轉按2021 (現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費

轉按如何甩按保並取回保費？ 須否等罰息期完結，才申請轉按？ 新例下1000萬物業可借8成按揭，是否適用於 ... Skiptocontent Close 搜尋關於： Facebook YouTube Instagram Email 轉按2021(現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費、按保等) 更新：2021年08月19日@6:16下午 何謂物業轉按？ 轉按指將物業按揭由銀行A轉至銀行B，當按揭罰息期過後，業主便能自由地將按揭轉到其他銀行。

本文會解答一些常見的轉按問題：   目錄 轉按有什麼好處？ 轉按如何賺取現金回贈？ 銀行根據估價計算轉按按揭成數，如何能提升估價？ 如何透過轉按套現？ 即使沒有資金需要，為什麼仍應套現？ 轉按套現款項最快幾時到手？ 轉按的律師費收費多少？ 轉按如何甩按保並取回保費？ 須否等罰息期完結，才申請轉按？ 新例下1000萬物業可借8成按揭，是否適用於轉按？ 轉按的按揭成數上限為何？ 轉按重上按保，借足8成套現有何成本？ 若按揭數量多於一個，須否扣減轉按成數？ 如何利用轉按甩走發展商二按？ 轉按須否通過壓力測試？ 透過轉按將聯名物業甩名，有何好處？ 如何透過轉按，增加高息MortgageLink戶口存款上限？ 轉按時銀行普遍贈送火險，有何注意事項？ 想知邊間銀行轉按回贈最高?請留言向我們查詢 Whatsapp/Signal號碼（必填）*預期貸款額（必填）*查詢類別（必填）*轉按新買準備買英國按揭留言（選填）傳送 問：轉按有什麼好處？ 轉按的好處包括： 加按套現 賺取現金回贈 甩發展商二按 聯名物業可甩名 添加高息存款戶口 甩按保，取保費退款及合法出租 清數 問：轉按如何賺取現金回贈？ 答：申請轉按時，新銀行會給予現金回贈作為獎賞。

此外，向按揭中介免費索取免費轉按信，並交給銀行，更可得到額外現金回贈，總額高達貸款額之1.7%。

以800萬貸款額為例，現金回贈為12萬元。

兩年後罰息期過去，可考慮當時之息口繼續轉按，重複賺取回贈。

2019年銀行未開始減少轉按回贈前，高峰期回贈高達2.5%（銀行加中介的回贈）。

當時按揭利率僅2厘多，取得轉按現金回贈已等於免息一年。

詳情請參考以下文章： 【星之谷專欄－經濟一週】供樓30年，15年免息的秘訣 雖然，現時現金回贈未及高峰時期，唯2021年起，銀行轉按市場再次升溫，回贈可高達1.7%。

如每2年轉按一次，仍可賺取淨現金回贈。

但要留意，根據金管局規定，如回贈超過1%，不論回贈源自銀行或中介，銀行均需要相應扣減貸款額，詳情請參考： https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2005/02/20050228-3/ 問：銀行根據估價計算轉按按揭成數，如何能提升估價？  答：銀行估價有多種方法可以提升。

估價越高，轉按貸款額便越多，詳情請參考我們的專欄文章： 【星之谷專欄－經濟一週】四招秘技提高物業估價 問：如何透過轉按套現？ 答：樓價升值後申請轉按，借盡按揭成數，償還餘下按揭後，餘額便能套現。

舉例，目前按揭餘額為300萬，樓價700萬的物業，轉按最多借6成，即420萬。

因此，便有120萬（420萬-300萬）可套現落袋，作為投資用途。

問：即使沒有資金需要，為什麼仍應套現？ 答：為賺取額外現金回贈，即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡。

以上述例子解釋，轉按套取120萬後，隨即放入高息按揭戶口（mortgagelink），便能對沖供樓利息，套現的120萬等同沒有利息支出，但卻能賺額外回贈。

若不套現，僅僅轉按貸款餘額即300萬，以現金回贈1.4%計，可得4.2萬元。

但如借盡420萬，現金回贈升至5.88萬元，高出1.68萬。

只要不提取套現的120萬，長期放入mortgagelink中對沖供樓利息，本金自動按月還銀行，便沒有額外利息開支，淨袋額外5.88萬回贈。

請參考以下文章： 轉按攻略2019【星之谷專欄－蘋果日報】 問：轉按套現款項最快幾時到手？ 答：轉按交齊文件後，一般2星期至1個月可獲批。

但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。

如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。

問：轉按的律師費收費多少？ 答：轉按除律師費外，沒有其他費用，但個別銀行或會收取贖契費或部份還款費用，一般都是1000元內。

律師樓收費一般5000至6000元。

問：轉按如何甩按保並取回保費？ 答：若兩年前置業敍做高成數按揭，如8成按揭。

目前樓價升值便可考慮甩按保，取回部份保費退款。

舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。

假設現在樓價升到700萬，轉按做6成按揭，可借420萬，足夠清還按揭餘額，並能取消按保取回保費。

若兩年內甩按保，可取回25％保費。

三年內甩可取回15％。

如果超過3年，甩按保便不能取回保費退款。

因此，若樓價升幅足夠，須於3年內甩走按保。

假設按揭保險費為10萬元，退15％則為1.5萬，值得去做。

詳情請參考： 15%退保費加回贈轉按賺9萬元秘技 甩按保的另一目的是可合法出租。

若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。

但很多人未正式甩按保便已出租，若被按保公司發現後，便會徵收罰款，部有個案罰款超過10萬元。

屆時即使貸款人馬上甩走按保，仍須繳交保費罰款。

因此物業出租前要先甩按保。

詳情請參考： 【星之谷專欄－東方日報】8按9按「偷雞出租」響警號　遭按證公司罰款 問：須否等罰息期完結，才申請轉按？ 答：罰息期完結前3個月，已可開始申請轉按。

假設罰息期為兩年，供了第21期供款後便可以申請，銀行和律師樓會安排到罰息期完結那天自動轉到新銀行。

提早申請轉按的好處，是可以鎖定息口和回贈。

一旦銀行批核轉按，即使手續未完成，亦已鎖定按息及回贈，其後銀行加息或減回贈不會造成影響。

但相反，若在提前貸款前，銀行減息或增加回贈，則可向銀行申請新的按息及回贈。

因此，提早3個月前申請可收「輸打贏要」之利。

若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。

最早可於入伙前3個月開始申請，到入伙後提取貸款。

如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。

問：新例下1000萬物業可借8成按揭，是否適用於轉按？ 答：新按揭成數適用於轉按，但不能套現。

欲以轉按套現，需使用舊按揭成數，即樓價600萬內方可行。

不過，若是聯名物業甩名，則可用新成數套現，最多借8成，因甩名雖然以轉按形式進行，卻被視作新買按揭。

另外，如果想甩走發展商二按、毋項套現，亦可用新的按揭成數。

問：轉按套現的按揭成數上限為何？ 答：用舊成數表： 樓價600萬或以下：最多借8成，借盡需經按保 600萬至834萬：最多借6成，上限500萬元 834萬至1000萬：上限500萬元 1000萬以上：最多借5成 問：轉按重上按保，借足8成套現有何成本？ 答：600萬或以下物業，轉按套現最多可借8成，但還款年期最長僅25年。

要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。

若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為一個解決資金周轉的方法。

問：若按揭數量多於一個，須否扣減轉按成數？ 答：若沒有按保，而環聯顯示的mortgagecount多於1，大部份銀行需要扣減按揭成數一成。

但有部分銀行不扣減成數，惟不能加按套現，只可轉按現有按揭餘款。

若上按保，則可以不扣減成數，惟須付較高保費。

注意，除自有的其他物業按揭外，為家人的按揭擔保亦會令mortgagecount多於1。

詳情請參考： 【按揭保險懶人包2021】按揭保險費計算、壓力測試、按保折扣、退回保費 問：如何利用轉按甩走發展商二按？ 答：設兩年前借助發展商二按置業，當時樓價800萬，一按和二按合共640萬（8成按揭）。

如現時樓價升到1000萬，雖然新按揭政策下1000萬可以借8成，但由於不能套現，轉按只能借按揭餘額，即640萬，但已足夠甩走發展商二按，轉按到新銀行。

發展商二按「蜜月期」完結後，利息很高，建議業主轉按至銀行享受低息按揭。

請參考： 【蘋果日報專欄】發展商按揭難甩走3大案例剖析「死因」 問：轉按須否通過壓力測試？ 答：不論是普通轉按，或甩發展商按揭，申請轉按均要通過壓力測試。

如物業是自住並且mortgagecount只是1，壓測以50／60計算。

如mortgagecount超過1或物業用作出租，壓測以40／50計算。

相反，新買按揭經按保敍做高成數按揭，可免壓力測試，只要每月供款不超過入息50％便成。

請參考： 供款與入息比率如何應用在壓力測試中【四種不同情況】 問：透過轉按將聯名物業甩名，有何好處？ 答：聯名物業甩名給近親，有兩個好處。

轉按時順道甩名，會當作新買賣，重做按揭可用新按揭成數套現。

另一好處甩名一方可回復首置身份，再買物業不需付15％印花稅，只需用較低的舊稅率去計印花稅。

請參考： 【星之谷專欄－經濟一週】自製首置名額「甩名」慳稅70萬元 【星之谷專欄－經濟一週】分批甩名難過關，樓市玩家轉名踩界案例 【星之谷專欄－經濟一週】聯名業主低印花稅，高按揭成數甩名秘技! 【星之谷專欄－經濟一週】小心被追印花稅差價，2種物業甩名情況會有手尾跟 【星之谷專欄－經濟一週】千萬物業轉按套現800萬? 【星之谷專欄－經濟一週】換樓客要注意！分析先賣後買定先買後賣 問：如何透過轉按，增加高息MortgageLink戶口存款上限？ 答：部分銀行的mortgagelink戶口可與家人共享，個別銀行的mortgagelink首年上限可達按揭餘款60％，高於一般的50％。

請參考： 高息戶口(mortgagelink)能不能和家人共用? 【MORTGAGELINK高息戶口】按揭儲蓄掛勾戶口8大Q&A 問：轉按時銀行普遍贈送火險，有何注意事項？ 答：轉按後，新銀行一般會送一年火險、甚至家保。

須留意，轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可到舊銀行申請舊火險保費退款。

若物業是新型屋苑，管理費已包火險，便不能受惠銀行送贈的火險。

請參考： 做按揭要買火險，最平幾多？【四大注意事項】   如對本文章有任何問題或意見，歡迎按左上角Whatsapp按鈕聯絡我們互相交流。

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