英國買樓攻略：港人買英國樓要注意咩？ - Wise

香港人可以在英國買樓嗎？ 無論你是否英國公民或居民，也可以在英國購買物業自住或放租。

唯一的限制可能是申請按揭時 ... 香港的樓價近年有升無跌，香港人儲錢的速度比不上樓價的升幅，令不少人產生了在外國買樓「先放租、後移民」的念頭。

雖然倫敦的平均樓價也高達400多萬港元，但其他地區的樓價可低至100萬港元，而放租的收益率可達至10%。

以下會介紹英國買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項，讓大家先初步了解，再從長計議。

香港人可以在英國買樓嗎？ 無論你是否英國公民或居民，也可以在英國購買物業自住或放租。

唯一的限制可能是申請按揭時會面臨較嚴格的條件，而且獲批的按揭成數也可能會較低。

另外，非自住物業需要徵額外的印花稅，而且需要就租金收入徵所得稅。

英國樓價及樓市 英國的土地使用權制度與香港略有不同。

在英國購買房地產，我們可以選擇購買該物業的永久業權（Freehold）或租賃業權（Leasehold）。

這兩種業權的最大分別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立在其之上的建築物。

而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為90年或120年，甚至可在到期後續租，因此我們仍會統稱其為「買樓」。

購買租賃業權的壞處是每年要向地主支付地租（GroundRent）、維護費、服務費及建築物保費等，以及不可隨意在該物業進行工程，包括改建或裝修。

另外，僅出售租賃業權（Leasehold）的物業價格會較低，而且樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此一般不建議購買只剩不足40年的租賃業權，否則日後將難以將其賣出。

至於樓價方面，受惠於印花稅假期，英國房價在過去一年中較同期飆升了超過10,000英鎊。

²以下為5個英國主要城市的平均樓價（2021年6月），各個城市的樓價都是在穩定上升中。

城市平均樓價³ 倫敦£487,200 劍橋£429,900 愛丁堡£243,200 曼徹斯特£187,800 利物浦£132,500 如何在英國物色物業？ 地產經紀及代理 在英國，地產經紀主要有3種，分別是企業經紀（CorporateEstateAgent）、獨立經紀（IndependentEstateAgent）以及網上經紀（OnlineEstateAgent）。

企業經紀一般受僱於大型的房地產中介公司，例如JLL和Savills，都是比較出名的國際物業管理公司。

而獨立經紀則是主要負責單一地區的物業買賣，因此會比較了解當地的物業行情，服務亦比較全面。

網上經紀則是近年才開始興起，好處是佣金會相對便宜，而且他們覆蓋的地區會較多，但是壞處是佣金要提前付款，而且網上經紀的服務質素亦較參差。

作為買家，一般做法是先在網上尋找心儀的正在出售物業，聯絡負責的地產經紀，然後再親身拜訪他們的辦公室作進一步的查詢和預約睇樓。

例如Rightmove提供查閱現在出租/出售的物業，當你找到初步合適的物業，就可以聯絡負責該物業的經紀查詢詳情。

Rightmove亦有設尋找經紀的服務，只需輸入心儀的地區，就可以找到大大小小的地產中介。

另外亦有專門用來尋找經紀的網站，例如GetAgent，它會以Postcode、房間類型、預期價格作出篩選去找出合適的經紀。

不過，與香港不同的是，英國買賣物業的經紀佣金是由賣家一力承擔，一般為0.75%to3.5%，另加增值稅（VAT）。

因此，買家不用付任何中介費用。

英國房地產網站 以下為在英國最常用的4個房地產網站： Rightmove：超過80萬套待售物業，提供成交價參考、尋找經紀、負擔能力估算和供款計算器等免費服務。

Home：超過65萬套待售物業，除了以上提及的一般免費服務，還有額外的房屋保險和水電服務價格比較服務。

Zoopla：超過45萬套英國待售物業，另外還有17萬海外物業，涵蓋全球80多個國家及地區。

OnTheMarket：雖然列出的待售物業較以上網站少，但此網站表示其更新速度比Rightmove和Zoopla快至少24小時，因此買家可以緊貼市場，留意最新推出的待售物業。

英國買樓程序 以下為在英國購買物業的完整步驟： 查詢不同種類的按揭詳情以計算可以負擔的物價價格 透過不同途徑尋找心儀的物業，注意永久業權和租賃業權的分別 安排睇樓，如果合適就透過經紀人向賣家提出報價 若雙方達成協議，買家會先收到銷售備忘錄（MemorandumofSale），注意這並不是正式的買賣合約 聘用律師為你處理法律上的事務 進行按揭申請，銀行會對物業進行估值去計算可貸出的金額 買賣雙方的代表律師開始起草買賣合約，並對物業作出調查以確保其可進行買賣交易 按揭申請獲批核 買家將首期交給律師，以及為該物業購買保險 雙方在律師見證下簽訂正式的買賣合約 向律師支付律師費及各項稅費 英國買樓相關費用 在英國買樓的相關費用包括稅項（印花稅及市政稅）、按金（即首期）、產權轉讓費、測量費、按揭費用、保費、地租和服務費等。

總費用的多少主要取決於購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等因素。

按揭 外國人也可以在英國申請按揭。

各大銀行及房屋協會都有提供按揭服務，但申請條件各有不同，針對外國居民的條件可能會比較嚴格，利率亦可能較高 外國買家的一般做法都是僱用按揭經紀，而不是自行向銀行查詢。

銀行提供多種按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。

按揭經紀十分了解市場狀況，可以為你爭取最優惠和最適合你的計劃，以及處理有關按揭的整個過程。

英國物業按揭懶人包🏡 首期 物業的成交價與按揭金額的差額就是首期。

首期的金額視乎銀行批出的按揭成數（Loan-to-valueLTV），取決於3個重要因素：收入、支出和信用記錄。

而最終採用的按揭成數亦會影響銀行貸款的利率，一般而言，最佳的按揭成數為60%，對應的利率是最優惠的。

根據金管局（FCA）的數據，2019年的英國LTV中位數為71%，代表買家平均繳付3成首期，但倫敦的數字則為60%，可見在倫敦買樓比其他地區難。

而還款年期則為10年、15年、20年或25年（最常見）。

如果你尚未移居英國，則可能需要從海外支付首期，這亦代表需要透過國際匯款將首期匯到英國銀行。

在選擇最划算的匯款方法時，除了比較各間銀行和匯款商的電匯手續費外，亦應該留意它們所使用的匯率。

大部份銀行以及匯款機構所提供的匯率均有溢價，故比起我們在Google所搜尋到的匯率更為昂貴。

其實，現時有一些網上匯款機構，如Wise，會採用市場中間匯率，既毋須支付海外代理銀行費用，亦會在網站清晰顯示匯款的手續費和匯率，令你在買樓計算所需成本時更有預算。

了解如何在英國開銀行戶口 稅項 印花稅（StampDuty）：針對價值超過一定金額的物業交易，英國政府會對其收取印花稅或土地交易稅，稅率會因地區和物業價格而異，一般為2%-12%。

以倫敦平均樓價48萬英鎊為例，需要徵5%印花稅。

首次置業者有機會獲得豁免，但值得留意的是，在海外擁有或曾經擁有物業的人士都不算是首次置業者。

市政稅（CouncilTax）：對住宅財產所徵收的稅項。

金額取決於房屋的價值和居住地所屬的議會（Council），分10個月按月付款，用作支付地區服務。

英國買樓收租注意事項 英國買樓收租的地區選擇至為重要，應首先估計不同地方的放租潛力。

其中最重要的指標就是放租的收益率（Buy-to-LetYield）。

一般人都會以為倫敦是最好的放租地區，但忽略了高昂的樓價反而會導致較低的收益率。

2019年度的最低收益率地區正正就是倫敦，只有2.28%，而最高回報的地區是利物浦，最高可達10%。

如果你打算把房屋租出，首先要獲得向你提供按揭的銀行的批准。

另外，每年在海外居住6個月或以上，則會被視為非居民業主，需要向海關（HMRC）申報。

作為業主，每年都要就租金收入課所得稅。

將你的全年租金收入減去£12,500個人免稅額後，基本稅率為20%，採用累進制，收入越高，稅率越高。

除了以上介紹的買樓資訊，其實英國政府還有推出一些幫助首次置業者的計劃，但一般不適用於買樓放租（Buy-to-let）的買家，有興趣可以到有關網站查詢詳情。

買樓畢竟是一件大事，應先向專業人士查詢，再作認真計劃。

資料來源： 1HomeOwnersAlliance:LeaseholdvFreehold–what’sthedifference? 2Zoopla:Housepricesjumpby£10,000inayear 3Hometrack:UKHousePriceIndex 檢查日期：2020年6月1日 最後更新日期：2021年7月19日 本出版物僅供一般參考用途，並不旨在涵蓋其涉及的主題的每個方面。

它並非旨在成為您應依賴的建議。

在根據本出版物的內容採取或避免採取任何行動之前，您必須獲得專業人士或專家的建議。

本出版物中的資訊不構成TransferWiseLimited或其關聯公司的法律、稅務或其他專業建議。

此前結果不保證類似結果。

我們不就出版文內容是否準確、完整或最新作出任何明示或隱含的聲明、保證或擔保。

Wise-智能創新的匯款方式。

了解更多 海外生活 加拿大按揭懶人包：要求、種類、利率、銀行 本文會介紹加拿大按揭懶人包，一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類，以及提供物業按揭計劃的主要銀行。

AubreyYung 2021年12月2日 8分鐘閱讀 海外生活 英國物業按揭懶人包：要求、種類、息率、壓測 本文會介紹英國的物業按揭詳情，包括申請要求、按揭種類、還款方式，以及有關息率、壓測和按揭保險等資訊。

AubreyYung 2021年4月27日 7分鐘閱讀 海外生活 印尼買房子要多少錢？費用、程序及注意事項 如果你打算在印尼長期居住，不妨買入一間屬於自己的公寓。

印尼政府設定的最低售價為約83萬港元（泗水）至165萬港元（雅加達）。

本文會為你介紹印尼的買樓程序和費用、房地產市場狀況，以及作為外國人買樓需要注意的事項。

AubreyYung 2021年2月2日 6分鐘閱讀 海外生活 港人大陸買樓有咩要注意？ 北上置業成趨勢，但香港人未必熟悉內地買樓方面的法規，相關稅項看似複雜。

本文為你總結在大陸買樓的各項要點，包括如何在大陸物色物業、常用買樓網、買樓程序、做按揭、及相關稅項和費用。

AubreyYung 2020年12月28日 5分鐘閱讀 海外生活 韓國買樓攻略：樓市概況、置業及收租須知 現時，韓國的樓價尚算便宜，首爾都會區的公寓只是大約350萬港元。

本文會介紹韓國買樓的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關稅項，亦會介紹當地特別的租金系統。

AubreyYung 2020年6月25日 8分鐘閱讀 海外生活 新加坡買樓指南：費用、程序及注意事項 到底現在還有沒有機會入手新加坡的住宅物業？本文會介紹新加坡置業的最新資訊，包括樓市狀態、買樓程序和相關費用及稅項。

AubreyYung 2020年6月22日 7分鐘閱讀 地區貼士、新聞及消息 Deutschland Suomi HongKong Россия Portugal 日本 France NewZealand Magyarország 中国 Brasil Sverige Singapore Suisse Slovensko UnitedKingdom Indonesia Ireland Canada UnitedStates Eesti UnitedArabEmirates Uruguay Schweiz India 中國香港特別行政區 대한민국 Chile Japan Italia México Colombia Malaysia España Canada(FR) Argentina Australia Perú Česko Polska România Nederland Türkiye