【換樓程序】分析五大常見換樓方式：先買後賣風險係咩？

更重要一點，「以租養租」對再置業有絕對好處。

因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔 ... Skiptocontent 【換樓程序】分析五大常見換樓方式：先買後賣風險係咩？ Home»【換樓程序】分析五大常見換樓方式：先買後賣風險係咩？ Photoby ScottGraham on Unsplash 無論入市目的為何，只要持有多於一層物業的買家，也值得細看這篇文章，因為我們會一文闡述換樓客及投資客要留意事項，由加按套現、入息未能通過測試而需用「擔保人」上會、以至「先買後賣」或「先賣後買」的策略，都會作全方位剖析。

快速跳往：沽貨後租樓、以租養租、先買後賣、以擔保人方式借按保、先賣後買 換樓五大方式： 選擇1:沽貨後租樓 部份原本已持有一層樓，現時部署改善生活環境的換樓客，他們眼前選擇會較上車客為多。

看淡後市的會選擇沽貨後租樓；部份則會選擇沽貨後，靜待跌市時再吸納；部份則希望細屋搬大屋，盼最終能做到無縫交接，幾種抉擇下有什麼需要注意呢？ 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。

如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？自己又能否執到終極平貨？以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。

事實上，租樓過程也有很多注意事項，從睇樓到成交都別做漏，這裡有詳細Checklist，可跳往查看。

「沽貨後租樓」考慮點 樓市預期:需達到預期中的跌勢心態:劈價貨一閃即逝，能否嚴守再上入市決定銀行是否仍維持寬鬆信貸 選擇2:以租養租 如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。

但有上述選項的換樓客要符合幾個條件。

第一，現時持有物業需醞釀豐厚升幅。

若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。

一般情況，收租物業按揭成數最高五成。

這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。

如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。

舉例，如果一個買家在三年前，以500萬元買入一層物業，現時未償還銀行貸款金額250萬元，而物業最新估值已升至700萬元，買家就等於符合出租門檻。

因為以最新估值700萬元，承造五成按揭計，貸款額即350萬元(700萬X50%=350萬元)，較原本償欠銀行貸款額250萬元高出100萬元，因此符合出租物業按揭門檻。

如果要看物業估價不足的上會方法，可按我跳往。

當然第二個條件，就是本身對放租沒有太大反感。

有部份業主擔心遇上麻煩租客，偶然要幫助他們處理單位內櫳問題。

但如果能夠克服這個關口，對於選用此操作的業主，理論上有較大彈性。

因為他可以利用舊居租金補貼新居的租金，但同時也可因應自己的資金及自身需要，盤算是否連約賣樓套現；又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。

更重要一點，「以租養租」對再置業有絕對好處。

因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。

租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。

當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。

買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。

以租養租: 樓價醞釀升幅:未償還貸款額> 個人資料收集聲明及同意接收<>的文章、影片內容及獨家優惠資訊。

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