【抽樓花】了解買入步驟、即供建期分別、按揭成數及風險！

選用即供還是建築期付款? 樓花潛在風險; 簽正約後不要撻訂; 慎選發展商高成數按揭; 如何減低佣金回贈(回佣)爭議? Skiptocontent 【抽樓花】了解買入步驟、即供建期分別、按揭成數及風險！ Home»【抽樓花】了解買入步驟、即供建期分別、按揭成數及風險！ 什麼是樓花？如何買入？按揭安排與現樓有何不同？2022年有什麼矚目新盤？《胡．說樓市》立即為你解構！ 初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較 【新盤2021】今年重點項目大綜合! 本文目錄 什麼是樓花？有何好處？ 樓花泛指尚未落成，但已獲地政總署批售的新盤項目，由於政府為力谷房屋供應，把預售樓花期放寬至最長30個月，為增加資金回籠，目前大部分新盤都以樓花形式推售。

市民只能透過售樓說明書、示範單位及實地考察等方式，預測樓花建成後的面貌。

與二手樓不同，由於新盤受一手住宅銷售監管局規範，故必須遵照條例披露相關資訊，包括清楚列明物業平面圖、價單必須列明銀碼與折扣。

購買新盤與樓花的好處是，一般新盤已在交樓時附設裝修，基本上購買傢俬便能入住，省掉一筆裝修費，而且付款辦法具彈性，發展商間中亦會提供按揭計劃，為不能透過傳統銀行上會的準買家的另類選擇。

然而，由於樓花尚未落成，故選購時亦存在不少風險，我們下面會詳談。

2022年曯目樓花新盤 項目發展商提供單位天水圍天榮站上蓋新地、港鐵1,938伙元朗錦上路站上蓋港鐵、信置、嘉華、中國海外2,200伙黃竹坑站三期長實、港鐵1,200伙何文田站1期高銀、港鐵900伙何文田站2期華懋、港鐵800伙日出康城11期嘉華、招商局、信置、港鐵1,880伙 影片分析 樓花買入步驟 樓盤開賣前最少七日：研究售樓說明書(俗稱「樓書」) 根據《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商須於公開銷售前最少七個工作日，公布售樓說明書，俗稱「樓書」。

樓書主要列明價格以外的所有項目細節，包括周邊發展、平面圖、座向、會所設施、建築外貌等，準買家應仔細研究，抽出心儀的單位，甚至到現場視察，讓自己有深入了解。

樓書除於住宅項目的官方網站刊登外，準買家亦可到一手住宅務業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載，只需按項目名稱搜尋，就能找到相關資料。

參觀示範單位(一般於公布樓書後短時間內開放示範單位) 雖然《一手條例》沒有硬性規定發展商必須提供示範單位，但普遍新盤都會設有示範單位讓公眾參觀，而且規定示範單位必須提供樓書讓公眾索取。

參觀經改動，亦即裝修佈置過的示範單位沒有意思，因為不是最終交樓標準，難以量度及估算實際面積，純粹令單位在媒體報道上較為搶眼。

參觀無改動的示範單位(俗稱「清水示位」)才有用，準買家甚至可到現場拍照、拍影片及量度面積，更具體了解單位情況。

樓盤開賣前最少三日：根據價單計算預算 《一手條例》規定，發展商須於公開銷售前最少三個工作日，公布項目價單，但並不代表整個項目的價單，發展商可按銷售步伐分階段公布價單，亦即傳媒通常稱為「首批價單」、「第二張價單」等。

價單列有數個重要資訊，包括單位面價、折扣條款、支付安排、按揭安排、贈品等，準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載相關資料。

要注意的是，價單前半部分的單位價格，只屬於面價，買家亦應參考價單後半部分的折扣與支付安排，不同支付安排，包括建築期付款及即供付款等都有不同折扣，通常前者折扣較低，後者折扣較高，買家須考慮自身財務狀況選擇支付安排，計好折扣率後，就可以計算心儀單位的折實價格。

通常新盤造勢時，傳媒寫的「折實呎價」就是扣除最多折扣率後的平均呎價，但往往買家都未必能符合所有折扣條件，這點要小心。

樓盤開賣前最少三日：了解項目銷售安排 《一手條例》規定，發展商須於項目公開銷售前最少三個工作日公布銷售安排，當中會列明銷售場地(俗稱「售樓廠」)、銷售時間、可供購買單位、入票安排、抽籤程序、簽約安排，我們會在下面詳細解釋。

準買家同樣可到「一手住宅物業銷售資訊網」(https://www.srpe.gov.hk/opip/dev_bldg_search.htm)下載銷售安排。

開售前一日：入票截止 如果有意購買該住宅項目，就須親身向發展商登記，登記時須附以身分證附本，及一張一般為10萬元的銀行本票，故這程序亦俗稱「入票」或「收票」。

發展商通常會在示範單位開放日前後開始收票，並於公開發售前一日截票，每個新盤的入票程序有異，詳情以該盤的銷售安排為準。

如果準買家未能成功購買該樓盤，上述的10萬元本票將不會過戶；反之，該本票就會當作細訂的一部份，過戶予發展商。

入票後，申請人會獲發「購樓意向登記」收據，申請人不得轉讓該收據，而購買人亦只能是該收據列有的申請人。

而且，該收據會寫有一個登記號碼，作為抽籤之用。

為增加抽籤名額，有人會一人入多票，亦有人會連同家屬一同入票，要注意，銷售安排有規定每人限入多少票，有些新盤一人一票，有些則一人兩票；同時，銷售安排有列明購買時能否拆名、加名拆名限制、手續費，如有疑問，應先向發展商查詢。

開售前一日：抽籤 通常發展商會於入票截止後，隨即進行抽籤。

普遍發展商都會分A、B組，前者為大手買家組別，即一組申請人同時購入多伙，後者為普通組別，A組會較B組優先揀樓，而抽籤也會分組進行。

部分發展商會在分組抽籤的同時，抽出準買家的揀樓優先次序，買家只需按揀樓時間表在開售當日出現便可；部分發展商只會在開售前一日抽出入圍申請者，並於開售當日再即場抽出揀樓次序，資料以銷售安排為準。

揀樓日：簽訂臨時買賣合約及支付細訂 按抽籤次序到售樓廠揀樓，準買家要帶備支票簿、身分證、購樓意向登記收據，選好單位後，便隨即與發展商簽訂臨時買賣合約，及支付細訂，細訂金額為樓價5%，可用支票支付。

準買家要同時選擇付款辦法、決定是否申請發展商貸款、以及要否進行拆名及加名程序，事關重大，準買家必須於買樓前有全盤方案，以免因心急而作出不利決定。

簽臨約後五日：簽正約，支付大訂，同時安排按揭 簽署臨約後五個工作天，便須與發展商簽署正式買賣合約，並支付大訂，即再繳付樓價5%。

要注意，撻訂泛指簽臨約後放棄5%的訂金，但簽正約後放棄成交則損失嚴重，發展商可向買家追討重售的差價，故買家簽正約前須三思，我們往後會深入探討。

如果選用即供付款，簽署臨約後已可申請並安排按揭，不用等待簽署正約才動身；至於選用建築期付款的買家，則按照付款期數安排按揭。

收樓日及驗樓 關鍵日期不等於實際收樓日期，交樓日可與關鍵日期差距幾個月，我們之前就曾報道相關案例，導致準業主要額外付出租金卻不獲賠償(按我跳往)，故準買家不宜將搬遷時間安排得太緊密，應有心理準備讓自己走盞。

收匙後可安排驗樓師驗樓，或自行驗樓，我們亦曾製作影片簡述驗樓注意事項(按我跳往)，驗樓後將執修清單交予管業處，不同發展商會有不同保養期，準業主要留意。

按照不同執修程序，你便可以正式入伙，成為業主了！ 購買新樓FAQ 購買新樓需要支付佣金嗎？不用。

佣金由發展商支付，買家不用。

一定要透過代理入票嗎？不一定。

買家可自行向發展商入票、購買，但當然，透過代理購買新樓可有更多服務，包括分析周邊發展、付款辦法、協助準買家申請銀行本票，以及即時更新該盤的消耗表等。

如果心儀的單位被揀選，如何即場計算按揭供款能力，尋找可負擔單位？通常售樓廠都會有註場銀行職員，準買家可即場向他們查詢，故揀樓日前，準買家最好先清楚了解自己的月入、資產與現金等，方便即場詢問。

新盤雜費要多少？除準備新盤首期外，準買家應準備額外的雜費開支，主要是律師費及印花稅，前者通常是一萬元左右，視乎物業契的複雜程度，後者則按照樓價而定，故買家須在首期外額外預備高達十數萬的現金(視乎個別情況)用以支付雜費。

另外，買家亦須於入伙前支付管理費上期、泥頭費、水電煤按金、地稅等，但這些都是有限數，亦是入伙前的必要開支。

什麼時候要委託律師？簽署臨時買賣合約後，應盡快委託律師，買家可選用發展商指定的律師樓，或選用自己相熟的律師樓，至於利弊如何，我們會在下面詳述。

購買時要簽什麼文件？到售樓廠揀好樓後，買家只須簽署發展商提供的合約文件，任何第三方提供的文件，包括銀行職員、代理等提供的按揭委託文件，除非你決定選用他們的服務，否則請勿簽署。

選用付款辦法後可變更嗎？部分發展商容許買家於簽署臨約後一段時間，更改付款辦法，但有可能要繳付手續費，相關資料會於每個住宅項目的價單寫出。

按揭成數及安排與現樓有何分別？ 樓花按揭成數與一般現樓分別不大，經傳統銀行上會，最高可做90%按揭，但這個要視乎樓價而定。

因為新按保容許1,000萬元以下的物業最高承造八成按揭、800萬元以下物業最高承造九成按揭，但大前提是現樓 (我們之前有詳細分析新按保計畫，請按我跳往) ，故銀碼高的單位，只能透過建築期付款計劃(入伙前才完成交易)，才能向銀行申請高成數按揭。

慎選發展商高成數按揭 為增加樓盤吸引力，發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外，旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃，大部分也不需要壓力測試，有些更被稱為「呼吸Plan」，即有呼吸的買家已能借錢，但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。

(呼吸Plan有何壞處？如何解決？請按我看深入分析) 這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。

另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。

如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話，其實還可以選用定息按揭，這種計劃不用通過壓力測試，只要供款不佔入息一半就可以，而且可搭配新按保使用，或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。

(我們之前也有深入分析定息按揭，可按我跳往) 選用即供還是建築期付款? 發展商的付款辦法花多眼亂，大致上可分為即供及建築期付款。

前者意思是簽約後立刻上會支付樓價，通常是簽臨約後90至120日內成交；後者是先付少量首期，常見是15%，然後在入伙前才安排按揭成交。

通常前者的折扣率較後者高，但為甚麼要選後者呢？ 有條件當然選擇即供好，但部分人或因舊物業套現需時，或其他財務安排因素，而需選用建築期付款。

舉例，買家A個人入息不夠供款，需要擔保人協助，但擔保人要於半年後才能加名，這種情況下，買家A便需要選用建築期付款。

不過，建築期付款有較大風險。

由於建築期付款在入伙前才安排上會，若樓花期樓價下跌，上會時便有可能出現估價不足 (想知如何應對估價不足，可按我跳往)，屆時便須額外抬錢上會，情況猶如與發展商對賭，最終有機會導致撻訂。

另外，自恒大財困後，銀行對於樓花的風險管理加強，部分銀行會對資歷較淺或負債較高的發展商進行更嚴謹的風險管理，甚至拒絕接受旗下新盤的樓花按揭申請，只接受現樓按揭，所以入飛前最好先向銀行查詢是否接受樓花按揭申請。

想知道更多建築期付款的陷阱與注意事項，可按我跳往！ 樓花潛在風險 除上述的按揭安排外，購買樓花其中一個潛在風險，就是樓花期內的變數，如果是樓花期長的新盤，你簽約購買單位後，還有起碼一年半載才收樓，如果你是投資客的話，樓花期就成為收租的空窗期；如果你是自住，樓花期就成為居住的空窗期，假設你選擇即供付款，這段時間便要同時供樓及交租。

另外，由於購買樓花時，物業尚未成形，故買家較難掌握物業的實際情況，例如樓層與景觀，單位的空間感，以及周邊規劃對物業的影響等，落成後或與預期有落差。

我們《胡‧說樓市》在樓花開售前，亦會製作詳細揀樓攻略與影片，你亦可以留意我們的分析，VR的模擬景觀功能對你揀樓定必有幫助。

另一個樓花的潛在風險，就是交樓日期不確定，如項目受認可人士准許，可以變更其關鍵日期，而毋須向買家作出任何賠償。

關鍵日期是樓花交樓的重要指標，如果你選擇即供付款，當關鍵日期推遲，你的財務負擔便會加重，因為交租與供樓的時期需要延長。

如果你是換樓客，關鍵日期提前，你便需要加快售出舊居的步伐，否則舊居的資金未到位，新居又要上會時，可能出現資金鏈斷裂的風險，而且，當你仍持有舊居，再購入新居，新物業需要先繳交15%的額外印花稅，未來一年內成功售出舊居，才可向稅局申請退稅。

自恒大財困後，有不少人會擔心香港的樓花會否爛尾，事實上，根據現有機制，樓花爛尾的機率較低，有興趣者可按以下連結跳往閱讀。

【爛尾樓】香港樓花有無保障？發展商清盤可以點做？ 簽正約後不要撻訂 買樓是人生重大投資之一，所以不要三心兩意，到最後隨時得不償失。

如果簽訂臨約後反悔，買家將被視為撻訂，損失樓價5%；如果簽訂正約後反悔，除損失大訂(樓價10%)外，發展商亦可追討重售的損失，在大升市時當然沒有大影響，但當樓價調整時便損失慘重。

舉例，若買家A以800萬元購買單位，但簽正約後反悔，買家便會損失800萬X10%，亦即80萬元。

不過，其後樓價回落，發展商須劈價促銷，該單位最終以680萬元重售，發展商便可向買家A追討當中差價，800萬元減680萬元，即120萬元，扣除80萬元大訂，買家A還需向發展商賠償40萬元。

如果真的不能負擔新盤供款，或可先選擇把單位放租，儘量幫補供樓負擔，待三年額外印花稅期鬆綁再出售，可減少損失。

另外，屋苑剛入伙時，同屋苑或有大量因裝修而出現的短租需求，也不妨考慮將單位放短租，維持轉售的彈性。

慎選發展商高成數按揭 為增加樓盤吸引力，發展商除提供花多眼亂的付款辦法之外，旗下財務公司亦有機會向買家提供高成數按揭計劃，大部分也不需要壓力測試，有些更被稱為「呼吸Plan」，即有呼吸的買家已能借錢，但準買家千萬不要依賴這些按揭計劃。

(呼吸Plan有何壞處？如何解決？請按我看深入分析) 這些按揭計劃往往是先甜後苦，前幾年息率與傳統按揭無異，但後幾年息率卻倍增，若業主未能成功轉按，便要捱貴息。

另外，有部分是供息不供本計劃，雖然首幾年每月供款只需數千元，但由於沒有償還本金，所以轉按難度亦會很高，轉按時估價起碼上升兩成才能借得足，否則要額外抬錢上會。

如果買家擔心自己入息不夠過壓力測試的話，其實還可以選用定息按揭，這種計劃不用通過壓力測試，只要供款不佔入息一半就可以，而且可搭配新按保使用，或是新盤或呼吸Plan買家的一條出路。

(我們之前也有深入分析定息按揭，可按我跳往) 如何減低佣金回贈(回佣)爭議? 如果你隻身前往示範單位，肯定會遇到大量代理蜂擁推銷，部分更以回贈高額佣金(俗稱「回佣」)作為招徠。

不過將心比己，佣金是代理賴以為生的收入來源，回贈得愈多，代理收入愈少，所提供的服務也相對愈少，服務與收入肯定成正比。

地產代理監管局執業通告指出，如果雙方已同意某個回贈金額，須事先透過書面形式寫明提供優惠的條款及形式，不能只以口頭承諾。

詳情可參考地監局的消費者教育網站。

(http://smart.eaa.org.hk/zh-hant/) 招標與公開銷售的分別 我們今次主要拆解新盤樓花的公開銷售程序，但其實發展商亦可透過招標出售旗下新盤。

所謂招標，指的是買家在招標期內個別入標，發展商從中選擇條件最佳者出售，亦即價高者得，由於過程不透明，曾出現低層單位作價較高層貴，且曾有發展商把招標時間縮得極短，務求令準買家心急出價，故消費者要小心。

應選用發展商的指定律師嗎？ 選用發展商的指定律師是方便的選擇，而且該律師樓可能會更緊貼該盤的消息，曾有谷友向我們反映，選用發展商指定律師樓，收樓日期通常較第三方律師早。

不過要記住，發展商指定律師代表著買賣雙方的權益，變相有爭拗時，其角色定位便會有衝突，不可能全心為買家爭取權益；相反，委託第三方律師便全權代表買方權益，在爭拗時較有保障。

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