【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別? 睇清五大注意事項

除了選取「P按」之外，買家另一個選擇就是「H按」。

「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。

這個利率反映於銀行之 ... Skiptocontent 【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別?睇清五大注意事項 Home»【按揭計算】「P按」與「H按」有什麼分別?睇清五大注意事項 一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。

兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？準買家又應該如何抉擇呢？我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。

其實除了「P按」及「H按」之外，財政司司長在《預算案2019》中，也提出了「定息按揭計劃」，容許買家在10至15年期內鎖定息口，計劃由「香港按揭證券公司」跟七間指定銀行合作提供，故如買家指定的七間銀行承造按揭，還可以選擇「定息按揭計劃」。

如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。

快速跳往：什麼是P按、什麼是大P細P、最優惠利率也會調整、什麼是H按、查考拆息方法、H按設鎖息上限、選擇按揭注意事項 初次置業懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！ 按揭全攻略 P按VSH按  H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有 我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。

另外，若要透過銀行承造高成數按揭，便要申請按揭保險，要深入了解保險費與注意事項，可按我跳往。

什麼是「P按」? 所謂「P按」，當中的「P」就是「PRIMERATE」的意思，中文解作「最優惠利率」。

傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。

其後樓市滑落，加上銀行在2000年代取消利率協議，銀行為求爭取生意，也傾向提供「最優惠利率」減一個固定點子來計算，藉以用比「最優惠利率」更吸引的條款來鎖定客戶。

一直沿用至今天，我們在計算「P按」的「按揭息率」時，仍是以「最優惠利率–固定點子」來計算。

最優惠利率:P–…厘 注意1:不同銀行設不同「最優惠利率」 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。

現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。

最優惠利率提供銀行5厘匯豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友5.25厘渣打、東亞、工銀亞洲、建銀亞洲、信銀國際、花旗、星展、大新、招商永隆、交銀、創興5.375厘富邦、大眾5.5厘華僑永亨 截至2020年6月止，匯豐銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.5厘」(P-2.5厘)，由於匯豐銀行的「最優惠利率」為5厘，故「5厘-2.5厘」下，買家的按揭息率就是2.5厘。

匯豐銀行P-2.5厘(5-2.5厘=2.5厘) 反觀，以現時華僑永亨的按揭息率為「最優惠利率-1厘」(P-1厘)，而由於該行的「最優惠利率」為5.5厘，故「5.5厘-1厘」下，買家的按揭息率就是4.5厘。

華僑永亨P-1厘(5.5厘-1厘=4.5厘) 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。

舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.75厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。

但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。

渣打銀行P-2.75厘(5.25厘-2.75厘=2.5厘) 注意2:「最優惠利率」隨時間改變 選定了息率後，連同按揭年期，就可以計算出每月供款為多少。

假設一個買家購入一層400萬元的物業，自己支付了40%首期，餘下60%向匯豐銀行承做按揭，並申請最長供款年期30年，買家選擇了「P按」，而銀行批出「P-2.5厘」利息，這意味他的供款利息就是2.5厘，變相每月供款就是9,483元。

例子：選取匯豐銀行「P按」 樓價400萬元首期(40%)160萬元貸款額(60%)240萬元按揭年期30年按揭息率P-2.5厘(即:2.5厘)每月供款9,483元 值得留意一點，當買家選定了「P-2.5厘」作為按揭供款利息後，「2.5厘」的一部份是不會轉變的，但「P」卻會隨美國加息或減息而有所調整。

過往我們聽到新聞說「美國進入了加息周期」，部份銀行會上調「P」，例如在2019年匯豐銀行就曾上調了八分一厘，「最優惠利率」由「5厘」上升至「5.125厘」，在這個情況下，供款就會上升至9,640元。

 現時假設P上調樓價400萬元400萬元首期(40%)160萬元160萬元貸款額(60%)240萬元240萬元按揭年期30年30年按揭息率P-2.5厘(P=5厘)P-2.5厘(P=5.125厘)實際息率2.5厘2.625厘每月供款9,483元9,640元 什麼是「H按」? 除了選取「P按」之外，買家另一個選擇就是「H按」。

「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。

這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。

由於資金流動，導致銀行相互借錢的息率也波動，故「銀行同業拆息」最大特色就是一個走勢波動，且會視乎拆借時間長短而有不同息率。

因此所謂的「H按」，就是「銀行同業拆息按揭」(簡稱「拆息按揭」)。

由於「銀行同業拆息」就是銀行的資金成本，銀行在不會做蝕本生意的情況下，批出按揭貸款予買家一定須在「H」之上加徵一個百分比，藉以賺取客戶利潤。

舉例「H+1.5厘」計算，銀行就是賺取準業主1.5厘的利息。

銀行同業拆息按揭:H+…厘 「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。

例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。

第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。

還有一個情況就是美息帶動。

受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。

然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。

注意1:採用「一個月銀行同業拆息」為基準 由於「銀行同業拆息」會按拆借時間，而衍生不同利息，一般來說，會分開「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」，只要時間愈長，息口也自然會愈高，但如果選用「拆息按揭」來供樓的話，銀行又會以哪一款拆息來計算息率呢?大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。

注意2:採用「哪一天」拆息來計算 但就算選取了「一個月銀行同業拆息」來計算按揭息率，問題是當資金具流動性高，拆息每天也在不斷演變，我們在供樓的時候又會選用哪一天的拆息來計算呢? 原來「銀行公會」每天早上11:15分也會公布出結算率，大家可以在銀行公會的網頁上找出相關紀錄。

現時除了「匯豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外，現時大部份銀行也會依此來計算「拆息按揭」。

至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」呢?不同銀行會有不同做法。

有銀行會以業主承造按揭當天的息率來計價。

舉例如果他本身在6月11日供樓的話，銀行會用5月11日的拆息來作計算；部份銀行則以每月的第一天作為準則。

銀行公會https://www.hkab.org.hk/index.jsp?lang=b5匯豐銀行https://www.hsbc.com.hk/zh-hk/mortgages/tools/hibor-rate/恒生銀行https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/rates/hibor/ 注意3:設有鎖息上限 問題是，一旦遇著拆息突然大幅抽高，例如因新股孖展反應熱烈，或市場大量走資，而導致銀行某一天的資金成本緊張，而拆息突然抽升，業主豈不是要捱下很貴的息口?答案並不是。

只因銀行在提供「拆息按揭」時，往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」)(CAPRATE)給準業主。

所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。

鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。

截至2020年6月止，匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」，同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」。

以匯豐銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算，「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」，也就是2.2厘。

而「封頂息率」則為「5-2.5厘」，也就是2.5厘。

一旦拆息抽升，而導致息率高於2.5厘的話，銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。

匯豐銀行：拆息按揭H+1.5厘(0.7厘+1.5厘=2.2厘)              封頂息率P-2.5厘 (5厘–2.5厘=2.5厘) 合約期內可容許免費轉換一次 買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。

銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。

事實上，雖然「拆息按揭」要面對拆息波動的影響，但由於銀行基於競爭下，「鎖息上限」跟「最優惠利率按揭」相若，故「拆息按揭」也有其吸引力。

如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢 Roots聯絡表格 稱呼 * 電郵地址 * 電話聯絡號碼(可WhatsApp) * 按揭物業類型 * 私樓 居屋/資助房屋 村屋 唐樓 工商舖、車位 想查詢的按揭問題 * Ifyouarehuman,leavethisfieldblank. 提交查詢 胡‧說樓市XROOTS按揭獨家優惠! 自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。

有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！ 申請與領獎詳情，請按以下連結跳往： 【ROOTS獨家按揭優惠】胡‧說讀者尊享AI預先審查！獨享最高$7,000禮券獎賞! 想知更貼身嘅資訊? 歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友！只要透過以下登記表格，我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇，俾最適合嘅分析同資訊您，如果有咩想知或意見，都記住同我哋講啊! 電郵 稱呼 電話（選填） 想緊貼哪些內容？（可選多於一項） 移民、海外樓 買樓 裝修、設計、驗樓 按揭 新盤 獨家優惠 請問居住的物業是? 租樓–私樓 租樓–公屋、房協項目、居屋 租樓–唐樓 租樓–村屋 租樓–其他 自置–私樓 自置–居屋、房協項目、首置上車盤 自置–唐樓 自置–村屋 自置–未上車 請問家庭月入是? $0-20,000 $20,001-50,000 $50,001-100,000 $100,001或以上 請選擇你想接收資訊的渠道？（可選多於一項） 電郵 電話 SMS WhatsApp 遞交資料表示你已經細閱<> 個人資料收集聲明及同意接收<>的文章、影片內容及獨家優惠資訊。

Leavethisfieldemptyifyou’rehuman:延伸閱讀【按揭陷阱】P按利率最低係幾多？小心不實推銷電話！【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包【查冊】買樓前必做？即睇用途、收費及詳細教學！(附影片)【二手樓買賣】擔心簽約後被隔離？臨約加條款保障雙方【按揭批核】疫情上會難度增？勿忽視五大申請重點！【律師樓：樓宇買賣】價錢、流程全攻略！有何陷阱要避開？(附影片) 文章導覽 ←Previous文章Next文章→ 谷友放盤登記!胡‧說獨家按揭優惠!胡‧說谷友獨家裝修優惠!訂閱我們的YouTube頻道 Searchfor: 按揭計算機 按揭計算機_2 Input 單位樓價 $ 按揭成數 50%1%90% 首置客及自住性質，透過申請按揭保險，$1,000萬以下物業，最多借取80%按揭；$800萬以下物業，最多借取90%按揭 按揭貸款額 $ 按揭利率 % 按揭年期 30年1年30年 是否已持有任何住宅物業? * 是 否 月入 $ (用作計算供款佔入息比率) 每月供款額 每月供款額 壓力測試所須月入(假設加息三厘) 壓力測試所須月入(假設加息三厘) 供款佔入息比率 供款佔入息比率 % 借取新按保下，供款人可選擇增加按揭保險費，豁免壓力測試，改而採取供款佔入息比率不超過50%的基準來衡量負擔能力，但最終仍須視乎個別銀行取態 首筆置業開支 首期 經紀佣金(如有) 律師費 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 從價印花稅(只適用於首置客) 總共 首筆置業開支 首期 經紀佣金(如有) 律師費 新住宅從價印花稅(NRSD) 只適用於已持有住宅物業的人士 總共 Ifyouarehuman,leavethisfieldblank. Submit 胡‧說熱門【綠置居2021：啟鑽苑】最新攪珠結果：揀樓、按揭全攻略(附影片)【皓日：揀樓攻略】重建後環境如何?平面圖、價單全拆解!(附VR鳥瞰地圖)【罰息期】提早還款都要罰錢？比較20間銀行細則！【離島搵樓攻略】大嶼山澄碧邨交通、放盤、成交指南【按揭計算機】如何計算每月供款?(附公式及案例)Followuson 胡‧說精選 樓意海外 LoadMore 揀樓速讀懶人包 LoadMore 入屋逐樣捉 LoadMore 改樓換面 LoadMore Facebook-f Youtube Yahoo ContactUs 版權聲明 私隱政策聲明 ScrolltoTop