慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序 - 千居

1. 分權共有（Tenancy in Common）. 聯名人各自獨立擁有相關的業權份數，互不干涉。

假如夫妻二人業權五五對分，其中 ... 住宅物業 工商物業 服務式住宅 海外物業 新盤 物業估價 按揭計算機 樓市資訊 博客 業主專區慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序 AdsNotAvailable 慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序 業主專區慎防「聯名長命契」陷阱！居屋長命契除名程序  |  2021年8月11日 結婚買樓，以個人名義還是聯名買入是一大難題，本文重點分析聯名物業的兩大種類：「分權共有」和「聯權共有」，即是俗稱的「長命契」。

長命契一詞最常見於居屋和村屋，居屋長命契意義為何？轉名、除名難題，又如何拆解？ 聯名買樓前，先要搞清楚「長命契」的概念，否則自以為擁有一半業權，實際卻毫無話事權，不能自行出售業權甩身！ 擁名共同擁有物業，有兩種形式：分權共有和聯權共有。

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假如夫妻二人業權五五對分，其中一方想要轉讓名下50%業權時，毋須徵求另一方同意，可自行出售或進行轉名。

聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。

2.聯權共有（JointTenancy），也即是「長命契」 聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。

由於業權重疊，聯名人不能擅自轉讓名下業權。

所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Rightof Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。

換言之，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只得一位聯名人在生，才可自行決定如何處理業權。

聯權共有「長命契」之名，便因此而生。

舉例，夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業，及後丈夫不幸離世，其業權便由妻子便自動擁有。

即使丈夫寫有平安紙，在遺囑列明遺產的分配，該業權也不會被視作為遺產。

【最新樓盤】搜尋所有放盤→ 長命契優點：不怕被對方出賣　不用重造按揭 長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定，均要獲全體同意，才能通過。

以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動，而另一方亦不至於眼白白見配偶出賣自己或子女的利益而束手無策。

如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。

另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重新通過進行測試。

長命契缺點：財困二人一同承受 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。

如果該聯名人擁有30%業權，應只得該部分業權會因財困而出現問題，遭財務公司拍賣業權份額。

這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。

相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。

居屋長命契 根據現行政策，購買居屋單位簽約時，申請人可提出與申請表上的一名家庭成員，以「聯權共有」的方式聯名擁有物業，這種做法便得「居屋長命契」之名。

如居屋未補地價，但業主又想轉讓業權，除名、轉名、加名均須先向房委會申請，取得同意，房委會將酌情批核。

一般而言，「居屋長命契」轉名除名過程毋須補地價，但涉及索取房委會及銀行等相關機構的授權，如單位有未供完按揭，程序更加複雜，建議業主委託律師處理。

【白居二】搜尋最新居屋盤→ 1%業權 如果想納另一方為聯名人，但又怕對方將來作出魯莽決定，擅自轉售業權，其實可用類似「1%業權」的方式，以分權共有的方式，透過給予另一方極低佔重的業權份數，大幅縮窄轉讓業權的市場，對方難以找到人承接，自然遏止了出售的可能，亦不會出現業權大的聯名人過身時，所有業權歸另一方所有的情況。

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