壓力測試2021｜買樓首期點計？按揭成數、計錯人工恐上車觸礁

經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。

首置免壓力測試但加 ... 要聞 香港內地國際 財富投資 股票分析新股解碼基金/ETF焦點MPF攻略財富管理窩輪牛熊證外匯/另類投資點評保險專區海外投資企業營商 樓市 健康 健康熱話均衡飲食綠色生活常見疾病 親子 親子好去處親子熱話成長教育新手爸媽 數碼科技 生活 專訪 專欄 投資樓市時事健康營商親子會員信息文章收藏全部文章沒有收藏過文章...精選推送全部文章>未收到推送文章...提問全部提问>去提問退出廣告2021.08.30by香港財經時報圖片:香港財經時報 【壓力測試2021】向銀行申請物業按揭，需通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。

今期主要說說壓力測試5個基本要點。

【壓力測試2021】現時向銀行申請物業按揭，需要通過壓力測試，壓力測試是銀行批核按揭的準則。

今期主要說說壓力測試5個基本要點，包括申請按揭程序、壓力測試計算方法、供款與入息比率表、甚麼情況做壓力測試、壓力測試如何計算兼職人工及自僱收入等。

（一）申請物業按揭過兩關 目前申請樓宇按揭需要過兩關： 是供款與入息比率(Debttoincomeratio)(DTI)不得高於50%。

所謂供款與入息比率，是指借款人每月總債務有多少，並對照他們入息而定。

是假設在現水平按息上升3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。

在第二關的計算中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。

一般而言，只要通過上述兩關，銀行便會批出樓宇按揭。

順帶一提，供款與入息比率未必一定是50/60，有時會低過這個比率，因要視乎申請入的情況而定，稍後供款與入息比率表會解釋。

  （二）供款與入息比率計算 銀行以供款與入息比率作為計算門檻，壓力測試前和壓力測試後都要計。

計算供款舆入息比率很簡單，即是每月供款佔每月收入的百分比，方程式如下： 每月供款／每月收入x100% 壓力測試2021前後合格按揭獲批 不妨用實例去計一計。

假設每月收入70,000元，樓價900萬元，八成按揭，貸款額720萬元，還款期30年，壓力測試前利率1.38%，壓力測試後利率5.5%。

壓力測試前： 利率：1.38% 每月供款：24,436元 24,436／70,000X100%=35% 壓力測試後： 利率：5.5% 每月供款：40,881元 40,881／70,000X100%:58.4% 經過計算後，壓力測試前比率為35%，壓力測試後比率為58.4%，兩者都低於供款與入息比率上限50/60，故申請人通過壓力測試，獲批按揭。

首置免壓力測試但加保費 不過，在政府兩年前放寬按揭保險措施後，有一類人可以毋須通過壓力測試，也可申請到按揭，這就是首次置業人士。

但請勿誤會，他們並不是完全毋須通過壓力測試，而是銀行仍然要要求申請人合符DTI的規定，維持50%之內，即使不通過第二關「加3厘」的壓力測試，亦不會因此而不獲批按揭。

但這類申請人需要繳交額外保費，加至原有保費之一成。

（三）純自住物業壓力測試比率高 要了解不同樓價的物業可獲批按揭成數，以及壓力測試前後的供款與入息比率，下列的表可供參考，主要綜合中原按揭和經絡按揭轉介所提供的資料。

供款與入息比率表 樓價  按揭成數 壓力測試前/壓力測試後（供款與入息比率） 自住物業無按揭 800萬元或以下 最高九成 50%/60% 801萬至900萬元 最高九成(或貸款額上限720萬元) 50%/60% 900萬至1000萬元 最高八成 50%/60% 1000萬元以上 最高五成 50%/60% 自住物業有按揭 800萬元或以下 最高八成 35%/45% 801萬至1,000萬元 最高五成（貸款額上限400萬元） 40%/50% 1000萬元以上 最高四成 40%/50% 出租物業無按揭 任何 最高五成 40%/50% 出租物業有按揭 任何 最高五成 30%/40% 投資物業按揭成數未必高  根據以上的表，純自住物業的壓力測試通常是50/60比率，但自住物業有按揭、出租物業所得的比率較低。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，壓力測試所得的供款與入息比率愈低，反映銀行要求愈嚴格，比方物業用作投資，經過壓力測試，獲批的按揭成數未必高。

首次置業懶人包九成按揭須知、供樓開支...留意五大要點 調查：逾半受訪者考慮未來12個月置業！市民6大因素決定買唔買樓 （四）究竟甚麽情況下需要做壓力測試？有以下幾種情況： 承做六成按揭，而毋須買按揭保險，通常銀行會要求壓力測試。

非首置或已有按揭人士需要壓力測試。

聯名物業甩名，需要壓力測試。

持有物業600萬或以下人士，轉按套現或清數，需要壓力測試。

（五）兼職收入當入息不打折 若果申請人有兼職收入，壓力測試如何計算入息？申請人如果是受僱，只要提供入息證明，便可計作入息。

如果每個月兼職收入數額一樣，可當入息計不打折。

若每月收入不同，則當作佣金計半年平均數。

假如從事兼職工作的是自僱人士，本身有專業資格，比方的士證，兼職收入可計作入息。

但如果從事的行業不需要專業資格，那麼就需要提供會計師樓核證財務報表及利得稅表，才可以計作入息。

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