【唔好只睇回贈】申請按揭注意估值及供款年期免因小失大

現時一般住宅按揭計劃的按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為準，兩者均為浮動息率，俗稱H按或P按。

H按的HIBOR變動較多，但按揭利率 ... 首頁/品味生活/家居知識/【唔好只睇回贈】申請按揭注意估值及供款年期免因小失大/搜尋【唔好只睇回贈】申請按揭注意估值及供款年期免因小失大作者:squarefoot.com.hk|2019年11月18日|家居知識分享 近期各區整體樓價雖仍在高位徘徊，惟很多專家都預計，未來本港整體樓市將會向下，加上早前放寬按揭成數措施，料會吸引到部份早前「上唔到車」的買家入市，相信部份更是從未試過「買樓」的首次置業買家；而成為置業成功與否的關鍵因素之一的按揭，相信會對不少新手買家造成困擾。

專家建議大家切記要細心格價，不要只是著眼現金回贈，要小心估價及供款年期，免因小失大。

申請按揭注意估值及供款年期，免因小失大。

對一般人而言，買樓就要承造按揭，而按揭成數有上限，一般為樓價6成，如要提高按揭額，正常的做法是申請按揭保險計劃，以按揭保險費換取8成至9成的按揭成數上限。

申請按揭，正常的途徑是向銀行「埋手」，經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示，現時銀行對一般6成住宅按揭的審批態度正面，申請人最重要是多向幾家銀行查詢，做足息口格價功課，尋找合意的按揭計劃。

現時一般住宅按揭計劃的按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為準，兩者均為浮動息率，俗稱H按或P按。

H按的HIBOR變動較多，但按揭利率多設有上限，P按的P變動較少，不同銀行提供的P亦有不同。

附圖為祥益地產搜羅的銀行H按及P按計劃，包括罸息期及現金回贈的參考資料。

H按計劃參考資料 銀行Hibor加(%)利率上限:P減(%)罰息期(年)現金回贈(%) 滙豐銀行  1.3 2.5 2 1 恒生銀行  1.3 2.5 2 1 中銀香港  1.24 2.5 2 1 南洋商業銀行  1.4 2.5 2 1 花旗銀行  1.24 2.75 2 1.5 中信銀行(國際)  1.4 2.75 2 1 創興銀行  1.3 2.9 2 1.5 交通銀行  1.3 2.9 3 1.5 中國建設銀行(亞洲)  1.4 2.75  2 1.5 招商永隆銀行  1.25 2.75 3 1.2 渣打銀行  1.245 2.75 2 0.5 東亞銀行  1.24 2.75 2 1.5 星展銀行  1.3 2.6 2 1 富邦銀行  1.4 2.85 2 1.5 中國工商銀行(亞洲)  1.24 2.75  2 1 大新銀行  1.4 2.75 3 1 大眾銀行  1.8 2.65 3 0.5 資料：祥益地產 P按計劃參考資料 銀行最優惠利率P(%)P減(%)實際利率(%)罰息期(年)現金回贈(%) 滙豐銀行  5 2.5 2.5 2  1 恒生銀行  5 2.5 2.5 2  1 中銀香港  5 2.5 2.5 2  1 南洋商業銀行  5 2.5 2.5 2  1 花旗銀行  5.25 2.75 2.5 2  1.5 中信銀行(國際)  5.25 2.75 2.5 2  1 創興銀行  5.375 2.9 2.475 2  1.5 交通銀行  5.25 3 2.25 3  1.5 中國建設銀行(亞洲)  5.25 2.75 2.5 2  1.5 招商永隆銀行  5.25 2.75 2.5 3  1.2 渣打銀行  5.25 2.75 2.5 2  0.5 東亞銀行  5.25 2.75 2.5 2  1.5 星展銀行  5.25 2.6 2.65 2  1 富邦銀行  5.375 2.9 2.475 2  1.5 中國工商銀行(亞洲)  5.25 2.75 2.5 2  1 上海商業銀行  5.375 2.7 2.675 2  0 華僑永亨銀行  5.5 3 2.5 3  0 大新銀行  5.25 2.75 2.5 3  1 大眾銀行  5.375 2.75 2.625 3  0.5 資料：祥益地產 除了息口格價，曹德明指出，向銀行申請按揭，還有三項必須注意的事項。

1.物業估值 銀行審批按揭一定會先為物業進行估值，並與物業近期成交價作比較，取較低者計算按揭金額，遇上一些成交疏落的物業，又或者樓市出現明顯變化，容易出現估價不足的情況，為免出現被逼「抬錢上會」的苦況，最穩陣是成交前預先作估價，真的遇上估價不足，更可作為議價理據要求賣家降低叫價，因為叫價過高有時正是估價不足的主要理由。

如果時間許可，應該多找幾間銀行進行估價，尋找較進取的一間。

如估價與成交價相差少於一成，很多銀行為了促成生意，在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。

2.供款年期 銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期，意思是以70或75減去樓齡或人齡，最多批出30年貸款年期，以較少者為準。

假設申請者現時30歲，打算購買樓齡55年的物業，銀行以「75減」計算按揭年期，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。

而假設申請者已年屆60歲，「75減」銀行只會批出15年按揭年期。

如果年紀大或者購買樓齡高的物業時要特別小心，因為借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。

3.信貸評分 每個曾擁有信用卡或曾借貸的人都有一份信貸報告，當中的資料經過濾及計算後就會得出一個信貸評分。

信貸評分反映理財習慣及財政狀況，包括貸款結餘、還款紀錄及信貸紀錄。

信貸評分是銀行批核按揭貸款額及信貸條款時的其中一項參考資料，信貸評分愈高，即申請人的違約風險愈低，有助爭取更佳的貸款條件。

如果計劃買樓申請按揭貸款，應該預先在6至12個月前查閲信貸評分，再爭取時間改善管理信貸健康狀況，增加買樓本錢。

最後，大家亦可以參考香港金融管理局的建議，在向銀行申請按揭前，應清楚了解貸款的條款及細則，包括供款年期、供款期數、每月供款額、利率、利息的計算方法及其他收費。

選擇按揭計劃時，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。

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