【樓換樓】換樓攻略一覽! 認清換樓成本+換樓印花稅- 28Mortgage

以臨時買賣合約計算從價印花稅 Skiptocontent按揭比較轉按比較居屋按揭比較村屋按揭比較按揭工具Hibor利率及走勢圖按揭計算機按揭資訊按揭保險資訊9成按揭資訊按揭擔保人資訊按揭成數和壓力測試資訊首次置業資訊居屋白表資訊呼吸plan資訊按揭利率資訊綠置居2021資訊按揭中介資訊網上申請聯絡我們Menu按揭比較轉按比較居屋按揭比較村屋按揭比較按揭工具Hibor利率及走勢圖按揭計算機按揭資訊按揭保險資訊9成按揭資訊按揭擔保人資訊按揭成數和壓力測試資訊首次置業資訊居屋白表資訊呼吸plan資訊按揭利率資訊綠置居2021資訊按揭中介資訊網上申請聯絡我們28MORTGAGE12月最新最低銀行按揭利率樓宇按揭利率H+1.30%2.5%封頂位,高達1.87%總現金回贈！我們承諾保證最高保證全港最高額外現金回贈​細心跟進全程網上申請由按揭專員跟進整個申請流程​特快回贈28Mortgage會於貸款提取日1-3個月後發放額外現金回贈！Whatsapp查詢按揭資訊需要幫助？聯絡按揭專家姓名*電話號碼*Email*查詢類型*首置按揭轉按估價加按其他查詢方便聯絡時間*9:00-12:0012:00-15:0015:00-18:00請問你如何找到我們？*GoogleFacebook朋友介紹其他EmailThisfieldisforvalidationpurposesandshouldbeleftunchanged.September8,2021【樓換樓】換樓攻略一覽!認清換樓成本+換樓印花稅首頁»按揭知識»【樓換樓】換樓攻略一覽!認清換樓成本+換樓印花稅隨著政府於2019年提出放寛住宅物業按揭成數，即900萬元以下最高借取9成、1000萬元以下借取最高8成，可說是為樓換樓的投資者帶來福音！以下為你講解換樓程序：換樓印花稅和換樓按揭需留意什麼？如果採用先賣後買換樓攻略又有沒有著數？內容大綱換樓程序：先賣後買VS先買後賣換樓按揭成數有咩策略？以臨時買賣合約計算從價印花稅樓換樓常見問題：1.以上兩種樓換樓方法最大分別在哪？2.樓換樓程序中能否做到無縫交接？3.先買後賣印花稅有得退？換樓程序：先賣後買VS先買後賣假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓，即使是資金充足，都要特別留意現金流的問題。

其中，選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在，要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。

而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。

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兩者物業的成交日最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。

最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。

除此之外，要做到無縫銜接，防止買家撻訂，則必須在臨約中加入「必買必賣條款」，如果買家最後無法如期賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓住處，以上都是買家要考慮到的換樓成本。

大多數人會選擇換樓先賣後買，是較為保險的做法。

留意的是，樓價尾數均於成交日交付，新物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。

所以買家宜先行墊支新物業的尾數，將買入新物業的成交日訂得比舊物業早，減低搬屋的麻煩。

換樓按揭成數有咩策略？換樓按揭成數，要視乎買家是首置還是非首置身份。

如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。

如買家希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，做好「甩名」，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。

如果屬投資物業，則只能承造最高5成按揭。

「先買後賣」在承造按揭時，就等於同時持有第二物業，銀行可能會視為投資物業看待，只能批出最高5成按揭。

除非可證明購入物業屬自住用途，則可以獲取最高8成按揭，相反，則有機會被拒批。

至於「先賣後買」的話，由於有機會在成交期釋出單位，則有可能用「首置」身份申請最高9成按揭；但若未能在成交前沽出舊有物業(留意這是以「轉讓契約」為準，而非以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作準)，則最高只能申請8成按揭。

如果換樓先賣後買，雖可確保自己有新住處，不過因為同時持有兩項物業，必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。

以臨時買賣合約計算從價印花稅究竟換樓印花稅怎樣計算？以「先賣後買」形式換樓，假設兩者均以簽訂臨約日期計算，便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。

例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後，已沒有擁有香港任何住宅物業。

在簽立臨時買賣協議後，以600萬元購入一個住宅物業。

他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算，款額為180,000元(即600萬元x3%)。

假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算。

須注意的是，15%標準印花稅需先支付，後退回，因此先買後賣的換樓人士仍需預先準備好相關資金。

例如陳先生與其太太購入第2間800萬住宅物業時，早已在香港擁有另一住宅物業。

在購入次物業時，須繳納的「從價印花稅」是按第1標準第1部稅率計算，款額為1,200,000元(即800萬元x15%)。

大家可參考稅局網頁，了解從價印花稅的計算方法：https://www.ird.gov.hk/chi/faq/avdexample.htm樓換樓常見問題：1.以上兩種樓換樓方法最大分別在哪？先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。

2.樓換樓程序中能否做到無縫交接？這是有一定的難度，買家要考慮到簽約、承造樓換樓按揭、資金流動等程序，必須非常精準，其中銀行必須在完成整個出售物業程序後，才會視買家為「首置客」，否則即使重獲首置身份，而獲得高成數按揭的資格，買家可能需要搬離住處，尋找中途的住所。

3.先買後賣印花稅有得退？買家在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，假如是購買800萬物業，都借不到9成。

購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。

必須留意的是，並不是退回全數15％，而是扣取由「首置從價印花稅」後的差價。

如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％–4％」的印花稅額。

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