現契物業重按／翻按指南2021 - 星之谷按揭

2020年8月10日. 如果物業已供斷，沒有按揭，如何重做按揭套現（俗歸「重按或「翻按）作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用？本文做了一個FAQ。

Skiptocontent Close 搜尋關於： Facebook YouTube Instagram Email 現契物業重按／翻按指南2021 2020年8月10日 如果物業已供斷，沒有按揭，如何重做按揭套現（俗歸「重按或「翻按）作投資、申請移民、或供子女作買樓首期之用？本文做了一個FAQ。

請留意，本文是假設持現契物業為退休長者，但文中的概念是適用於任何現契持有人。

若想了解更多現契物業重按資訊，可以在下方留言查詢 Whatsapp/Signal號碼（必填）*預期貸款額（必填）*查詢類別（必填）*轉按新買準備買英國按揭留言（選填）傳送 問：如長者手持現契物業，但已是退休人士沒有入息，現契重按最多可以做幾多成？ 答：如沒有入息，便要行資產審查，按揭最多可以4成。

不過如果沒有入息，只有個別銀行可以做到4成按揭，一般銀行只能做2成半。

如果有入息，按揭成數最高是8成。

但留意，雖然政府去年放寬按揭成數，1000萬物業可以做8成，但不適用於現契重按。

現契重按需要用舊成數表，即600萬或以下才能做8成。

另外要留意，如有其他按揭在身，現契行資產審查最高按揭成數便要扣減一成，即最高3成。

如行入息按揭，也可能需要扣減一成（如經按保做高成數按揭可免減一成，但只適用於樓價600萬或以下）。

申請資產水平按揭指南2021 按揭成數2021完全指南（含施政報告放寬按揭後更新、各類型物業和入息種類） 問：現契重按的最長還款期是幾長？ 答：和一般新買按揭或轉按一樣，最長30年。

但銀行會考慮人齡和樓齡去調整還款期。

比如長者是60歲，而銀行是以人齡80減去計還款期，那麼最長只能做20年，不能做30年。

按揭還款年期指南2021【人齡、樓齡、物業種類等】 問：如果想還款期做足30年，有沒有辦法？ 答：如果按揭批不足30年的原因是人齡而不是樓齡的話，可以加個年輕擔保人。

那麼，人齡便可以用擔保人的年齡去計，容易做足30年。

問：現契翻按的利率和回贈和其他按揭是不是相同？ 答：翻按和普通按揭的mortgageplan是相同的。

現時（2020年8月）最佳按揭利率為H+1.5%，總回贈（銀行回贈加中介回贈）最高為1.2%。

但留意，如回贈超過1%，需要扣減貸款額。

銀行按揭回贈及按揭利率比較（新買、轉按）   問：現契重按的申請流程是怎樣，需要什麼文件？ 答：如果是行資產，流程如下： 到銀行申請現契重按，填申請表 把樓契交給該銀行認可的律師樓 銀行批核後，簽按揭貸款信 銀行進行驗樓 驗樓通過後，到律師樓簽按揭契 按揭提款（drawdown） 現契重按所需文件： 身份證副本 住址證明 樓契 入息證明（如果不是行資產審批而行入息審批） 問：如果樓契遺失了，怎樣辦？ 答：需要找律師從田土廳勾回樓契的「核證副本」，並宣誓，然後便可以到銀行做現契翻按。

律師費每份文件預二至三百元，樓契的文件越多，律師費便越貴。

如遺失樓契，不論是否要做重按，都應去律師樓做核證副本，這費用不能慳。

否則，將來百年歸老後，下一代繼承業權時會出現問題。

參考我們在《蘋果日報》的文章： 遺產樓契失蹤瞬間貶值200萬【星之谷專欄－蘋果日報】 問：現契翻按套現需時幾長？ 答：如果樓契已在身，銀行審批和律師樓做文件的程序可以同步進行。

正常最快可以一個月便有現金到手。

不過，現時疫情關係，可能會需時，預兩個月左右。

問：現契重按是不是一定要驗樓？如物業有租客怎辦？ 答：由於幾年前名城發生過假業主事件，銀行處理現契重按一般都需要驗樓，就算有租客。

因此，如需要做現契重按套現，要準備開門給銀行驗樓。

問：驗樓時如銀行發現室內有潛建，按揭是不是會被拒？ 答：如果潛建不涉及結構性改動，一般銀行不會拒批。

但如果是涉及結構性改動，比如平台有個簷蓬，銀行可能會有以下做法： 業主需要簽承諾書（undertaking），對於因潛建而做成的可能損失或訴訟，需要自行負責。

估價行計算清拆費，在樓價扣減清拆費再計按揭成數。

不同銀行對於潛建有不同取態，有些會用以上（1），有些則用（2）。

因此，申請按揭時，貨比三家是重要。

但要留意，如果物業是劏房，大部份銀行都不會批。

個別中小行可以對劏房承造按揭，但需要加息。

問：如果銀行戶口有現金，能不能提高翻按成數？ 答：如是行資產按揭，貸款額最高仍是樓價4成。

如果有其他債務在身，未必能借足4成。

這時，如戶口有現金，並計入淨資產內，會有機會可借足4成。

問：現契重按有什麼支出？ 答：支出包括： 律師費，約5000元 火險，視乎面積，一般預每年千多元 做按揭要買火險，最平幾多？【四大注意事項】 延伸閱讀： 【經濟一週專欄】透過現契重按賺現金回贈，每年增加被動收入： 物業按揭無本生利的兩個招數【星之谷專欄－經濟一週】 如對本文章有任何問題或意見，歡迎按左上角Whatsapp按鈕聯絡我們互相交流。

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