【置業個案】買樓「加按」實戰操作| 樓市資訊 - 美聯物業

從事會計的Rico早年買入一個單位收租，今年初與現任太太結婚，打算在結婚後以太太的名字買入一層單位自住。

... 【置業個案】買樓「加按」實戰操作. Morein收租: 【港島西新盤】堅尼地城重建項目主打一房 2021-12-03 【新盤懶人包】九龍灣激罕新供應上車投資良機 2021-12-03 【人生贏家】早買早享受遲買貴幾球 2021-12-03從事會計的Rico早年買入一個單位收租，今年初與現任太太結婚，打算在結婚後以太太的名字買入一層單位自住。

不過，他發現，目前太太的收入以及首期不足，未必能買入心儀的自住單位，想了解有什麼方法可以解決有關問題。

入息不足通過壓力測試Rico早年以300萬元買入一個單位收租，自己則繼續與父母同住儲錢。

由於是連租約買入，故以5成按揭支付首期150萬元。

現時與太太看中一個700萬元的單位，雖然Rico與太太能夠支付最多4成首期，即280萬元。

但由於壓力測試下，以30年還款期以及2.5厘息計算，借款人的每月收入需要4萬元，而太太每月收入只有2.5萬元，遠遠未能達標。

同時，作為自住單位，Rico與太太不想買得太細，亦不想出售現時收租物業，因此正煩惱如何解決按揭問題。

有物業按揭做擔保人反「幫倒忙」雖然Rico考慮到自己月薪達5萬元，應可以擔保人身份，讓太太通過壓測。

不過，由於Rico本身已有物業按揭，如作為擔保人，銀行會下調按揭成數一成，即最多只能借5成，變相首期由280萬元增加至350萬元。

同時壓力測試要求亦會提高，由供款與入息比率以及壓力測試要求，會由50/60，下調至40/50。

反而令到上車更為困難，因此有關方法並不可行。

 現有物業加按套現要解決有關問題，其實Rico可考慮將現有物業加按套現，以支付更多首期，降低壓力測試要求。

由於Rico手上的物業在6年前買入，現時已升值至600萬元，只餘下130萬元的未償還貸款。

若Rico將物業加按，以600萬的5成按揭計算，可獲得貸款300萬元，如以30年還款期以及2.5厘息計算，壓力測試下借款人收入要求約2.8萬元，對於月薪5萬元的Rico來說是沒有問題的。

而減去130萬元的未償還貸款後，可套現170萬元。

然後Rico可將所套現的170萬元，用於支付新物業的首期，則可令到太太的貸款額由420萬元，減少至250萬元。

同樣30年還款期以及2.5厘息計算，壓力測試下，每月入息為2.4萬元，剛好讓太太通過壓測。

留意買樓及加按時間Rico聽到後覺得方法可行，但想知道具體操作。

由於Rico需要先加按套現，取得足夠資金作能買入物業。

因此，最重要是取得套現現金日期要早於新物業的成交期。

Rico現時可以先找銀行或按揭轉介公司申請物業加按，同時亦要找律師辦理文件，然後再決定買入新物業。

如果擔心物業被人捷足先登，可考慮與業主商討一個較長成交期，最好至少有3個月，中間預2至3星期是辦理加按的手續。

亦可同時申請新物業的按揭，以借款250萬元，便能早於成交期前取得足夠的金額買入物業。

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