未補地價居屋補價攻略(按揭、估價、申請程序、時限)【一文 ...
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【 居屋補地價】未補地價居屋或公屋,如要補價,是可以透過銀行按揭套現去補,以及也可以用自己的現金去補。
補了地價後,物業可以出租(如按揭成數5成 ...
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未補地價居屋補價攻略(按揭、估價、申請程序、時限)【一文睇晒】
最後更新:23/04/21@10:46上午
為未補地價居屋或公屋補地價,除可用自有現金外,亦能透過銀行按揭套現完成。
本文將詳細解釋,如何透過銀行按揭套現以補地價、相關注意事項以及箇中技巧。
目錄:
為何要補地價?
如何透過按揭套現以補地價?
居屋或公屋申請補地價程序
如何得知居屋折扣率?
如何得知居屋的估價?
按揭注意事項一:房署與銀行的物業估價可能不同
按揭注意事項二:600萬或以下物業可申請高成數按揭
按揭注意事項三:按揭條款與私樓相同,需要壓力測試
補地價時限及時間表補價時限及時間表
對公居屋補地價按揭套現有疑問,可聯絡我們了解
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問:為何要補地價?
答:補地價後,物業可以出租(如按揭成數5成或以下),並能隨時加按套現,以及出售予非綠表或白表人士,增加市場流通量。
注意:單位購入不足5年,不能補地價
問:如何透過按揭套現以補地價?
答:假設所持有的未補地價居屋或公屋,自由市場價格為600萬,折扣率30%,預計補地價金額為180萬元(600萬x30%)。
假設物業未償還按揭餘額是100萬元,透過銀行重做按揭可借6成,即最多借360萬元,部分用以償還原有按揭100萬元、補地價180萬元,餘下80萬元則可自由使用。
實質的物業估價以及補地價金額,以房署批核為準。
問:居屋或公屋申請補地價程序?
答:未補地價居屋或公屋申請補價的程序如下:
先向房署申請補地價,並繳交手續費6230元
房署同意後,將委托測量師行到單位驗樓及估價
房署發出評估補價通知書後,到銀行申請按揭
上律師樓完成手續
參考房署網頁:
https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/home-ownership/information-for-home-owners/premium-payment-arrangement/premium-payment-HOS.pdf
問:如何得知居屋折扣率?
答:居屋或公屋折扣率可從以下途徑得知:
未補地價居屋購買證上,有首次出售日期、買入價、以及「購入時的十足市值」,
折扣率=買入價/購入時的十足市值x100%
如果已遺失購買證,可到田土廳進行土地查冊,勾回當時的買賣合約,便得知以上資料。
田土廳查冊需要25元,勾回買賣合約需要約100元。
田土廳網頁:
https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW
問:如何得知居屋的估價?
答:未補地價居屋或公屋的自由市場價格,由房署評估,而補地價金額以房署估價為依據。
如業主想知道所持物業的自由市場價,可到銀行免費查詢估價,但最終估價以房署為準。
按揭注意事項一:房署與銀行的物業估價可能不同
房署發出評估補價通知書後,申請人便可到銀行做按揭。
然而,銀行亦會主動為物業估價,一旦與房署估價不同,會發生3種以下情況:
銀行估價高過房署;銀行會用房署估價計算按揭成數及貸款金額。
例如房署估700萬元,銀行估800萬元,銀行會以700萬元計算按揭成數。
銀行估價輕微低過房署估價:如果做價不是相差太遠,一般銀行會根據房署估價,計按揭成數和貸款額。
銀行估價大幅低於房署:銀行或會根據該行估價計算貸款額。
例如房署估800萬元,銀行估700萬元,銀行或以700萬元計算貸款額。
按揭注意事項二:600萬或以下物業可申請高成數按揭
補地價後,未補地價的居屋或公屋將成為私人物業,可於市場自由買賣,因此可申請的按揭成數與私人住宅相同。
600萬或以下物業,最多可借8成,而400萬或以下的物業,最多可借9成。
例子:
假設居屋的自由市場價600萬元,現有按揭100萬元,折扣率30%。
補地價金額=600萬x30%=180萬元。
利用按揭套現以補地價,600萬元物業可以借8成,即480萬元,其中180萬元用來補價,100萬元償還舊樓按,剩下的200萬元可以落袋。
參考文章:
【按揭保險懶人包2021】按揭保險費計算、壓力測試、按保折扣、退回保費
按揭注意事項三:按揭條款與私樓相同,需要壓力測試
未補地價居屋申請按揭,最長可以做25年還款期,及借取9成至9成半按揭,不需要壓力測試。
但如已套現補地價,該物業便可於自由市場出售,按揭批核標準亦會看齊私樓,包括:
按揭還款期最長30年,會考慮人齡及樓齡
需要入息證明,壓力測試
按揭成數與私樓相同
如入息不足,可以加擔保人
參考文章:
按揭成數2021完全指南(含施政報告放寬按揭後更新、各類型物業和入息種類)
【按揭FAQ】壓力測試及供款與入息比率上限指南(含各類型入息和供款)
按揭還款年期指南2021【人齡、樓齡、物業種類】
補地價時限及時間表
以下是居屋或公屋補地價的時限和時間表:
補價時限:由房署發出評估補價通知書日期起計,2個月內需要完成補價手續,否則須重新申請和評估估價。
入紙向房署申請補價一般需要2至3星期,其間房署會委派測量師來驗樓。
向銀行申請按揭,批核需要1至2星期,另律師樓處理文件需要1.5個月
注意事項:如擔心趕不及2個月限期,可於銀行申請做按揭時,同步聯絡律師樓取樓契做文件,加快完成手續。
如對本文章有任何問題或意見,歡迎按左上角Whatsapp按鈕聯絡我們互相交流。
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