【新手置業】細價樓上車按揭攻略| 樓市資訊 - 美聯物業

在香港置業難免要用按揭供款二、三十年，對於尚未置業人士，究竟如何上車最為穩陣？其實懂得用按揭計數最緊要，今日就以一個樓價400萬的單位為例， ... Morein按揭指南: 【按揭財技】如何提升借貸力實現「業主夢」？ 2021-11-16 【買樓入門】2021印花稅買樓攻略 2021-11-15 MONACOONE料獲約2500張入票　超額逾11倍 2021-11-08在香港置業難免要用按揭供款二、三十年，對於尚未置業人士，究竟如何上車最為穩陣？其實懂得用按揭計數最緊要，今日就以一個樓價400萬的單位為例，為大家分析按揭的注意事項。

內容目錄 隱藏 1.計算可負擔樓價 2.考慮是否善用按揭保險 3.計算壓力測試+每月供款 4.注意估價 5.注意買入物業額外開支 相關文章: 1.計算可負擔樓價根據現時金管局按揭指引，1,000萬以下物業最高可承造六成按揭（最高貸款額500萬），如果打算買入700萬物業，首期至少要280萬。

申請人可考慮申請按揭保險(詳見第2點)，或選擇樓價較低的物業入市。

現時市場上仍不乏400萬以下的樓盤，私人屋苑主要位於元朗、屯門及馬鞍山，或選擇未補價的資助出售房屋，部署置業計劃前可瀏覽美聯物業官網初步研究。

2.考慮是否善用按揭保險按揭保險能夠為置業人士以較高成數上車，800萬以下住宅物業最高能承造九成按揭，800至1,000萬物業最高能承造八至九成按揭。

如果使用按揭保險，400萬物業首期只需要40萬。

不過要注意使用按揭保險需要支付保費，以及只適用於自住物業。

如果承造八成以上按揭，必須為首置固定收入人士。

3.計算壓力測試+每月供款壓力測試是指當利率加息3厘後，每月供款不得高於月入60%，而壓測是以按揭的封頂位計算，假設按揭計劃的封頂息率為2.5%，壓測下申請人要以利率升至5.5%進行考驗。

不少上車人士擔心難過壓測，但只要善用按揭計算機計數便能估算是否合格。

如果400萬物業承造六成按揭，每月薪金達$22,712便可符合資格。

另外，不少上車人士擔心置業後供款壓力大增，同樣可使用計算機計算每月供款額。

如以實際按息2.5%及供款期25年計算，400萬單位每月供款為$10,767，如果月薪為2.3萬，每月尚有萬多元資金生活。

如果覺得供樓壓力太大，可考慮盡量拉長還款期至30年，讓每月供款更加鬆動。

4.注意估價銀行批核按揭時會自行委託估價行進行估價，而按揭的貸款額會根據估價調整。

如果估價低於成交價，會以較低者為準，例如申請人打算為成交價400萬的物業申請九成按揭，但估價只有350萬的話，貸款額只有315萬而不是360萬，買家要額外支付45萬首期。

影響估價涉及多項因素，包括申請按揭時間、物業質素、背景（是否凶宅）及樓齡等。

5.注意買入物業額外開支買入物業牽涉不少成本，包括經紀佣金，還有印花稅、律師費、裝修費等，經紀佣金一般為成交價1%，律師費約為萬餘元，裝修費約為二十萬以上。

如果買家為首次置業，可使用較低的印花稅稅率。

一個400萬物業的印花稅開支為9萬，樓價愈高稅率愈高，買入單位前必須計算清楚。

只要大家做好財務準備，置業上車的風險便能大減。

相關文章: 【按揭財技】如何提升借貸力實現「業主夢」？... 物業的買入價與銀行估價往往不同，而最終批出的貸款是根據銀行估價而定的，所以銀行估價愈高，對最終批出貸款額愈有利。

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不過近日市場風險增加，按保公司根據客人供款能力，將保費折扣調整至六成半至七成。

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