回歸20年看按揭變化 - 報章

當然，有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市，但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降. 回歸20年看按揭變化 置業家居 2017/06/24 分享： 回歸20年，適逢樓價指數再創新高，1997年新盤開售萬人空巷場景再現，市民茶餘飯後都在討論樓價。

而由按揭角度看，20年來市場有極大改變，幾乎可說蒼海桑田。

利率：由10厘跌至2厘 1997年時，新批按揭以最優惠利率按揭（P按）為絕對主流，當年全香港只有一個最優惠利率，由銀行公會開會決定。

1997年3月至10月，最優惠利率為8.75厘，一般新造按揭利率約P+2，亦即按揭利率可達在10.75厘左右。

10月份最優惠利率再升至9.5厘，新造按息進一步上升。

現時在按揭利率方面與1997年有兩個最大的分別：新批按揭中九成以拆息為準（H按）。

現時一個月拆息約0.43厘，新批按揭利率一般為H+1.4厘，即按息約1.83厘，遠較1997年為低。

另外，傳統的最優惠利率現時的作用主要為拆息按揭計算封頂之用，以及資助房屋的按揭計息標準；而最優惠利率亦已由銀行公會統一發報，改為各家銀行自行公報。

按揭成數：七成按揭不再 1991年前，本地銀行一般可為住宅提供九成按揭，其後金管局認為風險過高，銀行公會以指引方式將一般按揭成數下調，1997年時一般新造按揭成數為七成。

七成按揭的標準在1991後長期維持，至2009年起，金管局開始限制高價住宅按揭成數，其後指引逐步收緊，至2015年，更將$700萬以下住宅物業按揭成數亦降至六成。

2017年，以未有按揭負擔的申請人計，購買樓價$1,000萬以下住宅物業，按揭成數上限為六成，貸款額不可高於$500萬；$1,000萬以上物業，按揭成數上限五成；有按揭負擔人士，按揭成數再下調一成。

當然，有需要借取較高按揭成數的買家可透過按揭保險入市，但多年來大眾視為「標準」的七成按揭已成歷史。

過度借貸風險下降 1997年，一般銀行會以「供款低於月入50%」作為審批按揭準則。

由於當年信貸資料庫未有按揭紀錄。

理論上一名置業人士可用一份收入，在多家銀行為不同的住宅物業申請多份按揭，埋下了過度借貸的炸彈，當外圍因素惡化，便出現連鎖式蝕讓，擴大了樓價的跌幅。

現時信貸資料庫已包括按揭資料，借款人申請按揭時，銀行可以透過資料庫得知借款人是否有其他按揭負擔。

而根據金管局指引，無按揭負擔人士，供款不可高於月入五成，而在「按息上升3厘」的壓力測試下，供款不可逾月入四成，有按揭負擔人士要求按此再收緊。

整體上，現時按揭市場並不存在過度借貸的風險。

20年下來，樓價升幅的確跑贏一般打工仔的收入，對中等收入的買家來說，雖然按息低企，但置業難度恐怕較當年更高。

不過，重重指引下，成功入市的買家，供樓負擔卻較當年為低，而且以自用人士為主，樓市的風險，反而較上一個高峰期小。

[email protected] ▲回歸20年，樓價經歷高低起跌再攀巔峰，按揭市場亦有極大改變。

（資料圖片） 撰文:王永偉按計劃執行董事 欄名:樓市講場 最新專欄文章 更多 新盤丁財兩旺豪宅價屢創新高 2021/12/04 新盤丁財兩旺豪宅價屢創新高 評估香港按息變化 2021/11/27 評估香港按息變化 相連單位按揭稅項要點計？ 2021/11/20 相連單位按揭稅項要點計？ 獨立車位VS連契車位按揭大不同 2021/11/13 獨立車位VS連契車位按揭大不同 美國明年加息早作準備樓市現轉機 2021/11/06 美國明年加息早作準備樓市現轉機 PARKYOHOGenova首批138伙折實$580萬起 三重辣稅回贈攻家庭大手客 2A期vs1A期同類樓景戶年半最多貴22% 海之戀‧愛炫美2房佔55%最細497呎起步 會所ClubTrio引入潮流玩意 63Pokfulam展開路演下周開示位 新盤多重優惠抗辣入市還是量力而為 CastleOnebyV受外籍人士歡迎 最大頂層複式 維港景3層複式 國內客減+收緊按揭新界豪宅淪為「英雄塚」 新界洋房位置偏遠回報低升幅慢 柏匯剛入伙租盤供應足有價講 手工不俗留意雨水滲漏【值90分】 Desk•one收費自修室鬧市中的寧靜空間 淡季保客源暑假辦文化活動 二手交投低位徘徊CCL連升19周後首回軟 再談天台、平台與花園之別（上） 回歸20年看按揭變化 新都城港鐵上蓋低水之選2房入場費$538萬起 新都城戲院長者$25睇早場 新都城屋苑解構 2房：佔供應逾五成眼鏡房或左右廳開則 3房（連套房）：實用面積526至701呎鑽石廳私隱高 3房（連套房）及多用途室：受換樓客歡迎最平叫價$830萬起 碧桂園‧太東天樾灣推逾千呎大戶￥140萬起有交易 TheNicheMONO比鄰BTS站自設會所 「Confluence‧20+」設計展二十個跨界項目展現本地創意 海納百川創意熔爐 著名設計師作品反思與玩味 裝置作品尋出路木家具如雕塑 茶檔生活廢物升級創意 恬靜心田 浴室柱位也可收納 漫談衛浴品牌新設計＠上海 Giorgetti破格工藝 一室潔淨涼氣 向日葵色風扇涼風送爽 月租$1.7萬住傲雲峰2房 享園池景 遠眺獅山景 莫遮輋村自成一隅享綠油油景出入市區便捷 大埔低密度住宅大自然作伴價硬交投淡 跑馬地樂陶苑叫價$5,800萬 跑馬地樂翠台月租叫價$80,000 薄扶林Aqua33叫價$1,850萬 北角海天峰月租叫價$55,000 西半山禮賢閣叫價$630萬 西半山蔚晴軒叫價$765萬 黃大仙滙豪山叫價$650萬 紅磡半島豪庭月租叫價$40,800 馬鞍山天宇海月租叫價$28,000 沙田沙田第一城叫價$900萬 大埔大埔寶馬山叫價$760萬 屯門瓏門月租叫價$19,500 荃灣荃昌中心叫價$496萬 海怡半島園景2房$866萬成交創新高 太古城連天台特色戶市價$1,030萬沽 逸樺園東南2房一手業主賺逾$900萬 南豐新邨3房02年貨勁升近8.5倍 城市花園套3房高97價八成 丹拿花園854呎$1,368萬易手創歷史新高 海峰園$1,210萬沽創2房新高價 嘉安苑2房連平台雙破頂$580萬易手 禮頓山馬場景3房業主減$350萬沽 帝豪閣3房連車位持貨3年賺$700萬 囍滙519呎1房實用呎價$23,025 帝后華庭499呎買家鍾情校網$870萬購入 俊威閣開放式零議價$550萬成交 浪琴園套3房04年業主賺近$1,500萬離場 市區細戶受捧帝峯‧皇殿開放式$623萬易手 柏景灣864呎分支家庭$1,645萬承接 凱帆軒海景2房3年餘升值23% 凱旋門791呎用家$2,600萬入市 天璽園景套3房實用呎造$35,087 泓景臺內園2房放盤一天$740萬沽 富匯居271呎上車客$425萬購入 美孚新邨657呎$799.5萬易手 盈暉臺山景2房實用呎造$15,183 畢架山一號本月暫2宗成交 半山壹號4房雙套業主8年微賺10% 爵園985呎$1,328萬成交 翠竹花園雙破頂7年翻兩番 峻弦4房連車位$2,938萬售 龍蟠苑383呎收租回報近4厘 淘大花園高層2房實用呎價$14,596 麗港城517呎96年業主賺$330萬離場 欣廷軒高層2房戶$673萬易手創新高 好運中心2房靚裝戶沙士貨賺$493.8萬 沙田第一城2房5年升值約85.1% 聚龍居3房山景戶$1,500萬沽出 溱岸8號中層2房5年獲利$332萬 嵐岸中層2房2008年貨升值128% 馬鞍山中心2房逾4年獲利$188萬 迎海低層496呎上車客$675萬承接 孝順子$454.6萬購粉嶺中心贈父親 皇府山高層2房實用呎價$11,939 葵涌廣場3房戶區內客$718萬購入 海景花園2房連車位7年漲價1.92倍 卓爾居高層526呎$628萬轉手 華都花園2房6年半內升值約144% 錦綉花園雙號屋降價$110萬離場 YOHOTown2房上車客斥$555購入 灝景灣3房全海景6年半內袋$333萬 映灣園3房泳池景$740萬成交 珀麗灣2房海景戶$575萬沽出 維景灣畔3房海景盤09年貨賺$583萬 都會駅高層2房5年內升值逾六成 上一篇文章 再談天台、平台與花園之別（上） 下一篇文章 新都城港鐵上蓋低水之選2房入場費$538萬起 緊貼財經時事新聞分析，讚好hketFacebook專版 分析評論 更多 黃金周防疫考驗港挑戰比內地大 黃金周防疫考驗港挑戰比內地大 專家樓論-階段式還款拉抬購買力？ 階段式還款拉抬購買力？ 昔日新聞 電子報 會員專區 訂閱/續訂 主頁 即時新聞 財經 理財 科技 中國 國際 商業 大灣區 ESG 移民百科 博客 TV TV 財經台 地產台 家庭台 健康台 名家 財金猛人追蹤 名家專區 研究報告 趨勢分析 投資 即時行情 市場拆局 新經濟 板塊攻略 大市 專訪 財金教室 行情 報章 周刊 實戰區 財智薈 報章 要聞 評‧析‧天下 金融 中國 國際 投資理財 地產 港聞 政治 評論‧世情 行政人員 工商 副刊 置業家居 投資理財周刊 昔日新聞 專欄 投資 樓市 香港 中國 國際 商貿及科技 副刊 知識 新經濟 宏觀 財金 業績 財富 消費 科技 地產站 即時樓市 新盤專頁 二手專頁 睇片揀筍盤 買賣樓攻略 家居生活 資助房屋 視頻新聞 實用工具 海外置業情報 TOPick 話題 健康 親子 娛樂 新聞 休閒消費 觀點 TOPickTV 靚太生活雜誌 Band1學堂 醫‧健 中小企 業界頭條 商管策略 數碼轉型 大灣商機 行內熱話 博客論壇 特約 iMoney智富 股樓投資 理財智慧 名人薈萃 環球政經 iMTV＋ hket訂戶/會員專區 TOPick會員專區 iMoney會員專區 hket電子書書架 iMoney雜誌 RSS 其他版本: 文字版 揭頁版 集團網站 集團招聘 私隱政策 內容授權 常見問題 使用條款 訂閱條款 廣告查詢 聯絡我們 免責聲明豁免條款 香港經濟日報版權所有©2021 分享 分享至facebook 複製連結 {title}