按揭還款期愈來愈長的警號 - 信報

在回歸後不久的1998年，新批按揭平均年期約18年；10年前的2010年，數字 ... 按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期也不見得縮短。

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按揭還款期愈來愈長，背後有諸多原因，部分更值得市場人士留意。

在回歸後不久的1998年，新批按揭平均年期約18年；10年前的2010年，數字也只是輕微上升至20年。

而今年5月，新批樓按平均還款期已延長至27.5年。

香港樓按年期愈來愈長，有眾多原因，因素一是樓價高，買家不得不選擇較長的按揭還款期，在減少每月供樓支出的同時，亦較容易通過按揭壓力測試。

原因之二是近年按息偏低，在近2年取用的拆息按揭，一般條件為H+1.3至H+1.5厘，現時實際按息2厘以下；即使是最優惠利率按揭，現時新造按息亦只在2.25厘水平；只較5月通脹率1.5%略高；實際利率低，部分解釋了為什麼香港樓市的買家，不介意承擔較長期的債務。

如果參考金管局的新批按揭的平均供款與入息比率，近年的數字維持在34%至36%，比2010年的41%為低，似乎反映供款佔入息比例有所改善。

但要留意，此種改善的代價，是近10年的平均按揭年期大為攤長。

情況亦代表，一旦借款人收入減少，亦難以再透過延長還款年期應對。

不少人也認為，此類數字只有參考作用，因為小業主實際的還款期會較合約列明的短很多。

當然，新批按揭年期長，不代表置業人士真的要用上27年來還樓債。

當業主換樓、轉按時，便會提早償還原有按揭。

但此處有一個盲點：對貸款機構來說，借款人因為換樓等原因提早還款，較大的「問題」只是要另找按揭客戶。

但對小業主來說，換樓卻往往代表債務增加而非減少。

小業主一旦換樓，在統計上，的確會令長年期的按揭合約提早還整筆按揭。

今天的按揭合約定下27年的還款期，也不用真的供足27年，10年後換樓，此份按揭便只用了10年來清還。

問題正是，多數「換樓」情況，都是小單位換大單位，除非可以動用大筆現金作首期，否則假設樓價不變，一般情況下新居樓價會較舊居為高，此亦代表債務會持續上升。

今天30歲的買家，以27年期的按揭購買一個單位；10年後他40歲換樓，舊按是甩開了，卻負上了新居按揭的債務，金額可能更高，年期也不見得縮短。

所以，即使「多數按揭貸款其實會提早償還」是事實，亦不可看輕香港按揭合約年期愈來愈長的現象。

如果樓價升幅持續高於一般家庭收入升幅，「10年後換樓」，只是換上了更長更多的債務。

按揭合約年期持續增長，可能已是一個樓市警號。

葉敬誠宏亞按證助理副總裁 下一篇： 土地共享計劃部分重點 上一篇： 大嶼山南填海連接珠海桂山島發展 SEC落實退市新規港美中概股瀉 今日信報 虛擬資產漲不停投資要有新思維 辛思維 ｜ 今日信報 【信報月刊】袁彌明：從政從商都是「sel… 李克強開腔適時降準料短期放水 今日信報 梅啟明申禁制《梅艷芳》控片商侵權 今日信報 TheAmericanclimateconsensus LauraTysonandLennyMendonca｜EJInsight 中藥防治認知障礙 黃卓雄中醫師｜信健康 照腦有白點 盧文偉醫生｜信健康 —葉敬誠 樓價(對誰來說)難負擔 專家評論｜2021年11月30日 家庭資助買樓是否好事？ 專家評論｜2021年11月23日 加息陰霾下看樓市 專家評論｜2021年11月16日 香港按息前瞻 專家評論｜2021年11月9日 定息按揭市佔率可望上升 專家評論｜2021年11月2日 昌發大廈地舖叫價780萬 工商舖市道| 今日08:30 THEPARKSIDE低層三房1470萬承接 二手市場| 今日08:00 外區家庭3.4萬租維港灣三房 二手市場| 今日09:00 紅山半島中層兩房2650萬成交 二手市場| 今日10:00 豐盛工業中心地廠意向價3500萬 工商舖市道| 今日09:30 環海．東岸高層開放式1.3萬承租 二手市場| 今日11:30 港逸軒低層開放式448萬成交 二手市場| 今日12:30 彩蒲苑中層338實呎賣382萬 二手市場| 今日14:30 迎豐一房海景1.43萬承租 二手市場| 今日13:30 皓日開放示範單位睇樓客陸續到場 新盤情報| 今日16:05 即時新聞 港股直擊 香港財經 中國財經 國際財經 地產新聞 時事脈搏 分析評論 信報時評 地產評論 今日信報 要聞 理財投資 時事評論 財經新聞 地產市道 政壇脈搏 獨眼 兩岸消息 EJGlobal 副刊文化 EJGlobalplus 系列 立法會選舉2021 新冠肺炎 港區國安法 ESG綠色經濟藍圖 虛幣浪潮 「ESG—綠色經濟藍圖」論壇 「粵港澳大灣區高峰論壇」 金融服務卓越大獎2021 2021施政報告 股票 滬港通 即時報價 心水組合 股票勢頭 今期熱炒 行業比拼 輪證 即時股評 IPO 重要通告 港交所通告 投資頻道 企業日誌 理財 宏觀經濟 ETF 基金 人民幣/外匯 貴金屬 強積金/保險 精明移民/理財 地產 住宅 工商舖 屋苑樓價 專家評論 置業工具 生活/創科 LJ優雅生活 信健康 StartUpBeat 訂閱 信報網上版 信報財經月刊 信報教育 EJFQ 熱門 立法會選舉大灣區EJGlobalplus國安法貿易戰比特幣港交所通告 回上 信報簡介| 服務條款| 私隱條款| 免責聲明| 廣告查詢| 加入信報| 聯絡信報 股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。

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