提前償還房貸一點都不吃虧，實際例子算給你看

提前還款的報酬率就等於當下房貸利率 SkiptocontentMenu關於我理財議題英股ETF(愛爾蘭註冊)相關FIRE(財務獨立、提早退休)議題房地產議題FB粉絲專頁退休年份計算機COASTFIRE計算機Postedon2020年7月3日2021年7月12日by魯爸看到最近網路上許多人討論提前償還房貸的效益非常低，於是提起我想寫篇文章的念頭。

在前篇償還貸款與投資之間的抉擇(貸款投資?)中提到，一個2.5%固定利率的信貸，你提前償還就等於做了一個2.5%無風險的投資。

那有人會說，房貸的結構本息平均攤還來繳交的話，前期有非常高比例都在繳納利息，而後期幾乎都是在還本金，利息少的可憐。

所以建議房貸不要提早環，如下圖。

房貸利率佔比從圖片來看似乎隨著償還年限拉長，每月償還的房貸中，本金比例逐漸上升，而在前期反而繳交過多的利息。

於是有了提早償還房貸是非常不智的行為。

內容目錄提前償還房貸真有這麼糟嗎?提前還款的報酬率就等於當下房貸利率換一種方式解釋，那要多少報酬才會等於提前償還的報酬提前償還房貸有許多考量提前償還房貸真有這麼糟嗎?於是我今天打算舉一個提前償還的例子給大家比較，本息平均攤還法網路上隨處可查到剩餘貸款、本金餘額、償還利息等細節。

此處我採用鉅亨的房貸試算。

假設A借了100萬元的房貸並分2年還清(20年圖表太長簡化為2年)，於是有了以下的還款圖表。

房貸還款圖表為什麼我會在第12個月的貸款餘額50.4996萬元特別標註呢？並且在往後13-24個月也用淺黃色標示起來。

容我做以下說明。

假設A在第12個月突然多了一筆50.4996萬元的年終獎金，此時他選擇了還款，因此他節省下了13-24個月的利息，看似很少的錢，其實也就是50.4996萬元貸款1年以房貸利率2%計算的計息而已。

不信?那就從鉅亨的網站上再次輸入50.4996萬元的房屋貸款、利率2%、還款期限1年。

於是有了下表。

房貸還款圖表有很錯愕嗎？一點也不，可以發現A提前還款了50.4996萬元，等於B借了50.4996萬元1年同樣2%利率的房貸。

提前還款的報酬率就等於當下房貸利率從上兩張圖可以看到，你繳房貸繳到一半時，多了一筆資金想提前還款，這筆還款金額的報酬率就等於此筆還款金額加剩餘年限所產生的報酬。

各位讀者們，別再以為你提前還款很吃虧了啦，什麼前期利息繳很多，後面才開始繳本金都是因為隨著本金減少所導致的利息減少。

利息計算方式如下第0個月借了50.4996萬元，因此你第1個月付款的利息為50.4996萬*0.02(房貸利率)/12(月)=842元。

接著第1個月餘額剩下46.3297萬元，因此你第2個月付款的利息為46.3297萬*0.02(房貸利息)/12(月)=772元因此提早其實沒那麼可怕，報酬率就是還款當下的房貸利率。

換一種方式解釋，那要多少報酬才會等於提前償還的報酬多少報酬略才會等於提前償還的報酬率以上假設，如果你這筆錢50.4996萬元不打算償還，那要做怎麼樣的投資才會等於償還房貸的報酬率呢？由於上述我已經說明了償還房貸的報酬率等於當下的房貸利率，因此我直接套用2%來看結果是否一樣。

左邊提前償還房貸可以當成是債券投資一樣，每期都會給你固定金額(還你本+利)。

右邊是直接投資一個2%報酬率的商品，在一年後會給予你本金加上2%的報酬率。

EXCEL表格數字打上去XIRR的公式馬上得到結果兩個年化報酬率是一樣的。

這樣解釋還有人看不懂嗎？那又有人會說，左邊跟右邊的利息總額不一樣啊，怎麼會都是2%報酬率呢。

這就回歸到xirr的解釋跟時間有關，首先左邊每期省下來的還款其實就等於跟你借貸人還你的本金+利息。

因此每期所省的本金(或提前還款)越多，當下你借出的本金(剩餘的貸款)就跟著減少，當然利息也跟著下降。

導致兩邊利息總數不一樣。

提前償還房貸有許多考量我在償還貸款與投資之間的抉擇(貸款投資?)一文中所提到，房貸有許多優點。

房貸利息可抵稅房貸是目前我所知利率最低的貸款把每個月償還房貸當作一筆安全的債券投資(利率等於房貸利率)當投資報酬率房貸利率–不提早還款(必須考量投資的風險)考量到通貨膨脹，你的錢貶值但你欠的錢(房貸)也跟著貶值了不過就像先前文章提到，即便大家都認為低利的房貸不急於太早還完，但是對於提早還清房貸的投資人來說，他們一點也不後悔提早還清房貸，在財務安全與安心之間是無價的。

並且一致認為是做過最好的財務決定之一。

另外，即便提前償還了你的房貸，多出來的金流也要善加利用，在還沒達到財富自由之前可別就拿去享樂了喔。

追蹤粉絲團:魯爸的財富自由之路輸入你的電子郵件地址免費訂閱文章閱讀更多Publishedby魯爸32歲，科技業上班，喜好與投資理財、提早退休相關的議題。

希望能一步一腳印與讀者們一起達到財富自由。

Viewallpostsby魯爸文章導覽Prev4個指標告訴你長期投資、存股何時該獲利了結Next你能選出下一個領先的產業嗎？(投資單一類股的風險)11Repliesto“提前償還房貸一點都不吃虧，實際例子算給你看”魯爸，請問你一下，若你的美股投資，平均利率為5%，你應該也不會拿去還款房貸吧！？若目前有只還息的房貸，你會申請嗎？當然這個利率比較高，可能2.3%，謝謝。

回覆是的，我是不會選擇把多餘的資金拿去提前還房貸，我會選擇投資。

至於只有還息的房貸，如果此房屋是拿來投資的我會選擇申請(也就是所謂的寬限期)，因為要把利益、槓桿最大化。

但如果是自住的我不會去申請寬限期，因為我在購買自住房的當下，就已經評估好房貸月還款佔薪資~30%，多申請那個寬限期幾年不痛不癢、沒啥意義。

另外你提到的利率2.3%已經太高了，幾乎比我的信貸還高，建議不要。

銀行只給你2.3%代表你信用、負債比、薪資等許多因素導致銀行端必須拉高利率承擔你萬一還不出款的風險。

這些高利率的因素也就證明你的現金流可能不適合做這樣高風險的投資。

回覆Hi魯爸：印像中，2.3%是年初我詢問的房貸，20年寬限期的利率，20年都繳利息而以哦！這個屬於理財型房貸。

為了利益最佳化，若是我，自住的話，應該也會申請寬限期才對，20年下來，應該也差很多！回覆我當然知道申請寬限期可以讓利益最佳化，但往往投資不是數學那麼簡單還要考慮到心理層面。

貸款投資並不是投資報酬率>借貸利率就好。

我們都知道長期美股有著5-7%的年化報酬，但是這可能是今年-4X%明年+5X%的大波盪。

當你用借貸的錢去面對-4X%心理壓力是不同的。

當我今年面對-30%的波盪依然睡得安穩，反而在相對低點(3月底)動用一些緊急預備金加碼(我文章有show資產圖)，其實也算是一種借貸，借緊急預備金的錢去投資，相反的我要在這幾個月快點補足這緊急預備金(還錢)。

在股災的時候維持現狀不做賣出已經是很厲害的投資人了，在股災時做再平衡與加碼更是屈指可數，如果可以的話我更希望是下次大跌時再做理財型房貸的投資。

其實在股災時我寫好了一篇面對股災時投資人該如何反應的文章，只是寫完沒多久，股市就扶搖直上，因此此文章一直存在我的草稿區(怕發表時被人說馬後炮)，待下次面臨股災時我會把文章浮上檯面增加投資人的信心。

既然你年初詢問的房貸，那請問是否有在這次3月大跌中借貸而投資？如果沒有的話，是否又因為近期美股飆高而興起這個念頭？借貸投資絕對沒有正確答案，只有你自己知道你能承受的風險是如何，可以好好思考看看。

回覆在這一次的大跌，我有加碼投資(都是自有資金，沒有貸款，那時候是想說台股若跌到7000點，就可以使用房貸或信貸再來投資，不過現在又反彈回來了，就不再有貸款的打算了)，但是加碼的太少了，反彈回來的時候，大概美股大盤到24000的時候就沒有繼續再買進了，現在是有一點後悔買的太少。

之前只是規劃大跌的時候買進，但沒有規劃跌多少要加碼多少資金，所以最近再重新Review了一下，目前手頭上的資金，分批每月進場，預計在1年內把資金投資完成。

再加上最近台幣升值，趁這個時候慢慢再買進一些美金。

回覆其實也不用後悔，因為事後看到總是有更多理由可以去解釋當下該如何操做。

假設遇到2008年那種情況，你可能當下加碼，後來又再跌了1-2X%那你又會說早知道分批進場。

所以事後的結論總是能得到一堆更好的答案。

所以我認為最重要的還是買進持有，至於其它應對熊市的買進策略只是輔助(不買維持現狀也OK)，即便做錯了也無傷大雅。

回覆您好，我用您的網站試算得到不同的結論一樣使用本息償還的方法假設我提前還款100元,房貸利息還有10年,房貸利率2%這樣我可節省下來的費用為10.34元也就是10.34元/10年/100元=>每年報酬1.034%的商品以這個例子來說，只要找得到每年報酬1.034%的商品就不划算了因為也在想說要不要提前償還，提出來討論一下，如果有算錯請指點一下若有冒犯請見諒回覆Hello首先我剛從我提供的網站試算借貸100元房貸10年2%房貸的總利息是10.42元，每個月還款0.92元跟你的10.34元有落差，但不打緊。

因為報酬率不能單純10.34元/10年/100元這樣計算是錯誤的。

你如果沒有還這100元，你每個月還是要陸續還款，你就算把100元拿去投資，每個月還要再還0.92元所以之後你的投資本金會越來越少，直到還完借貸的100元為止。

所以不是你說的每個年報酬有1.034%就不需要還款這個EXCEL拉一下表格你就知道了。

換個角度想，你借100元10年的2%房貸，總利息10.42元難道你會說你賺到，因為10.42元/10年/100元才1.042%嗎?我想你應該不會這樣想所以我的文章最後才又有另一張圖比較50.4996萬元的2%貸款每個月還款跟50.4996萬的商品2%報酬率最終在第12期結束後年化報酬率是一樣的。

回覆Hi魯爸你好，想請教我房貸2000萬，1.3％。

目前扣掉預備金還有450萬左右可以還房貸本金，這樣是否划算？回覆如果已經有準備好緊急預備金，並且沒有其他投資的話以報酬率來講，你現在450萬的活存(定存)利率(<1.31%)確實還不如償還房貸來的好(1.31%)回覆了解感謝回覆回覆發表迴響取消回覆必讀好文愛爾蘭註冊ETF稅收省多少？(VWRD/VWRA,VUSD)(2021最新)VWRA/VWRDvsVT定期定額與單筆投入數據整理AGGU,BNDW,BND持有成本比較-美國註冊VS愛爾蘭註冊4%法則沒告訴你的8件事實FIRE議題-淺談FIRE的精神與不同風格(懶人包-總整理)勞退自提6%分析VWRA/VWRD持有成本是否值得放棄小型股近期留言「魯爸」在〈使用英股ETF打造非美國投資人的Boglehead組合〉發佈留言「熊777」在〈使用英股ETF打造非美國投資人的Boglehead組合〉發佈留言「魯爸」在〈AGGU,BNDW,BND持有成本比較-美國註冊VS愛爾蘭註冊〉發佈留言「steven」在〈AGGU,BNDW,BND持有成本比較-美國註冊VS愛爾蘭註冊〉發佈留言「魯爸」在〈VWRA+AGGU/AGGG-4點我採用複委託購買簡單英股ETF配置的考量〉發佈留言Hi,我是魯爸此處分享一些我的財務自由想法與投資理念。

希望志同道合的人能一起勉勵。

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