【台中買房｜掌握買房注意事項】不用看100間房就能買對房子 ...

你還願意浪費時間，跟房仲出價出到臉紅脖子粗嗎？ 所以，在看房之前先了解附近的房價行情，知道合理的房價區間，可以大幅降低 ... Skiptocontent很多人都有聽說過一個說法，就是新手買房前，至少要看100間房子，你才能買到一間對的房子，在存到買房的頭期款後，鼓起勇氣開始看第一間房子，畢竟買房的學習必須搭配實戰經驗，身為買房新手，為了累積經驗，不管中古屋、新成屋、預售屋都看。

看房看了一段時間，逐漸感受到「新手去看100間房就會知道怎麼買房」，這句話的代價怎麼這麼辛苦，買房是人生大事，當然需要多比較，其實看100間房，本質上並沒有錯，多練習的確會進步，但是實際上最常見到的是….看200萬的套房又看了1000萬的大樓，甚至2000萬的透天別墅也看，這一定不是最有效率學習看房的方法，只是花了一堆時間漫無目的看房，講好聽一點叫做＂多看學經驗＂，講坦白一點就是＂不知道該如何事前篩選＂，所以什麼房子都看。

內容目錄 【買房注意事項｜第1項】約房仲看房前，先做這2件事看房前，第1件事》先上google地圖，查看周邊環境看房前，第2件事》先學會判斷區域合理房價【買房注意事項｜第2項】看房有順序，確保不漏看看房順序1》從周遭環境到社區環境看房順序2》觀察公共空間、梯間、電梯公告欄到看房前看房順序3》看房後不忘記檢查頂樓及地下室車位【買房注意事項｜第3項】掌握看房眉角，13項看房技巧不藏私看房技巧1》避免開門見灶、見廁、見臥、見鏡、穿堂煞看房技巧2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃看房技巧3》天花板高度與地板水平，還有檢查滲漏水看房技巧4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水看房技巧5》窗戶是否容易開關，通風與隔音狀況看房技巧6》每個窗戶看出去的棟距，會影響陽光和隱私看房技巧7》坐向會影響房屋採光與通風性看房技巧8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期看房技巧9》衛浴洩水坡度、排水管是否堵塞看房技巧10》使用天然氣還是瓦斯桶，測試熱水效率看房技巧11》是否有增建（違建）及陽台外推看房技巧12》格局夠不夠方正看房技巧13》觀察樓梯間，鄰居素質影響居住品質！【買房注意事項｜第4項】掌握這4招，買房省荷包第1招》你知道嗎？原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵第2招》把所有窗戶都打開，感受噪音、隔音、通風、景觀第3招》隨身攜帶捲尺，原有傢俱好規劃第4招》別急著下斡旋，下雨天再去看一遍【買房注意事項｜第1項】約房仲看房前，先做這2件事如果你是看新成屋或預售屋，面對的可能是建商或代銷；如果你看的是新古屋或中古屋，主要是面對房仲，也有可能會遇到屋主自售，因此在實際看房之前，與房仲或屋主的應對也包含在買房注意事項之中。

如果我們可以先了解自己買房的需求，設定好自己要看的房屋條件，絕對可以避免浪費自己寶貴的時間，甚至錯過了適合自己的房子。

實際看房時，我們要評估的重點包含屋況、動線與生活方便性，因此學會看房技巧與買房注意事項，並依照SOP順序看房，就能讓買房這件事更易上手。

因此在約房仲看房前，一開始要做的是：＂公寓、大樓、透天、屋齡、坪數、房型、車位、區域、預算範圍＂，全都仔細思考過自身的需求，並清楚的跟房仲說明。

這樣透過房仲幫忙篩選後，物件應該已經50%以上符合我們的需求了，當房仲提供房屋資料給你參考時，記得先做這2件事：看房前，第1件事》先上google地圖，查看周邊環境觀察鄰近的生活、商業機能分布，衡量本身在意的機能，例如：如果常常下廚，會希望住家附近有市場、全聯、家樂福，晝伏夜出的朋友，會希望住家附近有便利商店或宵夜店家，愛運動的朋友，則可將健身房、運動公園等視為衡量依據，生活商業機能的重要程度完全因人而異。

除了正向加分的機能設施外，還必須留意附近會影響未來居住品質及房價的相關設施、場所，也就是所謂的「鄰避設施」，如加油站、變電所、高架橋、遊藝場、墳墓……等會造成健康、安全、寧適性或風水上影響的項目。

所以，約房仲看房之前，除了環境位置的生活機能，對於未來生活的方便程度有很大的影響，也要注意附近的鄰避設施，還可以先確認房屋本身的「地理風水」，也或許你不在意這些缺點，但要考慮未來轉手時，買房的人會不會在意，不要以為撿了便宜，因為通常別人也會以此條件來議價。

看房前，第2件事》先學會判斷區域合理房價雖然有人認為房價的部分等看完後，有喜歡再思考如何議價就好，現今網路資源豐富，許多房地產課程標榜幫助學員6折、7折買房，搞得好多人以為出價就用力殺就對了，屋主也怕被大幅殺價，索性將開價提超高，反正要殺價就讓你殺個夠，因此惡性循環~「你出這個價，屋主怎麼可能賣啦！」，其實從價格上也可以看出，屋主賣房子的決心，真正想賣房子的屋主，通常價格也都在合理範圍，開價幾乎是底價，如果屋主要賣天價，底價也不會在合理價，因為屋主不一定是真的想要賣房子，只是想試試市場水溫，如果有人出價，再考慮要不要賣，如果價格差太多不是很想賣，不降價也是有可能。

如果對房價區間瞭若指掌，還會去看開價超高的房子嗎？你還願意浪費時間，跟房仲出價出到臉紅脖子粗嗎？所以，在看房之前先了解附近的房價行情，知道合理的房價區間，可以大幅降低買貴風險，看房當下如果真的喜歡，其實不用問房仲屋主的底價，因為問了也是白問。

不過可以利用低於合理房價的價格先探探房仲的口風，請房仲評估是否可能有機會，再決定斡旋的購買金額。

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如果看的事是公寓、華廈或電梯大樓，接著觀察社區的門面，門口環境是否髒亂（垃圾堆放，蟲鼠蟑螂多的狀況）、一樓大門入口處是否乾淨整潔（機車亂停或信件亂散的情形）、管理人員的水準（是否態度很糟或完全不管制進出人員的情況）。

看房順序2》觀察公共空間、梯間、電梯公告欄到看房前一樓大廳是否整潔、電梯佈告欄是否整齊張貼，可以顯示出社區對於居住品質的要求，樓梯間、隔壁間的門口是否有堆放雜物，可以顯示鄰居素質。

如果有公設，可以先去看看公設的狀況，是否可以正常使用，以中古屋來說，最基礎的公設就是電梯、地下室空間，可以看看電梯的保養紀錄、地下室空間是否有被亂堆放雜物，就可以大概知道管委會的運作情況與鄰居間對於修繕的態度。

如果看的是華廈或電梯大樓，特別注意電梯的保養紀錄，根據中華民國電梯協會的標準，15年以下建物每3年要保養一次電梯，15年以上要每年保養，若看房的電梯沒有定期保養紀錄，要擔心日後的居住安全。

另外，觀察電梯的公告欄，可以看出大樓資金狀況，以及近期是否有重大的維修項目，因管委會目前資金不夠，會向各戶額外收取的維修費用」，如果確定要買，也要跟原屋主談好這筆費用由誰支出，以免超出自己的買房預算。

進到你要看的那間房後，依照第三章的【看房注意事項全解析】，一步步檢查每一項看房的小細節。

看房順序3》看房後不忘記檢查頂樓及地下室車位如果看的是頂樓含頂樓加蓋的房子，須注意頂加為鋼筋混凝土RC或是鐵皮，鐵皮頂加下雨時很吵，而且兩者的價值也不同。

頂加大多屬於違建，而違建又分為既存違建（民國84年1月1日前存在，緩拆或免拆）、新違建（民國84年1月1日以後存在，即報即拆），這部分可依據『農航所空照圖』進行判斷，由於頂加可能會有報拆的風險，因此通常會將頂加坪數用「打幾折」的方式議價。

若頂樓沒有加蓋，需觀察隔熱是用「搭鐵皮」還是「塗層」，隔熱塗層的狀況是否仍完好無破損，防水處理是用「塗層」還是「貼磁磚」，一般貼磁磚的防水效果較好，塗層有一定的有效期限，可以詢問房仲頂樓的塗層是何時完工的，塗層施工費用是頂樓住戶自費還是管委會處理。

如果有車位，需實地去看車位的位置，是否符合自己車子的大小，動線是否方便停車。

沒有車位的話須注意：◆附近好不好停車◆有沒有停車場◆停車場是否提供月租之方式◆是否汽車與機車車位都有【買房注意事項｜第3項】掌握看房眉角，13項看房技巧不藏私無論是新屋或老屋，「看房子」都是買房子前必須做的事情。

在看房子的過程中其實也有很多細節要注意，今天就幫大家整理幾個很基本卻也是重點的看房注意事項，讓你在看房子的過程中不會被不肖房仲或房東牽著鼻子走，自己掌握自己未來的居家保障！看房技巧1》避免開門見灶、見廁、見臥、見鏡、穿堂煞當打開大門，映入眼簾的是廚房、廁所、臥室、鏡子，或一覽無遺的穿堂煞，在風水上都是不好的。

如果看的房子有這樣的格局，可以同步思考是否可用植栽、屏風、拉簾、裝潢修飾掉！看房技巧2》玄關是否有足夠空間擺鞋櫃如果是沒有玄關的房子，通常在入住使用後才會發現，鞋櫃沒地方放，有些房子玄關超小，無法擺放足夠大的鞋櫃，導致鞋子只能亂擺地上，這樣很容易有髒亂感。

看房技巧3》天花板高度與地板水平，還有檢查滲漏水一般住宅室內高度介於3.1~3.6米之間，扣掉樓板厚度後僅剩2.95~3.45米，如有風水考量做天花包樑，做完室內高度僅剩2.5~3.0米之間，可能會有壓迫感，不可不注意。

看完高度有沒有壓迫感之外，還要觀察天花板是否有滲、漏水的情形，如果是輕鋼架的天花板，可以將石膏板掀開，觀察是否有缺失被藏在板子後。

地板部分可用彈珠或任何圓形光滑的物品，測試樓板是否平整、有無傾斜，然後在房屋各處走走踏踏，看看有沒有磁磚或木地板浮起的狀況發生。

看房技巧4》牆壁是否實心、剝落、鋼筋外露、重新粉刷、漏水牆面是看房注意事項中的重點，先看看室內的牆壁是實牆（磚、混凝土）或是輕隔間，可以用手敲牆面來簡易辨識。

另外，要注意牆面是否有滲裂縫，台灣位處地震帶，建築物時間一久多少都有裂紋，但如果結構裂縫有嚴重滲水狀況，代表建築物的防水層已遭到破壞，這是任何防水漆或塗料都無法根除的問題，而水漬、壁癌等狀況則是清晰可見，就不多解釋囉。

如果房屋有漏水壁癌或更嚴重的結構狀況，牆壁都看得出來，例如裂縫、剝落、鋼筋外露等等，也因此很多屋主為了掩飾就會重新粉刷，或甚至裝潢釘木板候再重新粉刷等方式掩蓋。

看房技巧5》窗戶是否容易開關，通風與隔音狀況把所有門窗打開，觀察開關流暢度，還有窗框、門框有沒有變形，觀察通風狀況是否良好，並聽窗戶打開後的噪音是否過大，窗戶全關，觀察隔音的狀況，以及有沒有水痕（與密合度有關），隔音不好雖然可以換窗，但要注意聽風吹在窗戶上的噪音使否過大。

若是氣密窗，就要檢查氣密條是否還完整。

看房技巧6》每個窗戶看出去的棟距，會影響陽光和隱私如果棟距較近，可能陽光會不容易照進室內，光線會比較暗，甚至會完全無光照變成暗房，會造成採光不足，尤其到了冬天日照時間短，房間就得需要整天開燈，如此增加電費的支出。

第二個是隱私及安全的問題，現在的新建案客廳或是主臥，為了美觀大氣，通常會規劃大面落地窗的設計，但若與鄰居距離過近，自己在家的一舉一動都會被看光光，只能整天拉起窗簾，但這樣也會導致無法採光，如果與鄰居距離太近，會讓宵小容易利用鄰居爬入行竊，危及住家安全。

看房技巧7》坐向會影響房屋採光與通風性俗語「坐北朝南，賺錢不困難」坐北朝南的房屋在風水上又被稱為「帝王向」，由於朝南的房屋不僅冬天可以抵擋寒冷的北風，同時陽光也會比較充足，此外夏天又可以讓南風吹進家裡，通風性較好，因此坐北朝南有冬暖夏涼的優點，也是一般大眾最喜歡的坐向。

而朝北的房屋也有俗語「坐南朝北，賺錢穩穩賺」，坐南朝北的房屋需留意冬天陽光恐會比較不足，並且房屋面向東北季風的吹拂，通常會比較溼冷，而夏天又無法通風，是冬冷夏熱的坐向。

房屋若是東西朝向，日照的影響就會比較明顯，首先「坐西朝東，賺錢真輕鬆」，坐西朝東的房屋，早晨時陽光會直射家中，產生光害問題，尤其夏天太陽又會比較早升起，容易干擾睡眠品質，因此建議可以加裝窗簾遮陽。

最後朝西的坐向，俗語「坐東朝西，賺錢無人知」，坐東朝西的房屋也就是俗稱的西曬屋，西曬容易使房屋悶熱，因此冷氣的電費通常會比較高，相對是較多人會避開的坐向。

【坐北朝南】賺錢不困難優點：冬暖夏涼，四季溫度適中缺點：房屋容易潮濕【坐南朝北】賺錢穩穩賺優點：冬天不會太熱，通風較好缺點：採光最差，冬天迎風面很冷  【坐東朝西】賺錢無人知優點：冬天下午的陽光會讓屋子乾燥、溫暖缺點：夏天西曬房屋會很熱【坐西朝東】賺錢真輕鬆優點：早上陽光直灑進房屋，冬天溫暖缺點：晚起的人會被陽光曬醒，夏天早上溫度高看房技巧8》注意電箱的整齊程度、電線使用年期現在新的房子，電箱裡面的迴路都規劃的蠻整齊的，以前房子所拉的電線比較細，電箱裡面可以目視到的電線捲曲程度就很雜亂，新聞經常報導因電線不堪負載而走火的情況。

因此建議，特別的注意是不是有需要重新拉電線，如果看到的電箱很新很乾淨，電線很整齊，可以稍微安心一點安全性，雖然用看的就知道，但可以口頭問一下房仲或屋主，持有期間是否有重新拉過電線。

因為重新拉線要一筆費用，最好請專業的廠商實地評估，也是要記得考量買房成本呢！看房技巧9》衛浴洩水坡度、排水管是否堵塞打開水龍頭，觀察洗手台、浴缸的排水是否良好，拉蓮蓬頭，在離地板排水孔較遠處開水，確認洩水坡度是否良好，看水是否會自然的流到排水孔，而不會積水。

看房技巧10》使用天然氣還是瓦斯桶，測試熱水效率有很多房子是使用桶裝瓦斯的，冬天洗澡到一半沒瓦斯時真的會崩潰，如果是天然氣，確認瓦斯管線錶的位置，如果有天然氣管線，卻沒有掛錶，要注意復錶是否需要費用，管線需不需要重新配置。

同時也要測試是否有熱水與水熱的速度，雖然這有可能跟熱水器有關，但這也是評估當你接手後，是否需要花這樣一筆錢來處理熱水的問題。

看房技巧11》是否有增建（違建）及陽台外推在台灣較常見的違建類型有以下幾種，絕大多數是在建築物主體完成後，再經過二次施工增加的部分：（1）頂樓加蓋：指屋頂平台突出物的增建，例如屋頂屋突樓梯間，法規規定凡是在頂樓建築面積1/8法定範圍內屬合法建物，只要超過此範圍就算違法。

常見的是將透天頂樓加蓋鐵皮屋或水泥增建來使用。

這部分可以到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖（建果圖），若圖面上頂樓沒劃設，而現場卻有建築物的部分，就屬於違建。

（2）陽台外推：陽台是指上方有遮蓋物（屋簷）的室外開放平臺。

倘若拆除掉陽台與室內之間的隔牆，再加蓋外牆後使得室外陽台空間變成室內空間使用，就算陽台外推。

無論是中古屋或是新成屋，可以比對建物或附屬建物測量成果圖，若圖上有陽台，但現場沒有陽台，即是「陽台外推」（3）露台外推：露台指原先上方無任何屋頂遮蓋物的室外開放平臺，若加蓋遮雨棚甚至砌築牆壁和屋頂來使用，就算露台外推。

（4）夾層屋（俗稱樓中樓）：原本合法挑高設計的天花板與地板之間，再增加搭建一層樓地板（通常會改成房間），該部分自始未經過合法申請，也就是在取得原始建照後又二次施工加蓋的違建，但不是全部的夾層都是違法的，合法的夾層可以在產權上看到。

（5）騎樓外推：騎樓，指建築物一樓外牆牆面至道路界線之間的空間，而且在上方有房屋本體樓層覆蓋的區域就稱為騎樓。

一般常見會在騎樓範圍增設鐵捲門（甚至加蓋水泥圍牆做阻隔），就算是違建。

（6）法定空地加蓋：在房屋原本應為法定保留空地的部分（法定建蔽率），另行搭建鐵皮或水泥建築，以增加室內使用空間，加蓋的部分便是法定空地加蓋；民間最常見的是將屋後空地增建成廚房，或將前方露天的車庫加蓋遮雨棚，甚至直接用水泥封頂蓋成二樓室外的大露臺。

有人認為在民國八十四年以前所蓋的違建已經就地合法，不會被拆除，這個說法其實是不對的。

原則上違建就是違法，只是補償條件與被迫拆除時間有所不同。

各縣市政府機關對於違建物的處理，各有不完全相同的規範和做法，而目前的大原則，是依據「違建建物產生的日期」做區隔：新違建：1995年後所產生的違建，此類違建都是「即報即拆」。

既存違建：指1964年到1994年之間已存在之違建，此類違建則是列入「緩拆」，若有危害公共安全將被優先拆除。

舊有違建：指1963年前建造的違建，此類違建也是列入「緩拆」，若有危害公共安全將被優先拆除。

增建（違建）沒有一定好或壞，像是早期有許多中古屋，把陽台全部外推變成室內空間，雖然可以使室內空間加大，結果洗衣機只能放浴室，曬衣服只能拿到社區頂樓，反而降低生活品質得不償失。

陽台外推雖然看起來增加了室內空間，但卻常常影響採光，反而讓室內看起來更狹窄，陽台還可以晾曬衣服、蒔花弄草的小天地，只要利用小物、植栽好好裝飾一番，也能創造出又美又迷人的日常一隅唷。

看房技巧12》格局夠不夠方正傳統上的好格局，先決條件就是「方正」，然而隨著都市土地越漸稀缺、建案普遍小宅化，有越來越多的新房子被規劃成以往不受歡迎的「NG格局」，首購族受限於預算，或因為個人的特殊考量，有時不得不將就。

有些有菱有角的室內空間很容易令人頭暈目眩，如果不夠方正，可以思考能不能利用裝修或布置，使空間感較為方正，但相對的可能就會犧牲掉部分空間。

看房技巧13》觀察樓梯間，鄰居素質影響居住品質！買房了最擔心惡鄰居，雖然在入住前很難判斷鄰居好壞，也不可能先挨家挨戶去拜訪，但其實也有跡可循，可以從樓梯間看出一些端倪，唯一能觀察的細節就是「樓梯間雜物」。

有些社區的樓梯間很乾淨，沒有鞋子或私人物品遮蔽通道，但有些社區的樓梯間就「應有盡有」，住戶完全把公共區域當作自家在用，從這個小地方就能大概得知社區管理的嚴格度，以及住戶是否自律、注重社區規範。

【買房注意事項｜第4項】掌握這4招，買房省荷包第1招》你知道嗎？原來用手敲敲打打很容易敲出關鍵太平這裡有許多中古屋，為了增加空間使用性而變更格局，但是卻是用木板隔間，當然隔音就一定不好，如果是靠外牆的牆壁釘了一整面木板，還有可能有壁癌的問題，屋主不想花錢修，就用木板釘起來先檔一陣子。

將有問題的地方遮蓋起來，然後整間重新油漆粉刷，讓沒經驗的買房新手誤以為：「哇！這間30年的中古屋狀況還保持很好耶！」，然後就高價購買了….如果你在牆壁上看到異常凸出的牆面，別傻傻認為這是美美的裝潢，特別是中古屋，因為屋齡較高，因此難免多少會有一些問題，經過刻意用木板裝潢牆面並重新油漆，為了掩飾漏水而產生的嚴重壁癌，所以看房子的時候，如果牆面有沒有切齊的狀況，或用手敲發現不是實心的部分，就須特別注意。

第2招》把所有窗戶都打開，感受噪音、隔音、通風、景觀窗戶打開前先聽聲音，與打開後的室外噪音程度，可以判斷該窗戶的隔音能力，之後再將窗戶打開，可以確認室內通風情況、通風時是舒適還是風會太大、夏天時可確認室內燥熱程度。

如果玻璃不是清透的玻璃，看不到外面的景觀，或是或是棟距太近的問題，也許窗戶打開有一些風水瑕疵，對到屋角或是壁刀，甚至窗戶打開就看到夜總會。

第3招》隨身攜帶捲尺，原有傢俱好規劃捲尺的用途在於測量室內空間實際的尺寸，可以幫助自己看房當下評估空間使用，例如房間的空間擺放床與衣櫃之後，有沒有足夠的活動空間，如果自己有原有的家具要搬來使用，也可以先評估這些家具放置的位置及空有沒有足夠！第4招》別急著下斡旋，下雨天再去看一遍最好下雨天後幾天去看，如果這間房子有嚴重漏水問題，就可能顯露出來，如同前面所說的，屋主可能會重新粉刷掩飾漏水壁癌問題，但如果漏水很嚴重，大雨過後仍會無所遁形，因為油漆也會受影響變色。

像是已經是40幾年的中古屋，經過特別全室油漆粉刷，當然是為了賣相好一點，但如果依然有漏水，在幾次大雨之後一樣會現形，在發現漏水問題之後，觀察到漏水的區域。

如果是直接對應到頂樓加蓋的陽台區域，代表交屋後，還需要花一筆費用做頂樓的防水工程，抓到這個問題點，可利用在談價格時就會把這層花費一併加入議價的籌碼。

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