物業加按套現懶人包2021：申請程序、注意事項 - 香港財經時報

好處和風險是甚麼？以上問題會逐一拆解。

加按是甚麼？ 「加按」是樓宇按揭的其中一種，就是把原先已 ... 要聞 香港內地國際 財富投資 股票分析新股解碼基金/ETF焦點MPF攻略財富管理窩輪牛熊證外匯/另類投資點評保險專區海外投資企業營商 樓市 健康 健康熱話均衡飲食綠色生活常見疾病 親子 親子好去處親子熱話成長教育新手爸媽 數碼科技 生活 專訪 專欄 投資樓市時事健康營商親子會員信息文章收藏全部文章沒有收藏過文章...精選推送全部文章>未收到推送文章...提問全部提问>去提問退出廣告2021.07.04by香港財經時報圖片:香港中通社 【物業加按套現懶人包2021】究竟加按是甚麼？申請程序和要求怎樣？申請時有甚麼地方要留意？好處和風險是甚麼？以上問題會逐一拆解。

【物業加按套現懶人包2021】近年香港樓價上升，有不少人因急需資金，願意把自己物業「加按套現」。

究竟加按是甚麼？申請程序和要求怎樣？申請時有甚麼地方要留意？好處和風險是甚麼？以上問題會逐一拆解。

   加按是甚麼？ 「加按」是樓宇按揭的其中一種，就是把原先已抵押給銀行作物業按揭的物業，重新向同一間銀行申請按揭，藉此增加按揭貸款額。

對申請這類按揭的人士而言，「加按」許多時是在樓市上升時採用，因物業樓價上升，從而令貸款額亦增加，多了額外款額。

舉例說，若果先前購入500萬元物業，承做六成按揭，貸款額300萬元，現時尚餘280萬元按揭未供。

但後來樓價上升，物業升值至600萬元，同樣承做六成按揭，新貸款額為360萬元，於是額外貸款額為80萬元(360萬元-280萬元=80萬元)。

業主透過這種方式提取額外貸款額，手頭上便多了現金週轉。

加按與二按有何分別？ 不過，有人會將「加按」和「二按」混淆，以為加按是向財務公司借錢，但其實兩者有分別。

加按由始至終的放貸人只是原先提供按揭的公司，通常是銀行，申請人只是向同一間銀行申請多一次按揭貸款。

但二按是在原有的按揭貸款以外，另外再向另一間財務公司申請多一次按揭貸款，涉及兩間不同的財務機構。

正因承接兩份按揭申請的風險增加，故銀行通常不會承做二按，二按會由發展商和財務公司承做。

加按要通過壓力測試嗎？ 加按是按揭貸款的其中一種，故申請手續、要求和程序跟申請普通樓宇按揭相若，同樣要符合金融管理局和銀行指引。

當業主決定為物業申請加按時，需要向銀行提交相關的個人資料、入息證明，讓銀行重新審核。

在申請時，亦需要通過供款壓力測試才能加按。

加按貸款年期跟一般按揭相若，可以長達25至30年。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，這要視乎物業樓齡和申請人年齡而定，若果物業樓齡50年或以上，還款年期未必達到30年。

而申請人年齡50歲或以上，年期亦未必達到30年。

加按的利息如何計算？ 在利息方面，現時市場上普遍選用P按(最優惠利率)或H按(同業拆息利率)，加按利率跟隨市場做法。

但曹德明提醒，若果物業的樓齡太高，如唐樓，本身樓價不算高，貸款額亦不會多，採用P按機會較高；若果物業樓齡較新，本身樓價高，貸款額會多些，採用H按機會較高。

曹德明又說，加按批出的按揭成數，通常最高五至六成。

他續稱，在壓力測試的要求上，同樣是加3厘計算，供款與入息比率不超過50%。

50歲或以下人士適合申請 在審批時間上，若果樓契已被贖回，由業主持有，被稱為「現契樓」，業主重新申請按揭貸款套現，需時大約一至兩個星期。

但若果樓契仍然由銀行持有，業主想向銀行申請加按，可能較申請普通按揭為長。

那類人士適合申請加按？曹德明說，申請人年齡最好不要特別大，50歲或以下較好，本身工作收入穩定。

白居二申請按揭獲批九成不易、轉讓有限制！為何買新樓齡居屋較著數？ 收入未符壓測申請被拒 甚麽情況下申請加按會被拒？曹德明提出以下兩點： 申請人兩、三年前買入物業，償還給銀行的貸款額較小，期間樓價升幅不多，加按的貸款額未能高過舊有未供完的貸款額，故銀行不批出新的貸款額。

先前申請舊有按揭時，申請人收入符合壓力測試的要求。

雖然後來樓價上升，但申請人收入未有相應增加，於是反而未能符合壓力測試的要求，申請加按被拒。

新按保不接受加按申請 另外，2019年政府推出新的按揭保險計劃，購買800萬元或以下物業的首置人士，最高可申請九成按揭，非首置人士最高可申請八成按揭。

不過，若果申請人先前在舊例下申請到六成按揭，想透過加按申請政府新的按揭保險計劃，提高按揭成數，但這種想法行不通，因按揭保險計劃不接受加按申請。

加按需要留意以下三點 購入物業後，若果在供款期間物業價格只是輕微上升，即使申請加按，銀行對物業估價未必會調高很多，加按套現可能很少，所以申請前最好計清計楚。

一旦市場利率上升，加按利率高過原先利率，借貸成本提高，業主好好地盤算才決定，以免長期負擔較高息口。

如果樓價上升，但申請人收入無增加，未能通過壓力測試，而且申請人逾時還款，銀行未必批加按揭申請。

因此，申請人有見收入未有很大進帳時，最好考慮清楚是否申請加按。

加按可獲得銀行現金回贈 當然，加按有好處，才吸引人去申請，有以下數點： 如果樓價上升，可套現多些現金，用作其他用途，跟賣樓套現相比亦不遑多讓。

成功申請加按後，可獲得銀行的現金回贈，若果直接發放至按揭户口，即變相多一筆現金收入。

銀行會提供按揭存款掛勾户口，存款息率跟按揭利率相等，但會有最高存款額，同時亦安排還款人家庭成員的存款享有高息，以抵銷部分利息支出。

小心負資產風險  不過，加按亦有以下風險，需要考慮： 一旦樓市急跌時，銀行可能下調對物業的估值，有機會隨時收回貸款(callloan)，向借貸人追回先前多借出的貸款。

承接上一點，樓價急跌，貸款人可能變為負資產，但如果本身工作穩定，有收入，問題不大。

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