按揭比較2021:比較樓宇按揭貸款利率及現金回贈 - MoneySmart

想置業申請按揭?馬上比較香港17間銀行的最優惠H按及P按樓宇物業按揭利率,查看居屋、私人樓宇及公屋等按揭計劃! 首頁按揭按揭比較2021:樓宇按揭及現金回贈MoneySmart的按揭專員全程為你跟進銀行樓宇按揭申請，為你提供專業意見，爭取最高的銀行物業估價及最優惠的樓宇按揭利率和回贈，分析和比較最切合你需要的按揭計劃。

無論你有任何關於估價、按揭成數、按揭保險、壓力測試、年期等等的問題，我們均可為你解答。

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借貸人的物業會成為借貸機構的抵押品。

所以，如借貸人未能如期清還貸款，借貸機構有權取消借貸人贖回物業的權利，甚至收回物業。

借貸人每月清還按揭貸款，當中包括每月還款額、利息和其他費用。

借貸人所選擇的按揭利息計算種類，對將來的還款額有莫大影響。

按揭利率分為兩種：P按（PrimeRate）及H按（HiborRate）。

P按以最優惠利率計算出還款利率，而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準，再加上某個百分比計算出來。

H按亦設「封頂位」息率。

因此，如果HIBOR較低，選用H按，會較P按優惠。

相反，P按及H按的按揭利息就會較接近。

 按揭申請人應比較不同的按揭貸款產品，再因應自己的財務狀況，選擇出最適合的按揭貸款計劃。

借貸人可以利用MoneySmart免費銀行估價及申請銀行按揭服務，一次過比較市面上不同的按揭貸款計劃，並同時向多間銀行申請按揭，更可於最快9個工作天內知道審批結果，更可享高達1%額外回贈，令你慳得更多！馬上比較各大銀行按揭計劃MoneySmart與高達17間銀行合作，助你一次過比較市面各銀行的各種按揭利率！ 馬上比較按揭 按揭申請人類型首置按揭首置人士即未持有任何物業人士，亦包括曾經置業轉手而未有任何物業按揭之人士。

於2019年新按揭制度實施後，首置人士可以經由額外的按揭保險費，豁免壓力測試，只需提供款入息證明，證明每個按揭供款，不佔月入的一半，即50％。

首次置業若購買800萬以下物業，按揭成數可達9成。

非首置按揭非首置人士指的是已有物業在身（不論自用或收租），計劃買第二層物業的人士。

非首置人士申請按揭仍須遵從舊有的按揭制度，即必須接受金管局的「加三厘」按揭壓力測試，亦即在基本供款入息比例之上，提高10％的門檻，但要以加三厘的「假定利率」計算，而在此情況下，非首置人士按揭供款不可佔多於月入的60％。

同樣地，第二次置業人士申請按揭時沒有「800萬以下樓可以免壓測9成」的條件，現時只能承造最高8成按揭，並需要接受壓力測試。

樓換樓按揭就樓換樓人士按揭制度而言，2019年新制度按揭與舊有情況差別不大，同樣是視乎到底銀行審批按揭的時候，舊有物業的信貸紀錄是否仍於「環聯信貸紀錄」當中，去定義到底樓換樓人士按揭申請是否屬「持有物業」。

樓換樓人士如果在賣樓簽訂臨約後，環聯信貸紀錄仍然顯示申請人名義上正負擔按揭，則會被視為非首置人士，而如果是舊物業按揭已轉移至新買家，則可以透過「首置人士」身份，申請2019年後實施較寬鬆的按揭制度。

公務員按揭香港公務員按揭申請又與普通按揭不一。

公務員目前能夠申請非實報實銷的供樓津貼，視乎公務員的總薪級表而按比率發放，合符資格的公務員最多能獲得10年的樓宇按揭津貼。

由於現時新制的公務員供樓津貼發放方式非實報實銷，因此可以計入入息之中，變相提高了每月收入水平。

公務員申請按揭並計算供款入息比例／壓力測試之際，將可以提高門檻，增加潛在的按揭成數。

自僱人士／無固定收入人士按揭自僱人士／無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。

不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。

另外，銀行亦可能會要求自僱人士／無固定收入者提供較長時間的現金收入證明，以及進行較嚴格的壓力測試，以證明有確實的按揭還款能力。

各樓宇類型按揭資訊及成數居屋按揭 居屋申請分兩類：綠表申請和白表申請。

兩者有不同的入息/資產限額要求和最高按揭成數限制。

綠表申請人士最高可申請九成半按揭，而白表申請人士最高只可申請九成按揭。

由於居屋有房委會作擔保，因此不論綠表申請人士或白表申請人士，即使申請高成數按揭，亦無須購買按揭保險。

雖然理論上居屋按揭申請人，最高可申請九成半按揭，但銀行最終所批出的按揭受樓齡(75減)所限，因此已過擔保期的二手未補地價居屋，最多只可借6成，因此買家要準備更多的首期。

至於已補地價的居屋，就可於自由市場買賣，其按揭成數與私樓一樣，如需承造高成數按揭，就必須購買按保。

另外，居屋按揭亦只可選擇P按。

計劃購買居屋的你於比較按揭計劃時須額外留意。

二手樓按揭 一般而言，銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。

如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。

不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。

至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。

不過，買家要留意，按保的保費為貸款額的1.32%至5%，視乎貸款年期而定。

村屋按揭 雖然村屋樓價較私樓便宜，但村屋大都由個別業主自行興建，因此質素參差不齊。

而且由於村屋量有限，因此銀行在村屋估價上往往出現估價不足的情況。

村屋按揭一般只可承造最多50%至60%。

你亦可以透過按保，為樓價HK$8,000,000以下村屋申請最高八成半按揭，而樓價HK$10,000,000以下亦可借最高八成。

村屋按揭計劃與私樓一樣，均有H按、P按或定息按揭供款，可供借貸人選擇。

準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。

不過，後者過程複雜，準買家其實可以使用MoneySmart比較平台的服務，最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。

樓花按揭 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。

目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。

發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。

唐樓按揭 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。

不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。

一般而言，唐樓樓齡有40、50年，所以難以借足30年。

雖然唐樓可承造最高9成按揭，但銀行一般只會批6成按揭。

如所入手的唐樓樓齡屬50年以下，而且位於市區，就有機會獲批較高的按揭成數。

相反，如唐樓質素欠佳，獲批的按揭條件就未必會理想。

另外，銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓，因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況，以免按揭申請被拒。

公屋按揭 透過「租者置其屋」計劃購買公屋單位人士，首次向銀行申請公屋單位按揭時，可獲房委會作擔保，可申請95%，甚至100%的按揭，而還款期最長為25年，並豁免壓力測試，而且利息與私樓無異，可以H按或P按還款。

轉售方面，公屋會有一定限制。

如於五年內轉售公屋單位，限制較大。

如於首次售出日起計五年之後才轉售，業主可以於公開市場或白居二市場出售單位。

工廈單位按揭 工廈按揭不屬於住宅項目，因此銀行對工廈的估價傾向保守，而且按目前的規定，所有非住宅項目最高只可承造4成按揭。

買家要留意如你已為其他按揭物業作出借貸或擔保，最高按揭成數會再扣減一成。

不過，目前適用於住宅的額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），均不適用於工廈。

只有非住宅物業的累進式從價印花稅(AVD)才適用於工廈，稅率最高為8.5%。

年期方面，工廈按揭的最長年期為20年，不過，如申請人的人齡太大或樓齡太高，就難以做足20年按揭年期。

車位按揭 車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。

如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。

如有，最高車位按揭成數會再扣減一成。

其還款年期最長達15年。

按揭息口方面，目前新造車位一般介乎P-2.65%至P-2.7%（P=5.25%）。

供款與入息比率上限為40%，在壓力測試下的上限為50%。

如申請人一併購買物業和車位，可向銀行申請一筆貸款，以住宅物業形式申請按揭，車位按揭年期與私人樓宇相近，最長可承造30年。

銀主盤按揭 市面上偶爾可見銀主盤物業出售。

銀主盤繁指原業主因欠債問題，無法償還按揭款項，導致物業被銀行收回。

新買家若想購買銀主盤，申請按揭步驟與一般住宅按揭無異。

但如果銀主盤有僭建、遺失樓契、業權不清等問題，就會對日後承造按揭有影響，所以買家申請銀主盤按揭前可以多做資料搜集，例如到土地註冊處，或要求代理行或拍賣行做查冊，了解物業的歷史和確定賣家是否為業主。

如有不明白，可要求地產代理解釋。

如有懷疑，建議另外購買其他物業。

立即聯絡按揭專員申請按揭申請人可利用MoneySmart免費按揭申請服務，最快只需9個工作天就可知道按揭的批核結果！ 立即聯絡按揭專員 按揭比較注意事項 比較按揭時需一併考慮回贈 按揭申請人在比較按揭計劃時，不應只比較利率，銀行所提供的現金回贈亦非常重要。

高回贈同樣可以助你減少貸款成本！ 回贈超過1%會直接扣減貸款額 銀行回贈不一定以現金發放。

按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。

如何申請按揭？申請按揭程序壓力測試 過去香港政府為保持樓市穩定，而訂立名為「壓力測試」的按揭門檻機制，會以「加三厘假定利率」，計算供款人的入息，確定其供款與入息比率不高於60％（即在假設情況下，申請人每月理應最多只能以6成薪金供樓）。

不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。

如果是非首置人士，則依然需要通過加三厘壓力測試。

延伸閱讀：壓力測試擔保人、計算方法及豁免條件相關資訊按揭保險 按揭保險是什麼？ 現時香港銀行批出的六成以上的「高成數按揭」，並非全部由銀行支出貸款，樓價60％貨款以外的資金，均由按揭保險支付。

如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。

因此，申請按揭保險，必須要繳交的額外保險費。

既有按揭保險的水平，則視乎按揭個案的成數及年期而定，由按揭總額約1％至約4％不等。

按證公司提供的支付保費方法有三種，分別是：1）一次過繳交、2）逐年繳交，3）向銀行加借相關金額並一次支付整筆保費。

在2019年新制按揭制度之下，首置人士能夠透過向按揭保險公司，在原有的按揭保費上另加15%按揭保險費，提交額外的按揭保費，由此豁免壓力測試。

另外，因為條例規定，2019年新按揭成數規例只適用於現樓物業，如果是購買一手物業而有意選用即供付款，而物業價值高於600萬，則不能透過按保申請新制下的按揭成數，只能選擇放棄即供，或放棄新制按揭保險。

銀行估價 任何按揭申請個案，都必須先行經過銀行估價，由銀行決定物業的價值，再去承造按揭。

現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。

因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。

物業估價不足解決方法 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。

說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。

另外，亦有人會選擇借取私人貸款以填補差價。

立即聯絡按揭專員了解更多 聯絡按揭專員 如何申請高成數按揭？香港樓價昂貴，不少人想置業但首期不多，，所以能否申請高成數按揭就成為大家非常重視的一環。

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到底甚麼因素會影響獲批的按揭成數？MoneySmart一表為你拆解申請9成按揭和8成按揭的條件：申請8成或9成按揭條件8成按揭9成按揭首置人士首置人士(即申請按揭時並未持有任何本地的住宅物業)購入HK$8,000,000以下的物業，最高可申請9成按揭。

現樓vs樓花物業分「現樓」及「樓花」，如欲為HK$6,000,000以上的物業申請9成按揭，物業必須為現樓，不過HK$6,000,000以下的物業，樓花或現樓亦可以接受。

固定受薪vs自僱自僱人士以及非固定受薪人士，最高只可獲得8成按揭。

申請9成按揭的借貸人必須為固定受薪僱員，而非以佣金或現金形式發放的僱員，而且收入亦須主要來自本地自住vs出租如物業不是用作自住，而是供直繫親屬居住，買家最高可借8成。

（出租物業按揭最多只可造5成）如單位用作自住用途的話，按揭成數最多可達90%壓力測試申請9成按揭的供款入息比率必須為50％，即申請人的供款金額，不可佔月入超過50％。

經MoneySmart申請按揭有什麼好處？最優惠按揭利率和現金回贈MoneySmart助你一次過比較多間銀行按揭計劃，我們的客戶尊享銀行按揭利息低至2.5%！特快按揭批核很多申請人以為直接經銀行申請按揭最快，但其實前線分行職員一般只負責收文件而己，真正處理申請的是後勤的銀行按揭審批部。

如申請有錯漏，分行同事不會主動通知你。

即使你主動查詢，往往無法即時獲得回覆。

相反，MoneySmart可與各大銀行按揭部聯絡，直接跟進申請人的估價或申請進度。

申請按揭最快只需9個工作天！另外，想向多間銀行獲取估價的話，你只需於網上填寫MoneySmart專屬統一申請表，便可同時向多間銀行提出申請，無需花時間填寫多份申請表。

MoneySmart更會有專人全程跟進你的申請，一直給予你所需支援，直至你成功提取按揭為止。

無隱藏收費MoneySmart絕無隱藏收費，客戶成功申請按揭的話MoneySmart只會向銀行收取服務費更會為用戶提供各種不同的優惠。

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如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。

因此，樓宇按揭批核一般1個月內便會有結果。

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相比自行向銀行申請按揭，MoneySmart按揭專員可直接聯絡銀行按揭部，所以按揭申請批核速度亦較快！如何獲批9成按揭？按揭成數視乎物業類型及申請人而定，例如居屋白表申請人可獲9成按揭，首置人士購買800萬以下物業亦可造9成按揭。

什麼是按揭保險？如按揭申請人希望申請超過6成的按揭成數，就需要先向大銀行購買相關按揭保險計劃，保費以貸款額計算，可一次過支付，或計算在貸款額內分期付款。

但計劃只適用於首置人士和樓價HK$10,000,000以下的物業。

現時按揭成數的上限是什麼？香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。

一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。

一般而言，購買按揭保險計劃可獲較高按揭成數。

你需要按個人情況申請不同按揭，或有機會需要按揭擔保人。

銀行會否提供按揭以外的優惠及服務？•現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。

•存款掛勾按揭戶口：部份H按用戶可經由銀行提供的「MortgageLink」戶口，存入具一定限額的按揭貸款，經由與按揭利率相同的息口，對沖利息支出，或是應對加息後的增加供款。

信貸評級對申請物業按揭有什麼影響？申請人在申請物業按揭貸款時，銀行會參考你的信貸評分來決定按揭貸款額。

你可以透過下列方法提高信貸評分： 每月準時繳還貸款+繳清全部信用卡賬單 避免於短時間內申請多張信用卡 建立正面信貸評級 留意信貸使用度切忌只依賴一張卡 定期核對信貸報告資料 借貸前先查閱信貸評級 申請按揭時作出自住聲明，但後來將單位放租，會有問題嗎？業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被callloan(收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。

如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。

因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。

為什麼申請按揭時銀行會驗樓？申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。

如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。

聯名物業對申請按揭有什麼好處？由於二人收入相加，會更容易過壓力測試。

不過，二人會同時失去首置身份，無法再申請高成數按揭，影響日後買樓的決定。

馬上比較按揭利率及現金回贈！MoneySmart助你一次過比較眾多按揭計劃利率，MoneySmart按揭專員更可助你直接跟進物業按揭估價或申請進度，較自行申請按揭更快捷！ 馬上比較 重要通知您在此頁面上提供任何個人資料的行為即表示您同意MoneySmartHK Limited(MS)將您的個人資料轉移到OnePlusOnePropertyAgencyLimited以處理您的貸款申請。

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