【公務員按揭】按揭優惠有多少? 津貼如何影響按揭壓力測試?

下文為你講解公務員買樓按揭和壓力測試的注意事項。

... 其他類型津貼如反映在糧單上，普遍都會視為入息，亦可以申請9成按揭。

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內容大綱公務員兩大津貼公務員按揭和壓力測試計法公務員署理津貼是否計入入息?公務員署任職位分3種:超時津貼是否計入入息?FAQS:1.買樓前可否先申請供樓津貼？2.如果收到升職加薪信，申請按揭時能否計作未來收入?3.首期貸款和高成數按揭，何者較佳?4.醫護公務員供樓津貼多少?公務員兩大津貼不少人會問，公務員的供樓津貼會如何影響銀行的壓力測試?首先要了解最主要的公務員的房屋福利:供樓津貼和首期貸款，根據政府資料顯示，2000年6月1日之後獲聘的公務員則可受惠於非實報實銷現金津貼計劃(新制)(最多120個月):------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------🏠28Mortgage-全港最高現金回贈按揭轉介（經我們申請按揭，即可額外享獨家現金回贈）💻按揭轉介服務：https://28mortgage.com.hk/ℹ️最新按揭利率：https://28mortgage.com.hk/按揭利率☎️WhatsApp查詢：96832200(可按此直接Whatsapp我們)------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------對於總薪級表第34點或以上或同等薪點的人員，這項津貼是服務條件之一；對於總薪級表第22至33點或同等薪點並已連續服務至少3年的人員，這項津貼按配額制度發放；以及總薪級表第22點以下或同等薪點並已連續服務至少20年的人員，可選擇按上文第(ii)項所指的同一配額制度領取這項津貼，或在達至公務員公共房屋配額指定所需的服務年資後，申請公務員公共房屋配額下的公共房屋。

資料來源:公務員事務局如果你是2000年6月1日之後入職的公務員，每月固定供樓津貼最多為月薪11%(共10年津貼期)，實際比例要視乎薪級而定。

另一種是首期貸款，不過這是舊制的福利，只要你是按常額及可享退休金條款聘用的人員和第一標準薪級人員，就可申請，貸款連利息可分10年償還，上限為月薪24倍，假設月薪7萬港元，首期貸款可達151萬元。

由於以上計劃細節都是根據入職日期而定，如果想了解清楚你合乎的津貼計劃，最好向部門查詢。

公務員按揭和壓力測試計法知道以上福利後，又如何幫助公務員按揭?即睇下文公務員按揭攻略:首先在供樓津貼方面，如果公務員受惠於2000年6月前的舊制，津貼是實報實銷，而且以固定金額計算。

那如何可以取得更多優惠呢?大家可考慮採用最優惠利率計劃即P按。

對比之下，如果改用銀行同業拆息按揭即H按，政府就會以拆息H等於零的基礎，計算每月供款，又會以此為津貼的上限，換言之，由此可獲得津貼較少。

如果採用P按，實報實銷的供樓津貼會比H按多。

其實2000年6月前入職公務員，仍是受惠於居所資助計劃(HFS)及自置居所資助計劃(HPS)，這些都是採用P按，目的是要盡取津貼上限。

而由2000年6月起，供樓津貼屬新制，不再是實報實銷，而是根據薪級表申請現金津貼。

例如薪點達到22時，最多可以取得約月薪11%的現金津貼。

這個時候業主應該採用H按，長遠而言，利息成本比P按低，最多扯平。

如果公務員想取到盡，就要自行調整供樓年期，直到每月還款可以盡取津貼額為止。

那麼這些供樓津貼計不計入息的一部分呢?其實銀行只要有供樓津貼的記錄，津貼也被計算為入息一部分，買家可將本身入息加政府津貼計算，換言之，也是可計入供款與入息比率(DSR)以及壓力測試，增加貸款能力，例如攤分30年還，每月1,000元供樓津貼可以借近11萬元。

另一點要注意的是，如果業主選擇供樓津貼，在選用按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）時，不宜選擇「派息在本金扣減」類型，而是應選擇「直接派息」。

其次在首期貸款方面，上限為24個月月薪，它會以押記形式註在查冊上，類似借二按，留意的是有不少銀行是不會就此批出高成數按揭，當然不排除個別銀行會有特別做法，宜先向各銀行查詢一下。

舉個例，假如月薪8萬的公務員，欲置一間1000萬元物業，最多可獲500萬按揭貸款及192萬元政府貸款，總數為692萬，變相首期約3成。

在壓力測試方面，供款額是會以銀行一按加首期貸款的總供款額計算。

首期貸款年期短，即每月供款金額就會加大，那在進行壓力測試時或需連擔保人申請。

如果業主3年內想轉按，更要向政府取得同意書，而且不能加按套現，或者延長還款期。

所以公務員想藉這個首期貸款計劃買樓時，首要考慮是物業本身價格，雖說這個計劃屬低息，但還款期最長為十年，對現金流造成一定壓力。

相反，如果公務員想買的物業是少於600萬，或許直接向按揭證券公司申請八至九成按揭，還款期會長得多(最高30年)。

首置的業主可申請豁免壓力測試，如符合其他條款，轉按的靈活性都大點，想套現另作投資或爭取現金回贈也可。

以上只能二取其一，買家宜好好衡量供款能力。

成交期方面，就要注意如果你選擇借首期貸款置業，最好爭取到3個月的成交期，以免受申請首期貸款手續時間拖累。

公務員署理津貼是否計入入息?公務員署任職位分3種:署任較高職位:做高一級工作；兼署任較高職位:擔任自身職位也同時做高一級工作；兼署任同級職位:擔任自身職位也同時做另一同級同事工作。

根據CSR172(1)(c)，以上任何一類做滿30日試用期(包括跟署理首天與最後一天相連之星期六、日)才可獲署任津貼，例如第二類，就是起薪點X15%。

如何將署理津貼計入入息?其實大部分銀行不視作入息，你可先交稅單、銀行出糧紀錄、僱傭合約等讓銀行審批，作為入息證明。

如果有銀行要求提交糧單，糧單上反映到署理津貼的話，可能未必將署理津貼計入息和壓力測試。

不過這方法會計少強積金作為入息，如沒有糧單，銀行便不知扣強積金前的入息，只用扣強積金後的過數紀錄計入息。

不過，假如做高成數按揭，不少按揭證券公司都要求申請人提交糧單證明，不會計署理津貼為入息的一部分。

超時津貼是否計入入息?工作超時津貼不是固定的，銀行會以過去六個月平均數計算；如果申請九成按揭，這些非固定收入不能當入息。

例如警務人員和醫護獲得的加時津貼，是例外情況，這些收入來自突發社會事件，不少銀行都不會全數計算，有大型銀行只以底薪20%作為上限，再用過去6個月超時工作的平均數，可批8成按揭以下的物業。

FAQS:1.買樓前可否先申請供樓津貼？如果是舊制實報實銷供樓津貼，就要有供款才會得津貼。

新制非實報實銷供樓津貼，則可先申請。

所以銀行多數不會把舊制已批未發的入息計算在內，但當新制下發放津貼後，便可當作入息一併計算。

2.如果收到升職加薪信，申請按揭時能否計作未來收入?除非最新薪酬已經反映在糧單上，否則不獲計算。

其他類型津貼如反映在糧單上，普遍都會視為入息，亦可以申請9成按揭。

例外是，署理津貼(actingallowance)不能當成是入息。

3.首期貸款和高成數按揭，何者較佳?很難一概而論，主要是看買家自身還款能力，以及是否足夠通過供款與入息比率(DSR)，比較下何者借得較多成數等。

4.醫護公務員供樓津貼多少?公營機構醫管局提供:一種是員工購屋貸款利息津貼計劃（HLISS）；另一種是5%津貼。

前者比率6%，但不少人都會考慮申請第2種津貼都被視作收入，可以借多點貸款。

不過HLISS只能夠申請P按，而另一種5%津貼可以申請H按。

轉按同樣要向醫管局取得同意書，不能套現和延長還款期。

如果是紀律部隊，如想取房屋津貼，便要放棄宿舍，不能享有雙重福利。

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