算買家的「供款與入息比率」（DSR）。

按金管局指引，買家的供款與入息比率不可超過50%，才可獲批按揭。

換句話說，買家每月用作償還按揭貸款的金額，最多只能佔收入一半。

假若買家本身有未還清的私人貸款，將影響其供款與入息比率。

舉例說，買家月入50,000港元，在沒有任何債務的情況下，他用作償還按揭的最高金額應為25,000港元；但如他另有借私人貸款，每月要用10,000港元還款，則只剩15,000港元可用作償還按揭，還款能力大大折償，足以導致買家無法獲批足夠的按揭貸款。

解決方法： 申請按揭時，買家如沒有其他貸款在身，可保留十足貸款能力。

如想加快還清現有貸款，或降低所需支付的利息，可申請結餘轉戶貸款，盡早減債，重新釋放您的貸款能力，申請按揭時可更順利。

銀行對首期來源存疑 住宅物業買家填寫按揭申請表時，須就首期來源作出聲明，常見的首期來源包括薪金收入、儲蓄、投資等，而私人貸款不是銀行接納的首期來源。

萬一銀行對買家的首期來源提出質疑，而買家又未能作出具說服力的解釋及提交證明，按揭申請就可能被拒。

解決方法： 買家應向銀行作出真確的首期來源聲明，如首期來源是來自投資或親人送贈，請先備存有關投資或轉賬記錄，以備銀行查核。

萬一真的有需要借錢以來裝修或作其他用途，亦必須在提取按揭貸款後才進行，以免影響按揭審批。

物業估價不足 香港樓價長年升多跌少，很多心雄的業主，以開出比銀行估價的賣價。

若銀行認為成交價高得不合理，未致於會因此拒絕按揭貸款申請，但可能無法批出買家所需要的按揭成數，使買家要抬錢上會，才能完成交易；如周轉失敗就可能被迫撻訂。

解決方法： 一般而言，如成交價高出估價10%以內，銀行仍可能在買家出時臨時買賣合約為，為買家批出足夠的按揭貸款，但這並非保證必批。

因此，買家在簽署臨約前，最好先聯絡幾間銀行按揭部，了解最新物業估價，確保與買家開價相距不遠才好買入。

物業特殊狀況：凶宅/違例改動/業權爭議 銀行物業為降低貸款風險，往往對某些類型的物業避之則吉，包括凶宅、業權具爭議、被釘契或違例改則的單位等。

這些「不受歡迎」的因素，輕則影響轉售價格，更嚴重者可導致銀行拒絕批出的按揭貸款。

解決方法： 未必所有特殊物業狀況是可以解決，例如凶宅是已發生的事實，但準買家可透過查冊、搜尋新聞報道及網上資料庫，了解物業是否曾發生不幸事故。

此外，銀行對凶宅估價一般較保守，如銀行網站未能顯示物業估價，或估價其低，要份外留神。

您亦可在臨時買賣合約上，要求賣方列明有關單位並非已知凶宅，當然凶宅並無嚴謹法律定義，即使誤入兇宅亦很難追究，只能盡量保障自己。

如物業涉及違例改則，就要視乎情況而定。

一般而言，改動非主力牆間隔並不會對物業按揭造成影響，在不少個案中，即使原業主將梗廚改成開放式廚房，下一手買家亦照樣可獲批出按揭。

如涉及拆除主力牆、廚廁對調等「大工程」，若被銀行發現的話可能影響按揭審批，準買家最好在原業主承諾還原的情況下才購入。

至於有業權爭議或法律訴訟，則可能是長遠而難以解決的問題，即使您這刻幸運地安全買入單位，日後亦未必能保證能完全排除風險，這類單位最好不宜沾手。

按揭貸款申請時間不足 二手住宅的成交期一般是60日至90日，但隨着近年高成數按揭流行，加上疫情下的社交距離措施或多或少拖慢銀行工作進度，按揭貸款審批時間普遍比過往長。

如選用60日成交期，萬一申請按揭途中發生「意外」，買家可補救的時間相當有限，這或導致買家未能如期取得按揭貸款。

解決方法： 買方應與賣方協調，定立時間寬鬆的成交期。

有時問題不一定發生在買方的文件或其他程序上。

在部份個案中，原業主需要將單位改動還原才能成交，而新買家的按揭又要上樓視察才批出按揭，如原業主的還原工程延誤，買家的按揭申請亦可受阻。

無論買家的按揭申請因甚麼事情而廷誤，買方為免招致撻訂損失，應在必要時經律師樓向賣方提出交涉，爭取延長交易期，以換取更多時間讓買方如期申請足夠的按揭貸款。

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