不想吃虧受騙？5個步驟搞懂買房交易流程！ | 買屋必知| 房地產

買房看屋好一陣子，終於找到還不錯的房子，除了斡旋議價，後續還有一連串的房屋買賣交易流程，包括簽約、用印、完稅、過戶和交屋，每個流程都非常重要 ... 親愛的網友：為確保您享有最佳的瀏覽體驗，建議您提升您的IE瀏覽器至最新版本，感謝您的配合。

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契約成立後反悔：買方違約，買方支付賣方總價款3%；賣方違約，賣方支付買方總價款3%。

►斡旋金：最常聽到的議價術語言。

需要支付費用，房仲收取斡旋金，向屋主展現購買誠意，提高成交機會，議價成功斡旋金轉為訂金。

契約成立後反悔：買方違約，斡旋金賣方沒收；賣方違約，賣方加倍賠償斡旋金給買方。

▲不動產買賣交易流程及預計時間。

圖／樂屋網提供facebook01簽約｜簽訂不動產買賣契約書下訂後約五至七天雙方進行簽約在地政士見證下，核對買賣雙方身分，並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整，如果買方需要「履約保證」，也在此時告知屋主或房仲。

►買方需準備：身分證正本、印章、財務薪資證明，買方準備簽約金（約總價一成）。

►賣方需準備：土地或房屋權狀及印鑑證明。

Tip：如何確保產權完整？請地政士申請土地及建物謄本後，可檢視坪數是否正確（若有增建都要記錄上去）、土地區分（是住宅區、工業區還是商業區）、限制登記（是否有限制登記尚未塗銷）、房屋現況（是空屋還是出租，若出租則租約何時結束）。

Tip：契約書簽約小眉角：買方要再確定契約價格（交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議）及交屋日期（訂定交屋日期，確保賣方能準時交屋，不至於影響代書後續送件），另外可在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。

▲「簽約」是買房交易中的第一步，調出土地及建物謄本，確定產權很重要。

(圖片來源：pixabay)圖／樂屋網提供facebook02用印｜備妥證件相關文件用印簽約完成後，大約一至二個星期在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。

►買方角色：法律上取得權利之人，稱之為權利人。

買方需準備：身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。

這時候開始辦理貸款，尋找貸款銀行。

►賣方角色：法律上失去權利之人，稱之為義務人。

賣方需準備：身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。

這時候開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單（地價稅和土地增值稅）。

▲買賣雙方在地政士準備的政府相關文書逐一用印。

(圖片來源：pixabay)圖／樂屋網提供facebook03完稅｜委請代書繳納相關稅款用印完成後，大約三至四個星期簽約三十天內要完稅，此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。

●等待稅捐處核發稅單●確認銀行貸款額度／撥款►買方需準備：確定銀行核貸金款，將抵押權契約書交給代書，稅單核發時繳納第二筆自備款款項（約合約價一成費用）加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。

稅金費用：契稅、印花稅、登記規費和代書費。

►賣方需準備：收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷。

稅金費用：繳納房屋稅和土地增值稅，一般會從履保專戶中扣除土地增值稅。

Tip：擔心賣方設定抵押？建議買方在完稅時，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。

▲當稅單申請下來後，買賣雙方繳納各項政府規費、契稅。

(圖片來源：pixabay)圖／樂屋網提供facebook04過戶｜撥款與抵押權完稅後約三至五天►買方需準備：買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。

對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續才進行過戶登記，將過戶資料會交給地政事戶所辦理。

買方功課：完成銀行貸款、並完成過戶登記。

過戶前需存入買賣價七成。

►賣方需準備：銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。

屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。

賣方功課：和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。

▲過戶：代書設定抵押、清償塗銷和申請過戶。

(圖片來源：pixabay)圖／樂屋網提供facebook05交屋｜點交房屋並檢驗屋況完成完稅過戶後，大約一至二個星期買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等其他費用分算。

確定交屋日期後，仲介會前往銷售屋抄錄水電表、瓦斯度數和管理費，進行費用結清，並與代書找補計算。

►買方需準備：交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況，如果房子有瑕疵則在交屋半年內申請「主張回復」，完成修繕後才付「尾款」。

若房子帶有租約，則和租方進行換約。

買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。

►賣方需準備：買賣公契、繳納過的稅單，確認履保帳戶款項匯入，繳出鑰匙。

▲驗屋完成後，買賣雙方點交文件、交出鑰匙交屋點交。

(圖片來源：pixabay)圖／樂屋網提供facebook結語買房走到簽約，很多人急著交屋，往往忽略了交易過程中許多小細節，簽約前除了充分和房仲、屋主溝通，買房簽約付款是自己的權益，對買房交易流程也要建立觀念，尋找專業的地政士（代書）協助買賣交易流程，能為自己剩下更多時間和心力。

不管是房仲推薦、還是朋友介紹的地政士，簽約前，尋找值得信任的地政士，能為你把關交易過程中的每個小細節。

實務上也有不少是買賣雙方派出自己的地政士，處理買屋交易的情形，除了保障自己，也能理解對方的權益，或許可列入參考，期望每個人都不吃虧，住入自己的人生好房。

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