物業套現VS私人貸款 - 信報

在息率下跌兼貸款業務競爭下，私人貸款的利息亦逐步趨跌，部分實際年利率低至2厘至5厘，個別合條件的貸款更低至2厘以下；那麼私人貸款與物業套現應 ... 訂閱/續訂|註冊登入   熱門： 主頁 即時新聞 今日信報 港股360 地產投資 財富管理 專題 信報視頻 移民攻略 大灣區 地產投資 地產即時 新盤情報 二手市場 工商舖市道 專家評論 睇樓速遞 屋苑樓價 置業工具 «返回前頁 2021年2月17日 王美鳳 專家評論 物業套現VS私人貸款 放大圖片 現時按息處於超低水平，加上有個別銀行對轉按業務轉趨積極，令個別轉按息率低至H+1.3%至H+1.4%，實際息率由去年曾達2.5厘降為低至1.4厘至1.6厘，造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉，以物業套取100萬元資金的每月利息僅約1250元，吸引業主透過持有物業以低息成本套取資金尋求高回報，又或作資金運用。

在息率下跌兼貸款業務競爭下，私人貸款的利息亦逐步趨跌，部分實際年利率低至2厘至5厘，個別合條件的貸款更低至2厘以下；那麼私人貸款與物業套現應如何選擇？私人貸款的彈性較大，毋須抵押物業，由申請至提取資金的速度較快，適合在短時間內需要資金運用的人士。

私人貸款的收費準則參差，或涉及手續費，故此借款人宜用實際年利率作為參考基準，私人貸款還款期一般由3個月至60個月不等，視乎借款人的需要而選擇。

至於物業套現，利息支出一般可低於私人貸款，資金成本上是較低的。

由於物業價值動輒幾百萬元或以上，若有足夠水位，透過物業可套取的貸款額較高，例如一個估值800萬元的單位，以六成按揭額480萬元計，扣除剩餘按揭餘額150萬元後，業主仍可透過加按套現金額達330萬元。

物業套現的還款期可長達10年至30年不等，拉長還款期可減輕每月還款負擔，但要留意轉按或加按一般設有為期兩年罰息期。

由於轉按套現屬於有抵押按揭貸款，當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續，故此套取資金的所需時間較私貸長，一般仍需一個多月時間，故此物業套現一般不適合用作緊急或短期資金周轉。

在現行按揭措施下，若然借款人已有其他按揭在身又或已屬於按揭擔保人，當再申請另一物業的轉按或物業套現，該貸款便成為第二套房按揭，按揭成數會受影響而需降低一成；如是者，物業套現可得出的水位便減少了，業主應先作計算。

例如借款人想替一個市值1000萬元物業申請轉按並套現，現時按揭餘額為400萬元，但由於借款人已屬於其親屬物業之按揭擔保人，有關轉按便屬於第二套房按揭，按揭成數需由5成降至4成，可造貸款額將由500萬元降至400萬元，減除按揭餘額後，等於已沒有套現水位；再者，對於第二套房按揭，在現行樓按措施下的供款佔入息比率及壓力測試要求亦會提高，有關上限需降低一成，變相借款人需有更充裕還款能力方可獲銀行批出貸款。

申請物業套現亦洐生出類近考慮，借款人申請了物業套現騰出資金作私人用途，其後他決定再購買物業，新購物業便屬於第二套房按揭，按揭成數同樣需降一成。

由於私人貸款不屬於按揭類別，故基本上不受限於上述情況，在這方面有較大彈性。

不過，借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響，私人貸款亦屬於債務，若再申請按揭貸款，有關私人貸款的還款額亦須計入每月供款佔入息比率(DSR)一併計算。

由於私人貸款以短期使用為主，還款期較短，若涉及之貸款額較高，每月還款額便較大，在往後申請按揭時，有私貸在身便較易令DSR爆煲，因而未能獲銀行批出按揭。

例如借款人準備申請500萬元按揭貸款，25年還款期計，以H按封頂息率計算的每月供款約22430元，但他已有40萬元私人貸款在身，分24個月清還，每月還款額已約達1.73萬元，銀行計算的每月債務供款由2萬多元增至約近4萬元，通過DSR的難度便大大提高。

不過，由於私人貸款不屬於按揭類別，在計算壓力測試方面，私貸供款是毋須加上3厘假定息率。

很多時，銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款，以作為較簡單的拆解方法，但當然，這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。

另需留意，基於按揭成數限制，按揭銀行一般不接受買樓首期來自物業套現或私人貸款。

物業套現與私人貸款各有利弊，借款人宜先衡量自身狀況而選擇。

王美鳳中原按揭經紀董事總經理 下一篇： 中國新一代的零售業 上一篇： 中環街市活化項目 SEC落實退市新規港美中概股瀉 今日信報 虛擬資產漲不停投資要有新思維 辛思維 ｜ 今日信報 【信報月刊】袁彌明：從政從商都是「sel… 李克強開腔適時降準料短期放水 今日信報 梅啟明申禁制《梅艷芳》控片商侵權 今日信報 TheAmericanclimateconsensus LauraTysonandLennyMendonca｜EJInsight 中藥防治認知障礙 黃卓雄中醫師｜信健康 照腦有白點 盧文偉醫生｜信健康 —王美鳳 如何運用資產借按揭 專家評論｜2021年11月19日 藉轉按「甩擔保人」 專家評論｜2021年10月21日 談談轉按增加原因 專家評論｜2021年9月23日 白居二買房協單位注意事項 專家評論｜2021年8月19日 白居二買樓未必可獲九成按揭 專家評論｜2021年7月16日 創紀之城3期高層戶意向價5115萬 工商舖市道| 昨日15:00 匯璽四房海景8.5萬承租 二手市場| 昨日14:00 維壹三房海景2808萬成交 二手市場| 昨日16:00 昌發大廈地舖叫價780萬 工商舖市道| 今日08:30 外區家庭3.4萬租維港灣三房 二手市場| 今日09:00 THEPARKSIDE低層三房1470萬承接 二手市場| 今日08:00 豐盛工業中心地廠意向價3500萬 工商舖市道| 今日09:30 紅山半島中層兩房2650萬成交 二手市場| 今日10:00 環海．東岸高層開放式1.3萬承租 二手市場| 今日11:30 即時新聞 港股直擊 香港財經 中國財經 國際財經 地產新聞 時事脈搏 分析評論 信報時評 地產評論 今日信報 要聞 理財投資 時事評論 財經新聞 地產市道 政壇脈搏 獨眼 兩岸消息 EJGlobal 副刊文化 EJGlobalplus 系列 立法會選舉2021 新冠肺炎 港區國安法 ESG綠色經濟藍圖 虛幣浪潮 「ESG—綠色經濟藍圖」論壇 「粵港澳大灣區高峰論壇」 金融服務卓越大獎2021 2021施政報告 股票 滬港通 即時報價 心水組合 股票勢頭 今期熱炒 行業比拼 輪證 即時股評 IPO 重要通告 港交所通告 投資頻道 企業日誌 理財 宏觀經濟 ETF 基金 人民幣/外匯 貴金屬 強積金/保險 精明移民/理財 地產 住宅 工商舖 屋苑樓價 專家評論 置業工具 生活/創科 LJ優雅生活 信健康 StartUpBeat 訂閱 信報網上版 信報財經月刊 信報教育 EJFQ 熱門 立法會選舉大灣區EJGlobalplus國安法貿易戰比特幣港交所通告 回上 信報簡介| 服務條款| 私隱條款| 免責聲明| 廣告查詢| 加入信報| 聯絡信報 股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。

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