房貸提前還，為何只虧不省？一篇弄懂房貸怎麼還才划算

這個意思是你不會一直欠著100萬，所以實際上提前還款省下的利息隨時間而 ... 接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估，在相同的例子下如何做最有效 ... 商周會員登入 × 啟動成功關鍵，隨時掌握商周.com最新資訊 提供第一手新聞解析、財經趨勢、專屬活動 接收通知 下次再說 已加入收藏 已取消收藏 焦點 焦點首頁 時事分析 封面故事 今日最新 大家都在看 國際 國際首頁 全球話題 趨勢中國 財經 財經首頁 產業動態 商業趨勢 焦點人物 投資理財 地產風雲 新冠肺炎追蹤 相關網站 商周財富網 管理 管理首頁 創新策略 數位轉型 行銷密技 領導馭人 職場 職場首頁 職場修練 創業心法 心靈成長 英文學習 教育趨勢 共好ESG ESG專區 生活首頁 中場幸福學 養生保健 時尚藝文 美食 旅遊 相關網站 良醫健康網 alive 專題 名家專欄 特別企劃 影音 數位閱讀 商周知識庫 商周共學圈 商周陪你讀 百大顧問團 關鍵100天CEO作戰室 聲音商學院 商周STUDIO 商周Store 紙本雜誌 電子雜誌 數位訂閱 暢銷圖書 商周CEO學院 CEO領導學程 魅力領導學 金惟純活學工作坊 職場學 青少年駐足思考表達 圓桌趨勢論壇 線上好好學 服務 會員中心 訂閱商周 客服中心 常見問題 活動總覽 加入我們 序號兌換 追蹤商周 下載App抽好禮訂閱電子報 現正閱讀 房貸提前還，為何只虧不省？一篇弄懂房貸怎麼還才划算 畫重點 段落筆記 新增筆記 「請稍等」英文別直接中翻英說pleasewaitaminute！一次掌握，常用的電話對談英文 0/500 不公開分類 公開分類 儲存 訂購【商周集團出版品】出貨時間說明 商周 財經 投資理財 財經|投資理財 房貸提前還，為何只虧不省？一篇弄懂房貸怎麼還才划算 (來源：Dreamstime) 撰文者：陳逸朴 網民肥皂箱 2020.06.05 2020/06/0512:33:17 摘要 1.如果你因表現優異，獲得年終獎金100萬，你會不會把這筆錢拿來還房貸呢？提早償還100萬，聽來很誘人，不只能減輕心理壓力，應該也能省下不少利息。

2.然而，若以本文案例看來，提前清還100萬的年化報酬率，遠比目前定存利率0.8%還低。

你有揹房貸嗎？你會不會想趕快把貸款還清減輕壓力呢?那你知道優先還款可以帶來多少利潤嗎？在這個低利的時候，我們將多餘資金優先拿來償還房貸，真的是正確且划算的選擇嗎？以下，我們將透過不同資金運用方式的比較，告訴各位怎麼做最划算！首先，我們假設一個狀況：你跟銀行貸款1000萬買房子，固定利率1.3%，20年期，本息攤還。

很幸運地，因為你表現優異，獲得年終獎金100萬，你會不會將它投入房貸提前償還呢？（本息攤還代表每期繳的總金額一樣，但是隨著繳款的期數越多，利息所佔的比例會越來越少，而本金則是反過來越多。

）一般人在沒有其他的投資方法情況下，通常都會選擇提前償還房貸減輕心理壓力，但是你是否有想過：提早償還這100萬，可以省下利息多少錢？廣告 雖然不是很清楚實際的數字，但提早償還一百萬應該可以省下不少利息錢吧？（心中默默地想著）沒關係，我們來大約估算一下到底可以省去多少利息。

100(萬)*(0.013)*20(年)=26萬，不過這樣算出來的答案是不對的。

如果沒有26萬，那答案會是20萬嗎？也不對，並沒有這麼多。

那正確答案到底是多少呢？13萬6166元我們提早把100萬拿去償還之後，所省下的利息費用只有136,166元。

這個數字離你剛剛所猜測的答案是不是差很多呢？為什麼提早還一百萬所獲得的利潤比想像中少這麼多？最主要原因在於房貸繳款的組合，仔細分析每期繳款內容，你會發現紅色線條的利息在前面幾年佔據了房貸25%左右，也就是你前幾期的還款有1/4都在付利息，還款並不是完全拿來償還本金。

廣告 如果我們把房貸利率上升到4%，利息和本金之間的關係會更清楚（如下圖）。

然而提前償還本金的部分則可以想像成從右邊還回來，也就是你償還了大部分的本金，但只償還少部分利息。

由於你在還房款的過程中本金會越來越少，所以利息相對的也越來越少。

這個意思是你不會一直欠著100萬，所以實際上提前還款省下的利息隨時間而減少，就是這個還款機制讓你以為你省下了1.3%的利息，而實際上提前償還的報酬率完全不到房貸利率。

可以想像的是，如果房貸利率越高，則利息佔據房貸高比例的狀況會越明顯。

房貸要怎麼還最划算?接下來我們將使用房貸提前償還計算機評估，在相同的例子下如何做最有效的資金運用。

（如下圖）房貸1000萬，固定利率1.3%，20年期，不同方式的比較(來源：小資YP投資理財筆記)定存如果我們把欲還款的資金拿去做簡單的定存（目前是0.8%）可以獲得多少利潤呢?17萬2764元這個結果是不是很令你訝異呢？儘管現在的定存利率非常低，但連簡單的定存方式所獲利潤，都高於直接還款所省下來的利息（13萬6166元），而若你是用高利定存，能獲得的利潤還會更多。

在這20年中，單純定存所獲得的利潤>省去的貸款利潤，提前償還100萬的年化報酬率還不到0.8%。

提前償還房貸是個比定存還不划算的投資交易。

指數化投資如果你現在欲償還房貸的時間還有10年以上，指數化投資方式會是個不錯的方式，雖要承受一點風險，但能獲取更高報酬。

透過簡單的全球股債組合，在過去將近100年的時間，持有10年獲得正報酬的機率是89%，持有20年獲得正報酬的機率更是高達100%，如果你的房貸償還年限是30年，那就更適合不過了。

舉例來說，你如果持有全球的股票市場組合VT，過去10年的年化報酬率計算將近6%，經過20年後，這100萬將成長至320萬，在這期間，買入VT相當於投資全世界8000千多家公司，你不需要做任何額外的交易、不需要每天關注市場的變化，只需要買入持有就能讓全世界替你賺取豐厚的報酬。

結論在這篇文章中告訴大家3件事情，房貸如果是使用本金攤還的方式。

提前償還的報酬率遠低於房貸利率提前償還所獲得的效益比簡單的定存還差將提前償還的資金進行長期的指數化投資，很有機會獲得更大效益如果想將資金做最有效的運用，可千萬不要再傻傻地將資金提前償還房貸。

建議把多餘的資金使用定存儲蓄，除了是比較有效率的運用外，更能加快還款。

另外也要注意，提前償還本金或縮短繳款年限，有可能需要支付額外的違約金。

若想知道多餘資金是否要提前償還房貸，也可以使用房貸提前償還計算機找出最划算的方式。

※本文獲「小資YP投資理財筆記」授權轉載，原文：房貸怎麼還最划算?獲得獎金要先還嗎?你所不知道的三個祕密!責任編輯：李頤欣 延伸閱讀 別看到高星等就衝去朝聖！北部、南部餐廳拿Google「五星」的原因其實不一樣 誰能長成「兒時夢想」模樣？他們同屆畢業、遇同樣挫折，十年後卻截然不同 大家都說去大公司學制度，那到底要學什麼制度？ 下滑載入更多報導 房貸 報酬率 提前還款 網民肥皂箱 商周讀者群 這是一個開放給所有商周讀者發聲的管道，如果你有意見想法不吐不快，歡迎站上我們準備的肥皂箱，大聲說出來！（來稿請寄至[email protected]） 廣告 留言討論 相關文章 40年期房貸真的會讓買房變輕鬆？ 房貸沒還完就遇上升息，該怎麼辦？ 不像勞保會破產、可節稅還能養胖退休金！勞退自提該不該辦？ 房貸利息2%、高收益債配息6%...所以借房貸投資可穩賺4%！這樣做，哪裡有問題？ 廣告 大家都在看 得力大將離職，王永慶為他剖析「未來東家的經營之道」！為什麼？ 我的下屬不是家暴逃家，就是失婚婦女...40歲才讀大學，清潔公司女老闆如何翻轉命運？ 1218四大公投懶人包》題目、時程、重點內容一次看 擴大合作美光將成聯電新客戶可望與群聯共創三贏 廣告 熱門快訊 廣告 立即註冊 獲得免費閱讀點數 付費訂閱 訂閱商周數位閱讀