首次置業懶人包｜上車預算：何為首置？點計按揭成數

何為首次置業？ · 第一類：從未持有過任何香港物業，而首次置業只作自主用途，為「真首置」 · 第二類：曾與他人共同持有物業，及後因物業轉名或其他方法除名 ... LIFESTYLE生活SPORTS運動HEALTH健康FINANCE理財MOM&DAD親子PAWRENT寵物 Search 關於YAS繁體中文 英語 越南語 日語 韓語 泰語SigninWelcome!Logintoyouraccountyourusername yourpasswordForgotyourpassword?GethelpPrivacyPolicyPasswordrecoveryRecoveryourpasswordyouremailApasswordwillbee-mailedtoyou. YASBLOG LIFESTYLE生活SPORTS運動HEALTH健康FINANCE理財MOM&DAD親子PAWRENT寵物生活 ShareFacebookWhatsAppTelegramLINE在香港買樓上車，除非有父幹的幫助，否則無可能fullpay買樓，那麼申請按揭貸款就是買樓必經階段。

政府在《施政報告》公布，會協助首次置業人士上車，放寬香港按揭保險計劃的樓價上限。

那首次置業的定義是？按揭是如何計算出來？月入多少才能通過壓力測試（壓測）？小編為首次置業、準備上車的各位預備好首次置業懶人包，計清首次買樓的花費，做好上車準備。

何為首次置業？首次置業人士是指按揭申請人向銀行申請住宅按揭時，未持有任何香港住宅物業，而首次置業人士分為兩類：第一類：從未持有過任何香港物業，而首次置業只作自主用途，為「真首置」第二類：曾與他人共同持有物業，及後因物業轉名或其他方法除名，而手上未持有任何香港物業，回復首置身分，稱為「假首置」首置上車｜慳從價印花稅政府為了協助香港人上車，減低外國人到港購買物業作炒賣用途，所有非首次置業的人士、非香港永久性居民、公司客或買樓投資者也要繳付高達15%的從價印花稅，則所謂辣招減低炒樓機會。

而首置人士獲豁免從價印花稅（AVD），只需按第二標準稅率交稅。

 以購入HK$8,000,000樓為例，非首置人士須繳交HK$1,200,000從價印花稅，但首置人士只須繳交3.75%印花稅，即HK$300,000。

代價款額或價值（以較高者為準）第2標準稅率超逾不超逾 $0$2,000,000$100$2,000,000$2,351,760$100＋超逾$2,000,000的款額的10%$2,351,760$3,000,0001.5%$3,000,000$3,290,320$45,000＋超逾$3,000,000的款額的10%$3,290,320$4,000,0002.25%$4,000,000$4,428,570$90,000＋超逾$4,000,000的款額的10%$4,428,570$6,000,0003%$6,000,000$6,720,000$180,000＋超逾$6,000,000的款額的10%$6,720,000$20,000,0003.75%$20,000,000$21,739,120$750,000＋超逾$20,000,000的款額的10%$21,739,120 4.25%首次置業｜800萬樓可做9成按揭根據去年施政報告，為了協助首置人士，政府放寬由香港按證保險公司提供按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元，而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。

香港按揭證券有限公司（按揭證卷公司）全資擁有的香港按證保險有限公司（按揭保險公司）亦宣布，按揭保險計劃（按保計劃）將就已落成住宅物業作出修訂，協助有即時置業自用需要的人士。

最高按揭成數物業價值（港元）最高按揭成數首次置業人士最高按揭成數400萬90%90%400萬至450 萬80%-90%（貸款額上限360萬）90%450萬至600萬80%90%600萬至800萬80%90%800萬至900萬80%80%-90%（貸款額上限720萬）900萬至1000萬80%80%首次置業｜容易通過壓力測試銀行審批按揭申請時，會衡量申請人的「供款與入息比率」（DebtServicingRatio，DSR），一般要求以50%為上限，而且符合銀行壓力測試，並以壓力測試模擬加息3厘後借款人的還款能力。

假設購買800萬物業，並申請9成按揭，即貸款720萬，年利率暫定2.625%，每月供款28,919元，申請人每月收入至少要57,838元，才可獲批按揭貸款。

壓力測試以現行利率加3%計算，要求申請人的DSR須低過60%。

以上述例子，假設按揭利率上調至5.626%，每月供款將增加至41,447元，即申請人月入須達69,078元，才可通過壓測。

以往銀行要求按揭申請人必須通過壓測，但正如上面提到，新規例容許壓測未達標的按揭申請人，透過支付額外按揭保費以獲批8成或9成按揭，使壓力測試的難度大減。

按揭計算詳細列明以50%供款入息比率計算下不同樓價的最低入息要求、承造9成按揭計算需繳付的首期和每月供款等資訊：假設按揭利率為2.625%，供款30年：物業價值（港元）按揭成數上限首期貸款額月供基本DSR（50%）壓測DSR（60%）400萬90%40萬360萬14,459元28,918元34,540元500萬90%50萬450萬18,074元36,148元43,175元600萬90%60萬540萬21,689元43,378元51,808元700萬90%70萬630萬25,304元50,608元60,443元800萬90%80萬720萬28,919元57,838元69,078元900萬80%180萬720萬28,919元57,838元69,078元1,000萬80%200萬800萬32,132元64,264元76,755元1,100萬50%550萬550萬22,091元44,182元52,768元1,200萬50%600萬600萬24,099元48,198元57,565元首次置業買樓花費買樓除了首期，買家還需繳付其他費用包括印花稅、律師費、代理佣金、按揭保險等，詳細如下：其他費用代理佣金通常為樓價1%印花稅樓價2.25%至3.75%按揭保險費貸款額的1.15%至4.35%，可撥於貸款額中分30年還律師費一般律師費約HK$3,000-10,000不等管理費及公用服務按金一般為2-3個月管理費、另加約$1,000的公用服務按金比如，以首置身份購買一個價值500萬單位，做足9成按揭為例，要繳付的費用：首期$500,000代理佣金$50,000印花稅$150,000按揭保險$225,113律師費$10,000管理費$5,000總數$940,113首置買樓按揭小貼士貨比三家找出最佳利率：銀行提供的按揭利率由2.375%至2.625%不等。

不少銀行為按揭申請人提供現金回贈優惠，一般是貸款額的1%至2%，假設首置人士借貸400萬，回贈2%就是8萬元了，足夠償還幾期貸款，減輕業主供樓的負擔。

當然，銀行的審批貸款及回贈各有不同，申請人的財務狀況對此也有所影響，所以各位首置朋友還是貨比三家，找尋出最優惠的按揭利率。

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